人民日报：各地楼市呈现明显分化 短期难暴涨暴跌

ctingfeng

      价格出现地区分化 调控转向分城施策
　　楼市今年将现量价齐稳(市场观察)
　　今年以来，随着全国楼市呈现明显降温，房价涨幅进一步放缓，尤其是一二线城市与三四线城市之间房地产市场表现出明显分化趋势。曾经“一人感冒，全家吃药”的一刀切调控方式正逐渐改变，管理层对房地产市场“分类调控、因地制宜”的新思路越发清晰。专家认为，楼市调控政策正逐步向市场化、差别化、长效化、地区化的特点发展，房地产市场今年将呈现量价齐稳的趋势，房价不会出现暴涨或暴跌。
　　【各地楼市呈现明显分化】
　　在今年杭州楼市一些楼盘率先降价、部分银行信贷政策收紧的冲击下，全国房地产市场供需格局已经悄然改变，楼市降温趋势明显。对此，中原地产首席分析师张大伟认为，一方面市场已近高点的预期强烈，一些投资者开始高位离场；另一方面，管理层力推不动产统一登记等信号，也意味着楼市调控已经从交易环节向存量环节转向，这种变化在一定程度上打压了投资性需求。
　　在财政部财政科学研究所所长贾康看来，近期房地产市场出现的降价征兆，表明楼市已经开始出现地区分化。“从房地产市场发展的趋势看，房价必然按照不同区域、不同地段，形成分化格局。”贾康认为，近期市场出现的地区分化信号“很正常”，改变了十年来房市的“单边上涨”态势。
　　“与前些年各地住房普遍供不应求、市场热销情况不同，在区域市场持续分化的背景下，不同城市房地产景气程度已出现较大差异。”国务院发展研究中心市场经济研究所所长任兴洲分析，一方面是一二线城市住房供给仍相对不足，住房销售量增长较快；另一方面是三四线城市的住房库存仍不断增大，不少城市去库存化周期平均达到14至16个月。供不应求的局面使得一线城市价格上涨压力较大，北上广深等一线城市的住宅价格同比涨幅要远远高于二线和三四线城市。
　　【一个政策管全国行不通】
　　面对当前楼市分化趋势，过去“一刀切”式的限购限贷等调控政策已经难以发挥效果，因地制宜进行调控才是当前市场发展的要求。为此，住建部在今年初就明确要求北上广深4个一线城市要从严实施限购政策和差别化信贷政策；同时要求房价下跌的城市要重视消化存量，控制商品房开发规模。
　　对此，住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹表示，经过十几年的快速发展，当前住房市场的主要矛盾已经从过去的绝对短缺，转变为不平衡问题突出。在住房市场出现的新变化、新形势下，再采取“一刀切”的调控政策已无必要，政府对住房市场的调控及时进行优化调整也是十分必要的。
　　事实上，今年政府工作报告中提出，针对不同城市情况分类调控，抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展。
　　秦虹表示，这表明管理层已发出了调控政策的明确信号：在“抑制投机投资性需求，满足合理的住房需求”这个大的政策方向不变的前提下，具体政策从过去的多为“一刀切”的政策转为“分类调控、分城施策”；从过去偏重需求端的调控转为供给端与需求端并重的“双向调控”；从过去对房价的直接调控转为对住房供求关系的调整，其目的就是真正实现“住有所居”的住房目标。
　　【短期内难现暴涨暴跌】
　　近来，杭州等部分二三线城市不时传来大幅降价的消息，使得近来唱空中国房地产市场之声不绝于耳，一些人甚至预言楼市或将崩盘。对此，专家普遍认为，房地产市场短期内出现暴涨或暴跌都不现实。
　　“我们不能说住房市场出现大的拐点，更不同意崩盘的理论。” 任兴洲表示，目前房地产市场增速放缓是宏观经济减速换挡，以及供求关系逐渐改变的必然结果。没有一个国家的房地产行业是永远“高歌猛进”的，到了一定程度会规律性地回落。但这不是泡沫的破裂，而是正常回落。
　　任兴洲认为，纵观全世界房地产的发展，在快速城市化的发展过程中，崩盘情况很少，甚至几乎没有出现。只有城市化到了很高的水平，而且房地产供求关系已经基本平衡了以后，才会出现所谓的泡沫破灭的问题，但我国当前城市化率只有53%左右，整体水平还不是太高，还有相当多的人没有住房。而且与国外相比，我国房地产首付还是比较高的，杠杆率不高。在这样的情况下，崩盘论并不现实。

