这是我对深基地B的投资分析

chickenlib

该公司的发展有待于观察，不确定因素较多。

chickenlib

1.资金的瓶颈问题。

2 规模效益的问题，上海，广州项目的成功并不代表其他项目的成功（地区差，利润率可否保障）

3 公司的成功需要时间，他与其他物流企业的竞争有待观察。

投资

谢谢orchidji提供第一手资料！

时间老人

多谢orchdji的调查，重贴2007年6月我对基地的分析，望见笑：

公司业务情况

公司业务主要两部分：

1、 海洋石油工程，公司控股赤湾胜宝旺工程有限公司：持有该公司32%的股权。2006年赤湾胜宝旺业绩继续持续保持快速增长，全年实现净利润2.3亿元，同比增长35％，为公司创造投资收益7402万元

2 、物流业务：06年物流业务收入达19470万元，业务收入主要分在深圳特区、上海、广州，分别占比77.6%、20.15%、2.26%。

二、 历史经营业绩

公司为中国南海石油勘探、开发及生产提供后勤服务，2004年，公司瞄准了具有广阔前景的物流业，并完成了初步布局，近年分别在长三角、珠三角、环勃海三大经济区域分别投资大型工业物流园，在上海、广州物流园已开始投入并逐步产生效益，其中上海06年实现收3923万元，占主营收入20.15%。

近三年经营状状如下表：

年份	主营收入	投资收益	收入增长率	净利润	权益率	自由现金流	净资产	负债率	每股收益	经营现金流
2004	15654	4154	42.81	10041	14．94	500	2．915	19．74	0．435	0．431
2005	16446	5471	5．06	11472	15．57	3356	3．19	21．31	0．498	0．4657
2006	19470	7417	18．39	13626	16．81	-24072	3．51	36．71	0．591	0．4671

三、 公司竞争优势

1、 公司历史盈利能力分析

自2000年该司每股收益为0.195元，呈现不断递增，至2006

年达到历史性每股收益0.591元，6年时间增长3倍，近三年收入都平均双位数增长（2005年为5.06%）权益收益率达15%以上。

2、 经营优劣势分析

该司投资业务为石油后勤和海洋工程收入为公司基础性业务来源，行业为专属性，市场难以有有效竞争者，但这部分利润贡献未来难有较大增长；现公司逐步向开拓物流业服务业，为公司利润提供新增长点，现情况分析，公司已初步实现业务战略上规划，正在实施或拟实施项目达7个，其中包括武汉物流和成都物流）我们基地公司定性为特殊工商业地产企业，其业务模式具可复制性的特征。

综合分析，这家公司近年稳定增长，近三年经营现金流流与每股收益相对匹配，显示其盈利能力；其成长来源于不断的项目的投资为公司未来业务增长提供资源；虽然公司还未到大规模现金流时候，但其通过经营活动产生现金不断复制新项目，且企业财产贡杆仍有发挥余地，预计未来净资产收益率会提升到20%以上。

3、 主要风险：

投资收益业务收入为公司基础性收入来源，但利润贡献睇不到有大增长确定性；公司物流业务仍属于扩张期，现发展项目分布在全国主要经济区域，对公司管理层业务驾驭能力有一定考验。公司专属于工商业地产企业明显受经济周期影响，在物流业务方面竞争优势仍未完全建立，关键是否能创造真实差异性服务水平。2007年，正处于业务投入期，规模自由现金流入估计仍未到来。

四、 估值

1、 从历史上价格比较：公司股价大部分时间相对处于平稳状态，炽热情况主要经历就是2001年5月底，当时历史新高为15.3元，对应2000年每股收益为0.195元及2001年0.261元；本轮行情，特别在2007年5月底创下历史新高达20元。股价6年来增长30%（对比2001年新高）。从业绩比较分析，6年来公司每股收益增长达3倍，所以，近期新高对比2001年明显未为过热。

