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有关房价的问题我再转贴几篇文章吧,如果大家认为房价还会再上涨的话,看看最近急跌的地产股,是否我们大家都把市场弱智,把基金经理当弱智,把中国的投资者当弱智. 温州炒房团败走一线城市 全线撤退
http://www.jrj.com 2008-6-13 2:47:00 每日经济新闻
【字体：大 中 小】【页面调色版 】 问股援助热线：010-58325082 福州房价被炒高150％
每经记者 黄清燕 发自福州
2003年，福州楼市迎来四处“征战”的温州炒房团。在他们的“炒作”下，2003年~2006年福州的房价涨幅一路领先全国。而今5年过去了，作为“神州行”的重要一站，福州似乎逐渐在被温州炒房团“抛弃”。福州日益走稳的房价以及各种宏观政策的出台，使得温州客不得不及早抛出“烫手山芋”，全线撤出福州。
然而，福州仅仅是他们全国征战的一个缩影。近几年，由于各地政府的大力“堵击”，温州炒房团在北京、上海等一线城市的征战已经接近尾声。于是，二、三线城市成了新的选择。 征战：福州房价被炒高150％ 一夜签下千万单 在温州炒房团大规模出现的2003~2006年，福州的房价涨幅曾一路领先全国。记者在福州多天走访发现，现在福州绝大多数楼盘价格比温州客南下炒房前涨了100％以上，部分甚至达到了150％。 在炒房团进军福州的同时，福州的开发商也开始“远征”温州，频频在各种房产推介会上出现。据曾经在温州推介过楼盘的福州某房产公司销售经理介绍，当时他曾创下过3小时签出10套的纪录。据知情人士介绍，当时甚至有福州房产公司拿着合同到温州一村庄，一夜签下近千万的购房清单。 据福州市民朱先生介绍，2003年他以2000元/平方米的价格在福州金山购得一套三房两厅。2004年该楼盘二期开始出售，均价为2700元/平方米。而此时，温州人已经成为购买此楼盘的主力军。 在温州客的炒作下，房价水涨船高，为了满足自住需求，朱先生的亲戚在2006年8月以4700元/平方米的价格购得金山一处120平方米住房，这比朱先生2003年购房时的单价高了整整135％。 上万人扑向福州 2003年，在福州谈生意的汪先生发现，与普通沿海城市相比，福州的房产价格只及温州、宁波等地的四分之一 （当时温州的房价约为7000-8000元/平方米）。他小试牛刀，以2300元/平方米的价格在福州鼓山买下两套房子。两个月之后，其家族又凑集资金100万，在同一楼盘再下10套。 福州市房地产产权交易登记中心的叶光前在他写的《温州人买走福州多少房》中称，2003年全年及2004年1～2月，温州人在福州市区共购买商品房372宗，金额1.52亿元。该中心统计资料显示：2004年第一季度，温州人在福州的买房交易量共计1072宗，交易总面积12万平方米，购房资金4.6亿元，外省人在福州购买的比例为11.6％，温州人的购买比例为5.81％。也就是说，两个外省人在福州购房，就有一个是温州人。 “温州人乡土情结很重，我买了这里的房子，就会把亲戚朋友带过来，要投资一起投，要撤离一起撤。”汪先生估计，温州人在福州买房最高峰时达万人。据福州21世纪不动产工作人员回忆，2004年前后，温州人在福州买的一手房占总数的30％-40％以上。
逃离：福州只剩做长线的散客
房价“涨得慢”
2004年，崇尚“短快”投资的温州商人在陆续交房后，开始把手中的房源在中介处挂牌销售。据福州东区一房产中介介绍，当时接到的单子中，80％以上来自温州人，“当地有刚性需求的购房者大多是在温州人手上买房子。” “买房半年后，市场价才涨了7、8百元，而在温州，一个月涨2000元是常有的事。”2004年下半年，因为福州房子“涨得慢”，汪先生萌生抛售的念头。2004年底，他以3200元/平方米的价格卖掉了手上的4套房子；2005年，他又分别以3900、4200元/平方米的价格卖出五套。“现在还在中介挂牌两套，我的心理价位是5400元，如果有人要，可以再低。” 