中国房价能不能跌一半？

福尔莫斯

中国的房价能不能跌一半？看到这个问号，你会怎么想？　　如果是政府，可能会说这个提法违背“房地产市场健康稳定发展”的方针，地方土地财政将大缩水，难以为继；如果是银行，可能会说它们的“抵押品价格体系”要崩溃；如果是高价拿地的开发商，可能会觉得末日将临；如果是有产阶层，可能会说“你不要危言耸听”；如果是买不起房的漂流一族，可能会说“跌一半也买不起”；如果是实体经济中的企业主，可能会说“房价降下来，员工稳下来”；如果是经济学家，可能有的说“中国经济将会硬着陆”，有的说“泡沫早消除，中国早安定”……
　　这个问题并不是《第一财经日报》记者想出来的，而是小米科技董事长雷军提给万科总裁郁亮的。不久前，郁亮和上海（楼盘）媒体高层交流时，谈到了互联网思维对他的冲击。
　　当雷军问郁亮“你们盖的房子价格能不能跌一半”时，郁亮也曾一愣。但仔细思考后，他觉得这个可能性不是完全没有。2013年底，郁亮在一次内部演讲中说，他担心未来房地产行业会不会出现类似“小米”的搅局者，以互联网思维模式打破旧秩序，威胁甚至取代以万科为代表的行业模式。
　　在郁亮看来，小米做着再传统不过、“再红海不过”的手机、电视，却在短期内取得了巨大成功，是因为它用互联网方式创造出了以前无法想象的高性价比的产品，同样的性能以前要卖很贵，而现在很便宜。因为小米除了核心的研发、用户维护等功能外，生产等环节通过整合资源外包实现，销售也通过互联网直供，没有中间成本。
　　小米的定价原则是“平进平出”，不赚原材料、零部件等硬件的钱，而是用有吸引力的售价快速占领消费者，在软件和互联网应用中开展增值服务。
　　来看万科的价值链：筹资、买地、设计、施工、销售、物业管理。郁亮说：“我们买地的钱哪来的？集资，投资者给我们钱或我们借钱。设计谁做？请别人做。施工请别人施工，卖房子请别人卖，物业也是请别人管理。那么我们创造了什么呢？好像没有什么。而我们的行业又这么好，会不会有人想着要取代我们？”
　　而互联网思维可能是这样的：首先，一批想买房、又嫌房价太贵的人组成合伙企业，把能拿出来买房的钱拿出来，筹资问题解决了；接着买地，不少房地产项目中地价占房价的比重也就是20%到30%；设计，不用像现在这样请顶级设计事务所，住房其实是很简单的需求，找一些好的户型在网上征求意见和修改，自己就可以完成；建筑施工安装，公司这么多，可以外包；销售，自己消化，连外包也不用，更不用去建豪华的“营销中心”。这样的模式，资金成本低，设计成本低，几乎没有营销成本，房价就会大大下降。
　　“有人可能会说，房地产是高度管制的行业，从规划到施工审批很复杂，也不可能让你随便买地和建设。是的。但如果管理层发现，一些年轻人用这种方式能更好地解决住房问题，让住房不再成为一个压力重重的社会问题，是不是就会认可甚至支持？
　　“现有的体系解决不了的问题，有人用新方式解决了，有什么不好呢？至于审批环节，如果按照互联网思维，都在网上公布，审批实时透明，看哪个环节慢，不是也能加快审批吗？问题不在于互联网思维能不能让房价跌一半，而在于，用这种思维看未来，现在所有的模式未必就是合理的，不能改变的。”郁亮说。
　　在一次业内论坛上，郁亮更直接表示，包括万科在内，房地产行业并没有准备好未来的”船票“。他说：“房地产未来20年基本向好的局面不会改变，这是大势，但谁能在未来存活、发展得好，包括万科在内，可能都没有准备好这张"船票"。我们未来的对手不是现在所谓的对手，而可能是完全不知道的人做我们的对手。所以我觉得我们的行业真的需要改变，与其被别人革命，不如革自己的命，这样的话至少可以选择"死"的方式会好看一点。这是一个特别严肃的话题。”
　　万科多年来积累了庞大的业主资源，万科物管曾是一面服务的旗帜。郁亮对此的思考是，“未来会不会有哪个企业说，我来替你管所有物业，物业管理完全免费。为什么可能呢？计算一下，万科全国不少小区一个三口之家的房子，一年收的物业管理费是3000多块钱，人均1000块钱。而这些用户的价值是很高的。虽然免收物业管理费，但因为精准了解业主，可以为他们提供其他服务比如金融服务，通过其他服务形成商业模式。”
　　万科执行副总裁毛大庆曾表示：“万科下一步的商业模式将与苏宁、阿里巴巴、菜鸟网络等的商业模式如出一辙，将产业链的上下游全线打通，利用万科充沛的金融资源为其提供服务，在搞定银行金融通道后，下一步一定会和互联网公司合作，将金融服务变得更加便利化、互联网化，符合现代消费趋势。”
　　郁亮说，张瑞敏有一句话“没有成功的企业，只有时代的企业”，听了很触动。现在的观念，包括百年老店、基业长青、精益求精、日积月累，都是建立在工业时代的基础上的，其前提是有一个很稳定、恒定的商业环境。而在发生了“破坏性创新”的环境大变革之中，这些东西还够不够用呢？
　　在世上所有的制约中，对人的思维的制约是最大的制约。且让我们站在互联网这个制约最少的、又新又平的地方，大胆思考一下：中国房价能不能跌一半？