按目前股价（15元），PB值为4.27，2006年业绩计算PE为25倍。在睇好公司业务可能增长性情况下，该司定价将会如何，我们不妨拭目以待。

从历史角度分析，该公司平均定价仍属于较高水平，但由于其成长路径较为明确，提高一定溢价，从长期来睇，收益率也不会差很多。

orchidji

简单回答一下上面2位朋友的问题

1）上海广州的成功不代表全国扩张就能成功。确实，我也非常担心这个问题，但是我了解到的信息是基地昆山项目招租情况非常好，另外几个项目也都是位于中国经济最活跃的区域，他们在项目投资前做了大量的前期调研，都是非常慎重的投资。

2）关于目前圈地数量，未来发展计划，其实你只要花时间仔细看一下上市公司的公告，它都有详细的说明。B股上市公司，这方面还是比较透明的。

3）未来的发展计划，瓶颈就是在资金问题！希望B股市场的问题能尽快解决，公司可以实现资本市场融资，快速发展，我们有机会获得超复利回报 :)

4）基地管理层从原来石油基地到现在上海广州物流园的成功已经能证明了他们的优秀。

5）新加坡二股东，公司刚开始做石油基地时，国内谁都没经验，新加坡物流公司肯定能带来好的经验和技术。

chickenlib

To orchidji 老兄，

看到 55168上 您对于 0133 招商局中国基金看法，比较认同。该基金有点像风投，考验经理人的眼光，目前看投资尚可。但近来 5年内，并无好的建树。

但是该基金无研究人员，其他董事都是兼职（大忙人，时间有限），它如何完成投资项目的论证？

黑暗撒克

wjmonk:

这个公司是绝对值得注意的，从历史上看，经营稳健而诚信。说实在的，单从公司对股东权益的重视来说，在A股公司中，除了佛山照明，还真找不到比它更让人放心的公司。
目前这个公司的新业务，仓库租赁，正在开始快速扩张。上海的物流园是成功的，广州的也做到了当年投产，当年盈利，不容易。
石油基地业务，也可能有扩张，但不确定。
投资收益方面，胜宝旺的前途不差，跟海油工程的利润变化至少是同方向的。

一个公司跟一个人一样，有高潮，有低谷。所谓平稳增长实际上是很罕见的。
深基地的原有业务是海洋石油服务，公司95年7月上市以后，很快就碰上亚洲金融风暴，接着就是石油价格的长期低迷和南海石油开采勘探的必然性低迷。
但请你注意，在公司业务低迷的时候，股东的分红比率依然很高，而且管理费用在下降，这说明公司在经历低谷的时候，依然重视股东的利益，同时与股东同甘共苦。请再次注意，它是一个B股公司，没有融资功能，也不为任何人注意，这些事情跟现在A股市场做秀的很多公司不同，不会给公司管理层带来任何实际利益，甚至不会带来任何掌声。
公司的利润增长是从2000年开始的，一方面是老天爷给的，经济启动了，油价回升了，业务繁荣了，投资的胜宝旺开始了巨额赢利。另一方面是自己去做的，就是仓库项目。从2004年上海项目开始，到成功以后最近一年要开发的新项目，天津、廊坊、昆山、武汉、成都。逻辑非常清晰，动作非常坚决。
我真的很欣赏这公司的动作。在环境不好的时候，不轻易行动。在找到自己认为正确的方向的时候，全力出击，不做任何保留。而且仓储物业，即使业务做坏了，毕竟有地皮，残值是很高的，又多了一道保护伞。如果做成了呢，那公司目前的市值就是一个笑话。
一孔之见，仅供参考。

黑暗撒克

黑嘴:深基地B，16元，2.3亿股，市值36亿。
　　有三块业务
　　1，石油后勤：05年0.45亿，06年0.65亿，07年上半年0.35亿，全年预计0.7亿，稳定发展。
　　2，海油工程：05年0.55亿，06年0.74亿，07年上半年0.27亿，主要是结算原因，全年预计0.8亿。不考虑胜宝旺08年爆发因素。
　　两项合计1.5亿利润， 30倍PE的合理估值45亿。20元以内估值合理安全。
　　3，连锁仓储业务基本白送：
　　