据他介绍，从2005年开始 ，由于福州房价的涨幅不如预期，温州客已经陆续撤出，“现在只剩做长线的少数散客。” 国家政策出得紧 除了对福州房价的涨幅“不满意”之外，一系列宏观政策的出台也一定程度上遏制了炒房行为。 为遏制炒房行为，福州市房地产管理部门规定，从2007年11月1日起，福州市商品住宅期房将不得转让，商品住宅预售合同原则上不得办理注销登记。这项规定直指“通过更名预售合同转让期房”的炒房客，温州人则首当其冲。 “从去年年底以来，温州人已经不买期房了。”这是在端午节期间，记者从楼盘销售人员那儿听到最多的一句话。福州各区新盘售楼部也反应，现下的购房者大多处于观望状态，当年一周内全部房源售磬的情况已经成为历史。 据了解，在上述规定执行之前，一些炒房者利用政策漏洞，既达到炒房目的，又逃避高额税费。而新规规范了商品住宅预售合同变更和注销登记管理，维护市场正常交易秩序，引导市场健康发展，稳定房价。 温州客为卖房催得急
“耐不住了，温州人这次是有点急了。”房产代理人潘刚承认最近被客人（温州商人）逼得有点紧。他表示，国家宏观调控政策的不断出台，银行利率的不断上调，原先依靠银行贷款或是民间借贷的温州商人不得不考虑出售房子。“低于市场价出售的情况并不少见。” 3年前，潘刚受温州客人的委托，在福州代理近70套房子的买卖，从2007年下半年开始，随着二手房交易的“不景气”，他的客人们有点慌了，考虑全线撤出，“现在我手上的房源仅有8套”。 据介绍，在其接触的温州人投资中主要分为两类，一类是家底丰厚的，10套20套的买，这类投资者有实力，投资心态也稳定，这些人大多在去年就抽离了资金，还没来得及转手的都打算做长线投资；还有一类是散户，资金不充裕，会用有限的资金先付订金或首付，在多个项目“下注”炒短线，如果房子无法及时脱手，银行的贷款和民间的利率无疑成为最大风险。 现状：大量资金撤出一线城市 一、二手房倒挂 一边是紧急抛售、全线撤离的温州炒房团，另一边是在炒高的房价下，持币观望的福州市民。5月份再次流拍的两块土地，使得福州开发商不得不重新掂量当年是引“郎”入市，还是引“狼”入室。 “现在的楼价还是太高了！我2004年刚毕业时，买不起房；到了2008年，我好不容易存了10万，却发现还不够付首付了。毕业四年，我的月薪不过涨了50％，可是房子却涨了100％。”年薪四万的福州白领小许如是说。 市场数据显示，去年年底以来，福州市场二手房交易量一路走低，至今还在低谷徘徊。记者在多日的采访中发现，为了实现现金流良性循环，福州不少开发商推出各种优惠措施，使得部分新盘的房价有较大幅度的下降，福州房地产市场出现了少见的“一二手倒挂”现象，二手房的价格反而高于一手房的价格。 物业亏本撤退 一个不愿透露姓名的福州当地房产公司高层在接受《每日经济新闻》采访时表示，温州炒房团的“炒作”对于福州市民的买房有很大的负面作用。 他坦言，部分依靠温州客的炒作支撑的楼盘，当下都出现了不同程度的问题，给后期管理带来极大不便。 据记者观察，在温州人买房较为集中的福州金山区域，均不同程度地出现了物业费交纳率低、自住率低等问题。来自福建物业管理协会方面的消息显示，目前大部分的福州物业公司面临亏损，今年年初以来，更有超过10家的物业公司撤出小区。 据悉，物管费交纳率低于80％在福州部分小区已经形成常态。据金山区某物管人员介绍，“由于温州炒房客不在福州，房子空置三四年，至今没交一分管理费。这给物管运营带来很大的压力。” 问股援助热线：010-58325082 转战二三线城市 转战二三线城市
