中国地产已经严重过剩 房价未来3年将大幅下跌

福尔莫斯

中国地产已经严重过剩 房价未来3年将大幅下跌

中国地产已经严重过剩 房价未来3年将大幅下跌近日,据中国指数研究院发布的数据监测显示,2008年第一周,全国主要城市商品房市场整体成交量出现了大幅萎缩现象,各主要城市房价也有较明显的波动,向下的趋势非常明显。

　　房价的局部下跌以及房地产交易量的整体性萎靡已经让中国的房地产势力感到前所未有的紧张和愤怒。 ; 他们开始大规模地攻击中国的房地产信贷政策,他们将房地产行业打扮成"无辜的政策受害者"、群体性痛斥王石诚实的"拐点论"、并要求政府解除信贷控制促使房价继续飙升。仅仅在一年前他们还在大肆嘲笑政府对房价的调控是"空调",狂妄地声称"调一次涨一次"。

　　现在的房地产市场完全进入了"心理游戏",正常的价格估值学完全破产。过去将自己塑造成"为富人(有购买力的人)造房子"的任志强已经饥不择食地将所有的中国人口都纳入了"购买力人群",以此来证明房价的"永不倒"。真实的情况是,在目前的房地产高昂的价格上,中国的地产是"过剩"的,而支持这一"过剩"的力量恰恰就是普遍性的投机,投机的土壤则是"对房价永远上涨的单边预期",简单地说,在这场远远脱离正常估值适用范围的心理学战争中,单边上扬预期几乎是唯一的主角,如果它不见了,那么,游戏就结束了。毫无疑问,目前是这位"主角"生死攸关的时刻。现在大部分房地产商以及地产利益阶层所要做的是"让这位主角长久地活下去"。

　　当今世界上研究"脱离正常估值进入心理学游戏的"严重资产泡沫以及单边预期关系的最伟大学者罗伯特.希勒者)在其最近发表的论文非常新颖地提出一个有意思的观点。导致世界这一轮长期化房价泡沫(或者其他资产泡沫)的最核心力量并不是政府的过低的利率式或者严重过剩的流动性局面。因为长期资产价格的泡沫是由长期的利率水平以及流动性水平决定的,而经他计算,世界的长期(5年以上)真实利率水平并不低(长期的流动性过剩严重程度并不可怕的地步)。但之所以令人惊奇地发生如此长时间的资产泡沫,货币幻觉是一个非常重要的因素。货币幻觉带来对价格上涨的持续性焦虑和迫不及待地参与,而这种焦虑和参与又反过来促使泡沫进一步放大。他的结论是,房价的突然性反转可以部分消除这种焦虑和参与,降低单边预期自我生成的能力,导致市场交易者从心理学的"螺旋式上升的价格预期"中解脱出来。如果资产泡沫的受益阶层没法在短时间内修补这种"解脱",维持以往的单边上涨预期,那么,泡沫将自动挥发,房价将在市场的力量下开始激进的调整。

　　广东地区房价的"领跌"、北京上海的萎靡,已经动摇了长达5年的单边上涨预期,即使像地产商说的那样,"归咎"于信贷及利率政策,但假设政府真的解除了信贷控制以及降息,那么房价会上升吗?很大程度上不会,就像罗伯特.希勒说的那样,政府政策可以在合理估值内影响资产价格,加息则资产贱降息则资产升,但进入高泡沫的心理学游戏里,政府的救助举动就被市场理解为"资产泡沫无法自我支撑的依据",其波动的形态就像股市那句谚语"高位利好,撒腿快跑,低位利空,大胆冲锋"。罗伯特.希勒举例,"2001年1月3日,美联储开始一系列降息,当天纳斯达克股价指数暴涨14%。可美联储继续大幅调低利率,纳斯达克指数却在当年整体性大挫22%,因为市场认为美联储这么做是出于泡沫无法自我维系了"。 这个道理同样适用于,即使信贷、利率放松,也无法阻止未来房价雪崩式下跌,因为,对于目前的价格而言,中国的地产已经严重"过剩"。并且房价在未来3年内下跌的幅度将远远超越此前估计.

