| （深圳市府昨天颁发《关于贯彻落实国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（简称'深15条'）后，深圳房地产市场评论人士半求结合深圳楼市现状和历史，对其作出解读，其中不乏独到见解，摘要如下。）大案要案或浮出水面研读'深15条'发现，深圳市监察局、法制办出现在调控责任名单中，这似乎埋下了很大的伏笔，一些大案要案似乎可能浮出水面。半求也得到消息，一些深圳房企已开始被查账，大型企业查账方为中央部门级别。 10亿/年建公共租赁住房：低于历史相对平均水平 '深15条'要求深圳每年将全市土地出让净收益的10％用于公共租赁住房(含廉租住房)建设。如果按照深圳每年土地收益的最高记录100亿元来计算，意味着深圳将有10亿/年的公共租赁住房(含廉租住房)建设投资。由于无须地价，按照2500元/平米的建造成本，10亿元就可建设40万平米住宅、以65平米/套计算，就是6150套/年。与960万平米商品住宅的面积比例关系为1：24。在深圳，2003年之前的十多年里，推出安居房约17万套（每年商品房供应量约9万套），平均套型面积90平方米。2002年深圳微利房在建面积约79万平方米，与同期591万平米的商品房新开工面积相比，比例大约在1：7.5。按照这样的比例，即使深圳每年以10亿建设公共租赁住房(含廉租房)，供应将依然低于历史平均比例。6150套/年的公共租赁住房，在10万套（平均100平米/套）的商品房面前，依然是杯水车薪。一夜回到2000年？由于两年不开发就要被收回土地，一旦被囤积的土地到了快收回的时间，一些开发商会向有关部门报批'颇具技巧的规划'。当不获批准后，就可理所当然地拿回来慢慢修改，如此往复，即可获得运作空间。另外，由于规定的执行在理解上都需要时间和多方的默契，政府部门可能需要请示、汇报以避免执行风险，而发展商则要观望政策和市场。这样项目批准的速度上就大受拖延，很多时候房地产开发节奏其实不是控制在开发商手中，而是更多地掌握在政府手里。从土地拍卖到前期准备，通常需要一年多时间。而开工、办证到最后正式销售也要一年多的时间。这将严重影响到半年后到一年半内的供应量。而按照6月12日至6月16日工作日期间，深圳市规划局共接受商品住宅审批案14宗，其中11宗因为没有满足'国六条'中'90平方米户型需占项目面积70%以上'的规定而未获得批准来推断，2007年年中至2008年年中，深圳楼市供应面积极其可能回到2000年的水平：650万平米。 深圳楼市发展模式面临巨变 ●创新进入畸形状态深圳以很小的土地面积，能够成为中国房地产的样板，创新至关重要。而创新基于的主要载体就是豪宅，而豪宅绝大多数又都是90平方米以上的户型。90平方米以下的房子各个方面都非常经典，设计创新空间已非常之小，因此深圳楼市创新必然受阻。半求认为深圳创新主攻方向也可能发生转变，户型创新和产品本身创新的重要性下降，而整体规划、社区文化、市场营销、品牌建设等方面的创新将显得越来越重要。但是为了满足市场升级换代客户的需求，已经有而且必然会越来越多的发展商设计并联打通或者上下打通的户型、子母房。这样一来，麻雀虽小五脏俱全，建筑系统结构趋于复杂，每套房子都有独立的配套设施，比如卫生间、厨房、电力及给排水系统等都将增加。套数多了，就意味着配套设备多了，建筑材料也会增加。整个楼盘的结构标准立即提高导致建筑成本上升。 ●同质化取代差异化竞争以前，各企业可以根据市场调研来决定自己的产品类型，从而避免直接的竞争，形成大小配合的市场格局。而70%设计为90平米以下的房子，这就致使行业产品竞争将绝大多数位于90平米以下区间，导致竞争可能转向恶性和拥挤，半求认为90平米以下的竞争将降低层次，无差异式竞争取代差异化格局，这对行业长远发展并不有利。 ●消费梯度遭到破坏在深圳，恰恰是因为大户型住宅这几年的大量推出，才形成了完善的消费梯度，原来有90平方米小房者在经济改善以后换大房、卖掉小房，形成市场消费梯度。而70%设计为90平方米以下的房子，而且没有明确规定的有效期，这就可能破坏消费梯度，对市场造成长远的伤害。同时5年为周期且没有实行新老划断的做法征收营业税，也将降低三级市场供应量、抬高挂牌价格。半求认为在紧急状态下，推出此政策可以理解，但是一定要有期限、要新老划断，否则将对市场造成重大打击。市场可能进入冰封期市场参与各方现都进入观望阶段，上周，深圳日均成交100套住宅的量已经创下了6年来的新低。市场不怕降价、也不怕涨价，最怕的是成交量萎缩。如果在4个月内，这种成交量萎缩的局面得不到缓解，那么这种僵持的局面将向较为长期的冰封期发展。在这种局面下，实力弱小的发展商，将不可避免被淘汰掉一大批，深圳房地产行业将趋于集中。 | 
发表于 2006-6-23 10:07:00