越来越多的投资者正以现实的成本支付炒房带来的高昂代价。曾经席卷全国的温州房产投资热日渐式微。最近有媒体指出，温州炒房团正在大幅抛售在北京、上海等一线城市的房源，那么他们下一步将进军哪里呢？ 来自温州的林冰告诉记者，他从2003年靠300万滚雪球，滚出了上海、北京等地的近10套房源，但从2007年开始他不再对一线城市楼市进行投资，他认为资金从一线城市退出已经成为不可逆转的趋势。 早在今年年初，他与其背后的资本团队就已经将眼光投向了二、三线城市。“我们新近在湖南的株洲等地拿下了几套房子，那里的房子现在还是两三千。” 据了解，除了住宅之外，中小城市的商业地产也是他们关心的，在华东、华南的热潮之后，华中或许将成为他们的征战的下一块“疆土”。 频遭政府“堵击” 其实，带着扩张的野心和对利润的追逐，温州炒房团早就成为了众人关注的目标。从媒体连篇累牍的报道中：身携巨款，穿梭在全国的各个角落里，频频重手下单，买房如买菜，这些成了形容他们的标志性词汇。在“神州行”中，温州人以超前的“炒房意识”赚得钵满盆满，在托高各地楼市的同时，也引起了决策层的关注。温州购房团自然也会成为各地政府围追堵击的对象。 2004年，稳定房产价格的国家宏观调控政策出台，温州人大规模投资房产的行为开始有所收敛，但在房价水平还稍微较低的城市，温州人还在大举长鞭。 从2005年下半年开始，温州炒房团已经停止在上海及其他地方楼市追加投资，而相反从该领域内撤出的资金以百亿元计，不仅仅在房价引领全国的北京、上海等地，在南京、重庆等城市，温州炒房团被套的消息开始频繁见诸媒体。 败走一线城市 2006年，温州炒房团开始大幅抛售手中房产，并蓄势向实业发展，甚至有的温州商人将投资目光转向了海外市场。 2007年，在宏观调控政策引导下，各地纷纷出台遏制炒房行为的规定，银行贷款利率的提高直指炒房软肋，温州炒房团大规模收回阵线，预期全线撤退。 2008年初开始，温州人坐不住了，在各大城市想尽一切办法抛售手中房源，实现了真正意义上的全线逃离。 有人预计中小城市是温州炒房团的下一战，也有人说温州炒房团将成为历史，但毋庸置疑的是，经历了疯狂之后的温州炒房团和中国楼市，将走向理智和健康。 除了楼房之外，温州人下一个追逐的目标，似乎又将成为簇拥的对象。 温州炒房团“征战”史 每经记者 黄清燕 1999年底开始，一些上海的楼盘就开始在温州媒体刊登广告，温州人三五成群的结伴前往上海购置房产。从真正意义上来说，温州人的炒房，从这时候开始了。 在2000~2004年间，这个人数达到4万，民间资本超过1000亿的中国特有组织??温州炒房团东征长三角地区，南下珠三角地区，西取中原地区，北上京城，可谓战无不胜、攻无不克，以“低进高出”连续作战，资本像滚雪球般增长。 温州炒房团的路径是由东部沿海城市向中西部内陆地区逐步推进，大致可分为四个阶段，即一线市场为北京、上海、深圳、杭州等；二线市场为东部沿海其他城市，如大连、烟台、南京、苏州、福州等；三线市场为东西部结合地带的省城或西部经济发达城市，如呼和浩特、武汉、芜湖、长沙等；四线城市为位置比较特殊的省会周边城市，如广西桂林、安徽黄山等一些地级城市。
恒大地产被传融资成本高达年利40%
2008年06月12日05:52 来源： 东方早报 作者：刘秀浩
恒大公司的资金问题最近再度被市场聚焦。昨天有香港媒体透露，香港上市没有成功的恒大地产融资成本相当高昂，其私募借款成本高达年利率40%以上。 据悉，新世界(600628行情,股吧)发展（00017.HK）董事总经理郑家纯此前私人入股恒大地产，入股金额达到1.5亿美元（约10亿元人民币），据市场消息，这笔私募资金年利率就高达４０％，即是说恒大每年单纯偿还利新世界(600628行情,股吧)的利息就需要4亿元人民币。 今年年初，由于上市不成，恒大宣布以私募形式融资5亿元美金，如果全部按照上述利率计算，公司无疑将背上沉重的财务负担。 早报记者昨天就此事询问恒大地产有关人士，对方表示，此事牵涉公司财务机密，公司方面对此不作任何评论。 2006年12月开始，恒大集团陆续通过发债方式，向知名银行募资5亿美元。至2007年1月，恒大集团旗下的恒大地产，获得三家国际投资者美林、德意志银行及新加坡淡马锡斥资4亿美元购买8%的股份。从这一时期开始，香港上市的计划开始酝酿。 公司原计划在今年3月28日上市，融资额最高超过100亿港元。但因市场表现不佳，恒大搁置了上市计划。 