lindavis

离钱很近，离创业很远??与新浪乐居聊互联网“房事”
中国还有哪些体量巨大、却没被互联网高度渗透的领域？除了金融、教育和医疗这三大块外，房地产也算其一。一直以来，房地产结合互联网的案例少之又少（广告营销除外），创业公司更是寥寥无几。目前业界的所谓三驾马车??搜房、新浪乐居和搜狐焦点??基本创始于上世纪末到 2000 年初的第一波互联网浪潮。彼时还是门户的天下，互联网本身还未普及，移动互联的兴起更在很久之后。桌面时代和门户时代的痕迹，至今可以在这些产品上看出一二??但如今市场环境已然不同，在用户向移动端大量迁移的背景下，这些老大哥公司是怎么想的？带着些许兴趣和疑惑，我和新浪乐居的两位朋友相约聊天。这两位朋友都是乐居产品方面的负责人，姓名最后又都是一个“刚”字（产品总监石永刚，副总监侯小刚），于是被我在心里凑了一个组合??“刚刚好”。

出于某种思维惯性，我一开始就抛出“互联网这些年带给房地产业哪些改变”的命题。这似乎让两位业内人士颇费一番思考。至少在他们看来，互联网带给房地产业最主要的变化仍停留在营销层面。

“过去房地产企业都比较土豪，多是在媒体上砸钱做纯广告式的投放。而现在能实际看到的一个趋势是，房产企业由纯做广告曝光，渐渐在转向效果营销，希望宣传投入能看到更直接的转化，真正带来客户和销售。至于大家所期待的‘用互联网改变房产商与消费者之间博弈力量的不均’，让消费者了解更多‘背后的故事’，无论现在还是未来两三年都不太现实。三年之后改变这个市场的，可能更多还是消费者人口成分的变化。”

“买房者年龄层正在变年轻。根据我们对自己用户的调查，目前买房者中大概有 20% 是 90 后，包括已经买房者和计划买房者。再过 3 年 90 后将成为买房用户主流，届时用户的消费决策场景将完全变化。用户决策入口发生迁移，服务信息、交易、决策过程更加透明，并会享有更多增值服务。或许正如任志强前段时间所说：‘未来买房就像买书一样’。”



经验地说，越是传统的领域越暗藏着机会，那么房地产行业是否还存在互联网团队的介入空间？

多少有些在意料之外。在二人看来纯互联网团队在这个领域的机会不多，核心难点在于无法搭建一个完整的服务链条。以乐居的团队构成而言，既有 Google 出身的技术副总裁崔兴龙领衔互联网团队，也有多名经验丰富的地产、家居业人士。新浪乐居的大股东是易居中国，作为国内最大的地产营销公司之一，拥有十分丰富的合作资源。并且，只做信息不做服务对用户没价值，而跟开发商合作也需要你能提供一个全程解决。乐居目前在全国 191 个城市都有线下布点，产品经理每人都要跑上十几二十个城市的案场（销售现场），无论从哪个角度来看，都是比较重的模式。

“不过，创业公司可以抓住小一些的点”，“刚刚好”表示。

所谓小一些的点，自然是指巨头产业链上布局薄弱、或者不擅长做的环节。我尝试让两人梳理了新浪乐居的业务布局：从用户决策（主要指“新浪房产”“口袋乐居”等媒体业务）、到房产电商（“E 金券”等购房优惠工具）、到互联网金融（与中信合作“乐居贷”）、到到交房装修（“口袋装修”等 App 产品），直到最后形成用户社区。整个链条中，巨头能与创业公司共享的可能在短租、金融、社区服务以及一公里经济圈这几个点。



聊起乐居今年的动向，二位表示会在做好新房、二手、家居三大主营业务的同时，尝试在移动端满足更多需求。记得乐居去年 4 月份上线了三款 App 产品（口袋乐居、口袋经纪人和口袋装修），据称这三款产品使用用户已过千万。

“不过我们在产品上主要还是发力 B 端，也就是企业商家层面。这些年做房产、家居 O2O 的一个观点是：以前大家做移动产品更关注 C 端用户的痛点，但做了一段时间后发现没有 B 端服务的跟进大家根本感受不到价值。所以现在我们的策略是 C 端 B 端同时推进，C 端体验也需要 B 端产品来承接，打通线上线下的完整环节。这也是能跟类似领域创业者分享的经验。”

其实持相同思路的也不是独此一家，在我所接触的家政、短租 O2O 创业者中，有不少是从服务 B 端起家。我想如果一个产品的主要体验来自线下的话，服务和塑造 B 端，事实上也是在间接打造着对 C 端的价值。而且 C 和 B 之间显然存在很强的“异边网络效应”，想要撬动整个系统的正循环，需要在 C、B 中选择一个最佳施力点，这是很多平台型项目不得不权衡的。

在对话末尾，我忍不住问了一个很多人关心的话题：“业内看来，今年房价走势如何？”

“刚刚好”答到：“13 年初推出国五条本意是抑制房价，反而使 3、4 月份的二手房交易创出新高，成为 4 年来最好的一次。14 年市场不会比 13 年更好，但基本会稳中有升吧。”

写到这里，瞥见桌面右下角的 QQ 弹窗：2013 年末，北京常住人口突破 2100 万，可能已接近环境承载极限。

[36氪原创文章，作者: 沈超]

原文链接：http://www.36kr.com/p/209388.html

蓝色的心

感觉房产交易环节最原始，门店越开越多，低效率运转。没有一种合适的网络模式在整合房地产资源信息。如果互联网思维颠覆房地产行业，二手房交易这个环节最需要改造。

至于一手房市场，互联网颠覆成本构成，就看房地产的政策壁垒、资金壁垒有多高了。