	占地亩	建筑面积万	容积率	总投亿	租金/年/平	总租金
上海宝山	582.00	20.00	0.52	5.00	324.00	0.65
广州宝湾	235.00	8.00	0.51	1.55	300.00	0.24
昆山一期	400.00	12.80	0.48	2.92	300.00	0.38
昆山二期	400.00	14.06	0.53	2.96	300.00	0.42
廊坊	449.00	14.37	0.48	3.19	270.00	0.39
天津塘沽	474.00	14.20	0.45	3.48	270.00	0.38
成都龙泉驿	300.00	9.80	0.49	2.02	270.00	0.26
武汉西湖区	400.00	14.10	0.53	3.15	270.00	0.38
成都新都	235.00	6.38	0.41	1.57	270.00	0.17
成都双流	350.00	9.76	0.42	2.31	270.00	0.26
小计	3825.00	123.47		28.15		3.55

　　
　　123万连锁仓储09年全部建成后，每年产生3.55亿稳定现金流，是明显的收费桥梁型的现金牛公司，运营成本基本固化，租金增长将全部体现在利润上。这块收入将保障公司继续扩张连锁仓储业务。这一块合理估值60亿，对应股价26元。三项业务合计46元。
　　
　　上述估值没有考虑胜宝旺08年爆发因素（海油工程仅工程场地已发生两倍以上的爆发性扩张，所爆发的产能在08年后形成）。
　　上述估值没有考虑公司继续在全国继续积极拿地的扩张因素（从公司的拿地公告的发布时间来看，已经呈现加速扩张的势头）。
　　上述估值没有考虑在通涨形势下的工业用地租金恢复性上涨因素（工业用地的稀缺性已经开始显现）。
　　
　　不同与大众的观点在于：
　　1， 连锁仓储具有协同优势规模优势，可以获得稳定的全国性大制造商全国布局的连锁溢价租金。
　　2， 公司拿地建仓库的活动，基本上是等于以8倍PE的不断注入资产。而且基本上是等于以25万元100平米的价格买房，然后一每间以2500元/月的价格出租出去，这个价格比2000年在上海内环买房更划算，时光居然可以倒转。
　　3， 仓储具有不动产的保值价值，资产安全性远远高于其他经营性公司资产。
　　4， 仓储的0.5的低容积率特征具有储存地皮的特征，市场目前根本没有把他当作一个地产股来对待。一旦城市化大饼摊到，用地性质发生改变，地产增值将由巨大杠杆驱动发生爆发性增长（按一般商品房2.5的容积率，就是5倍杠杆，同地段房价增值20%，地价就是6倍上涨，上涨100%，就是10倍上涨，对应28亿的投资，就是一个将近200亿，每股100元的惊人增值。）
　　
===我对未来做四个大胆的假设：

1，假设规模扩张5倍（海油工程在扩建，全国性的物流园如果建起来，发展空间非常大，可以为目前深基地规模的数十倍）

2，假设租金利润增长5倍（成本固定的情况下，租金上升，利润增长很快）

3，假设城市化，工业用地变为商业用地，容积率从0.5到2.5，又是5倍（参考我上传的股东会部分录音）

4，假设AB股合并，由于B股估值低估一倍，涨2倍

那么根据以上假设的模型：5 * 5 * 5 * 2 === 250倍

如果打个1折，也有25倍

这是一个具有安全边际，同时又在积极扩张中的优良投资品种，相对于目前股价，比较保守，我期待10年10倍，20年100倍。打算用50%以上的资金投资三年，大家给个意见吧。

相关附件（股东会部分录音，是我提问后韩总的回答，因为上传格式不支持我原来的手机录音amr格式，我改为了txt格式上传，大家下以后文件扩展名请改回amr） ［此帖子已被 黑暗撒克 在 2008-1-4 20:45:19 编辑过］

fhc7178

假设有想象成分，不过有一定基础．

同时，对于工业地产和胜保旺不要太乐观

orchidji

呵呵，黑暗撒克兄，羡慕啊，能说说股东大会上还有些什么有价值的信息吗？