此后，公司被传通过私人配售股份的方式进行融资，集资额最多达到5亿美元。 整个2007年，恒大都在忙于全国扩张。到2008年恒大公布招股说明书，其土地储备达到了惊人的4580万平方米。这一数据是万科集团的近两倍，已然超越了碧桂园登上“最大地主”之位。 刚刚公布的碧桂园2007年年报显示，碧桂园现有土地储备为4300万平方米，万科则称约为3000万平方米。就在2006年末，恒大地产的土地储备还不足600万平方米，为了准备上市，恒大地产在去年一年时间内将土地储备极度膨胀了近8倍。 大量的土地储备使得恒大地产担负着巨额银行债务。招股文件显示，截至2007年9月底，恒大地产未偿还的银行借款达66亿元，负债比率46%。到了2008年1月31日，因新开发项目增加及购置土地，这一数字迅速增加至111.33亿元。 冷空气罕见突袭 万科前五月仅完成全年任务23%
焦点房地产网 house.focus.cn 2008年06月09日09:08 理财周报 徐崭
一份近期在地产界广泛流传的研究报告显示，1-4月，一年的时间走过了1/3，万科（000002.SZ）仅完成全年销售任务的17%。而包括它在内的14家业内领军者，截至4月底实现2008年的合同销售任务的平均比例在18%-19%。相对于要销售的存货，房地产企业的销售速度似乎开始力不从心。 5月28日，高华证券一份名为《对开发商现金流、盈利和净资产价值的压力测试》的研究报告显示：万科2008年合同销售目标在842亿元，根据1-4月份万科完成销售额144亿元计算，今年以来，万科仅完成全年销售任务17%。6月5日万科发布5月销售情况简报，称5月实现销售额53.4亿元，以此计算，前5个月万科共销售全年任务23%。
虽然万科董秘肖莉向理财周报记者表示，万科至今没有公布过今年的销售任务，券商研究报告的数据并没有和公司做过沟通。但上述报告对SOHO中国（0410.HK）、中国海外、雅居乐（3383.HK）、万科（000002.SZ）等14家业内领军者的统计显示，截至4月底，各大开发商实现2008年的合同销售任务的平均比例在18%-19%。
销售比例19%相比往年是“异相”
虽然地产市场弱势不改，但地产商仍然调高2008年的销售任务，急于出货的心态很是明显。
根据高华证券预计，所研究的14家地产企业2008年加总的销售面积和合同销售额分别是2429万平方米和2693亿元，同比增长约38%和57%。这14家企业是雅居乐房产、首创置业（2868.HK）、中国海外、华润置地（1109.HK）、合景泰富（1813.HK）、绿城房产（3900.HK）、富力地产（2777.HK）、上海复地（600196.SH）、世茂房地产（0813.HK）、远洋地产（3377.HK）、SOHO中国、招商地产（爱股，行情，资讯）（000024.SZ）、万科、仁恒置地（Z25.ST）。
但是，上述地产企业至5月中旬，仅完成504亿元的销售额，占全年任务的19%左右。这其中，招商地产至3月底完成了全年销售额的10%，华润置地至5月中旬仅完成12%，万科至4月底完成17%，表现较好的是中国海外、富力地产、绿城房产、雅居乐地产，至5月中旬，它们完成了全年任务25%以上。
高华证券统计，2006年、2007年前五个月全国房地产销量平均占全年房地产销售额和销售面积的28%-29%。今年前五月平均19%的数字，是一个“异相”。
高华证券还对5月19日-5月25日12个城市的一手房市场交易量进行追踪，发现周环比和年同比分别下降了16%/6%和35%/18%，这12个城市为上海、武汉、重庆、杭州、大连、南京、广州、沈阳、深圳、北京、成都、西安。
106上市公司平均存货34.12亿
以目前的销售速度，地产商很有可能完不成全年任务，而全年任务很大程度上是基于在建工程和存货设定的。今年的市场很可能令存货堆积。
“虽然一季度不是销售旺季，但是即使是销售旺季的9、10月份，月销售面积和销售额也不会猛增到哪里去，更何况今年的市场形势，旺季也很难弥补目前的任务缺口。”一近期将在香港联交所接受聆讯的深圳某地产公司人士告诉理财周报记者。