lindavis

惠誉：中国房市已迈入多层次分化时期 房地产  文 / 莫西干  2014年04月11日 00:55来源：华尔街见闻

国际评级机构惠誉在最近的报告中指出，中国房地产市场已经进入一个多层次的两极分化时期：

两极分化仍然是大主题：在增长放缓的大环境下，竞争将会加剧，同时竞争对手间的分化也将会加剧。两极分化不仅发生在不同规模的开发商之间，而且还会出现了不同的城市和不同的产品类型之间。总的来说，惠誉认为较小的开放商、较低级的城市和商业地产可能会面对更大的商业风险。

...

小城市面对的困境：三四线城市并没有出现象大城市所经历的房价上涨。这是因为相对较弱的购买力水平和较稀少的人口。来自万德的数据显示，2013年11月，一线城市的平均销售价是三线城市的3.8倍，高于2012年1月的3.1倍。因此，存在小城市敞口的开发商必须继续实施更紧的成本控制和更谨慎的买地决策，进而保持利润率和流动性。

商业地产更脆弱：看起来，限购成功压制了商品房的价格飙升，却导致了过量的流动性流入商业地产开发，商业地产的价格上涨是迅猛的...

小开发商波动的财务杠杆：较小的开发商很可能会继续尝试扩大规模来实现更强的竞争力。然而，它们可能会进一步杠杆化来实现增长，不像大发展上有较强劲的资产负债表。并不是所有开发商都有能力正确地在商业风险的下降和财务风险的上升中取得平衡。

不同级别城市间房地产走势的分化，可能有利于未来中国城镇化的推进，因为小城市的生活生存成本看起来吸引力越来越大，这符合新一届政府城镇化的思路。惠誉写道：

不同城市间的两极分化将继续拉大。政府很可能会针对部分三四线城市实施城镇化计划来作为长期的目标。在较小的城市，房地产业的盈利能力和平均销售价格将会受到压制，只有那些严格控制买地风险和有效控制成本的开发商才能维持盈利和生存。（下图显示了不同级别城市房价的走势）

（蓝线代表一线城市。红线代表二线，绿线代表三线）

另一方面，较大的城市仍然有良好的基本面支持，因为它们受惠于城镇化，薪酬上涨和来自全国范围的需求。它们最大的风险来自国家政策...

中国的房地产是产能过剩产业，行业内部通过优胜劣汰来进行资源的整合可能是不可避免的，而这个过剩理应还能提高楼盘的整体质量。惠誉写道：

商业规模仍能在信用评估中提供重大的优势，较大的发展商在运营上有更大的灵活性??特别是当竞争白热化，而大部分发展商变得老练，同时部分地方的土地供应在减少的时候。比如说，较大的发展商通常有更多的地皮选择（甚至有海外发展的机会），因为它们有充裕的流动性和更大的地域经营范围。在不同地方同时运营更多的项目还能分散风险，稳定资金流和提高成本效益。

按照这个发展，可能首先被淘汰的就是那些希望通过开发房地产项目发一笔横财的地方“暴发户”，鉴于他们只是为了赚快钱而投资房地产的，被淘汰或是对中国房地产业长远的健康发展最有利的事情。

转自：http://wallstreetcn.com/node/85029