大国寡民

北京新年最大地块流标
　　
　　潘石屹指出，“流标”事件同时也说明，目前地价与其价值多少有些偏离。“在北京现四五环外的地价已占到房价的三四成之多，而中心地段的地价甚至占到了五成。”

　　　　

　　土地出让的后面，是地产商未来的预期。显然，北京地产商的预期在急剧降温。
　　
　　地王“难产”

　　1月16日早上9点，京城主流媒体齐聚北京市土地储备管理中心。这一天将要推出的广渠路15号地或将成为北京新的“地王”。

　　时间到了10点半，原定当天招标的三个地块已经唱标完两块，该轮到广渠路15号地了。

　　“由于广渠路15号地的投标企业不足三家，所以该块地以流标处理。”没想到，等来的是招标现场主持人这句话。

　　据了解，广渠路15号地规划建筑面积41.76万平方米，周围配套设施较完善。最早，该地块规划为普通住宅。2006年5月29日，北京国土资源局对外公开表示，首次拟推出6个中低价位、中小套型普通商品住宅项目，广渠路15号地是其中之一。2007年12月14日，该地块却以“商品房用地”的身份出现在北京土地储备中心的出让名单中。

　　由于地理位置极佳，这幅土地备受地产商瞩目。一位不愿透露姓名的知情人士称，该块地卖出去的标书至少也有十几份。“其中包括SOHO中国、合生创展以及华润置地等地产大鳄。”北京华润置地总经理陈鹰以及SOHO中国董事长潘石屹向本报记者证实了这一说法。

　　上述那位知情人士指出，此前，万科刚刚以17亿的高价在该区域拿下了一块规划建筑面积14.9万平方米的土地，其楼面地价达到了11409元／平方米，按此推算，广渠路15号地的地价或将超过40个亿。

　　孰料，北京新年最大的一幅土地出让，竟以流标收场。
　　
　　市场信号？

　　无独有偶，当天与广渠路15号地块同时推出的来广营乡清河营村1号地也曾是一个“流标”地块。

　　据了解，来广营乡清河营村1号地规划建筑面积约66万平米，一个月前，该地块因为同样的原因“流标”。而此次重新推出也只是勉强避过“流标”命运，仅有三家企业投标，标底19.427亿元，其中北京中联亚房地产公司以21亿元成为投标最高价。

　　如出一辙的“流标”事件在一个多月的时间里连续发生，是否意味着是一种市场信号？

　　“首先是今年实行货币从紧政策，开发商从银行获取资金难度增加，或者说是无法从银行获取资金。”中原地产华北区域总经理李文杰认为，这两个“流标”地块体量大，对资金的要求不言而喻。

　　“即便是有的企业拿得出这笔地价款，但从紧的贷币政策会影响项目的后期资金链。”潘石屹坦言，特别是那些非上市企业，一定会考虑后期开发的资金来源问题。

　　李文杰指出，造成“流标”的另一原因就是土地新政的影响，土地新政的执行细则还没有制定出来，开发商对土地的心理预期仍不明朗。

　　采访中，陈鹰也坦言，开发商目前的确有观望的情绪。“都想着看看再说吧。”

　　潘石屹还指出，“流标”事件同时也说明，目前地价与其价值多少有些偏离。“在北京现四五环外的地价已占到房价的三四成之多，而中心地段的地价甚至占到了五成。”

　　华远地产董事长任志强也强调，去年1－9月，全国70个大中城市土地交易价格同比上涨了15％左右。“这不是一个好兆头。”

　　据记者了解，目前，北京市有关部门正在讨论将广渠路15号地这样的大地块进行分割出让。
　　
　　任志强为何总是无法中标？

　　令人惊讶的是，广渠路15号地的流标，任志强给出了迥异的看法。

　　“资金门槛并不是流标的主要原因，有钱的企业多的是。”任志强指着旁边的潘石屹说，“潘石屹有钱，我也有这个钱，也想拿这块地，但我们都没有一级开发资质。这是问题所在。”

　　任志强说，目前北京只有少数大型国有企业具备一级开发资质，但开发资质占土地评标的比重不小。“二级资质与一级资质可能会有好几分的差距，为了找回这几分的差距，二级资质的企业可能不得不在价格上多付出好几个亿。”他认为，土地评标存在资质歧视。

　　潘石屹非常认同这种说法。所以，他选择放弃投标。

　　记者从当天的土地评标标准来看，投标价格占到了100分中的35分，开发资质则占到了10分。

　　“我也搞不懂，这一两年，我也参与了很多地块的投标，价格高也中不了，适中也中不了，低也中不了。”任志强似乎不无义愤填膺地说，光是去年12月，华远地产用于投标土地的保证金就超过了10亿，但最终还是一无所获。“我2006年因为拿地交保证金的利息损失就多达6000万元。”