观察申万行业分类地产业中的106家上市公司，截至2008年一季度末，存货总额为3617亿元，平均每家公司的存货在34.12亿元，按照万科3月份的销售速度，半个月左右就能清空。
一季度末存货排名前10的公司为万科、保利地产（爱股，行情，资讯）、金地集团（爱股，行情，资讯）、招商地产、泛海建设（爱股，行情，资讯）、首开股份（爱股，行情，资讯）、北辰实业（爱股，行情，资讯）、ST广厦、金融街（爱股，行情，资讯）、中华企业（爱股，行情，资讯），其存货总计约2151亿元，平均每家在215亿元。按照万科3月份的销售速度，4个月左右清空；按照万科1月份或者2月份的速度，1年左右才能清空。
但万科的快速销售能力业内一流，即使是第一军团的地产企业与之也有不小差距。进入高华证券关注范围的14家地产企业平均月销售额仅约8亿元。以此计算，上述存货排名前10企业需要花费两年多的时间消化目前的库存。
这还没有考虑规模不在小数的在建工程。以万科、北辰实业、中华企业为例，截至去年年底，在建工程分别高达2.1亿元、36.5亿元41.1亿元。
招商证券判断地产已供大于求
也许，地产的调整尚处初级阶段，更大的暴风雨还未到来。
招商证券在一份名为《房地产开发速度将在年底放缓，或拉低名义经济增速两个百分点》的研究报告中指出，楼市的走弱很可能经历四个阶段。
在第一个阶段，市场的冷暖会在成交量上最先感受出来。成交量会在一个阶段出现下降，但是新开工房仍然会上升。
根据统计，新开工面积的同比增速从2007年以来不断上升。2008年1季度，新开工面积同比增速达到了26.8%。而与此同时，竣工面积也在提高。2008年1季度，商品房竣工面积达到了7800万平方米，同比增长26.9%，而2007年全年的增速为9.8%。
招商证券对供给扩张作出了四点解释。
首先，2007年，房地产行业的毛利率达到了40%，开发商是有利可图的。
其次，开发商对后市并不乐观，尽早将存量土地开发、出售是理性选择。
第三，政府加大了对闲置土地的惩罚力度，根据《国务院关于促进节约集约用地的通知》：“土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费，对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价......”
最后，房企现金流普遍吃紧，盘活现有土地存量及早出售为上上之策。
在市场的供给出现短暂上升之后，继而很有可能出现新开工住房下降，销售下降得更快，以致待售住房上升。
2008年1季度，商品房销售面积同比下降1.5%，是2002年以来的首次负增长。招商证券以新房销售竣工比为分析工具，判断房地产行业可能已经出现了供大于求的局面。2008年1季度，全国的销售竣工比为1.33，虽然该数据仍然大于1，但已经远低于2007年同期的1.71。而从区域来看，北京、江苏、广东的新房销售竣工比已经降到了1以下。招商证券指出，在这种情况下，待售房的存量很可能上升，对未来市场具有风向标意义。
而最后的一个阶段是新开工房出现大幅下降，并对经济产生一定影响。招商证券在研究报告中认为，目前中国的房地产市场还处于新开工房继续上升，销售出现可能滑坡的阶段，地产调整仍然路漫漫。
更多详尽解释麻烦大家等等,我再次重申2010时的中国的宏观经济形势会非常非常好.整个世界不缺石油,中国不缺粮食.以上的判断实际上只需用很简单常识即可,只要大家不把各国政府的智囊团,不把全球最英明的政治家,不把全球市场上最杰出的基金经理当白痴即可. 最后感谢阳光兄的回答! ［此帖子已被 1 在 2008-6-13 22:48:56 编辑过］
［此帖子已被 1 在 2008-7-1 20:05:35 编辑过］ | 
发表于 2008-6-12 22:55:05
发表于 2008-6-13 10:28:24
楼主