这是我对深基地B的投资分析

bsbb

赤湾胜宝旺今年有一单项目做砸了，本来可以赚5000万，结果倒赔6000万，所以今年的这块投资收益不理想。

另外很多朋友担心资金压力，其实公司募集资金的渠道很多，成本也低，这不会成为公司发展的瓶颈。

orchidji

黑暗兄，我的理解深基地的仓库似乎不存在连锁仓库一说，他虽然都是宝湾物流园，但是各个物流园的客户都不一样，似乎所谓的协同效应不大。

我也问了深基地，他也说物流企业在各地选仓库时，很少看品牌，位置是第一位考虑因素。。。

ISDN

闲置土地清理的政策，会不会对公司形成影响？

orchidji

深基地不可能会闲置土地，它只要能开工都会尽快开工，马上建成，然后出租收租金。

房产企业不一样，希望等一段时间再造房子卖高价，出租类没这个想法。。。

orchidji

我觉得说深基地资金链紧张只是说如果它要大规模圈地扩张有压力，但是应付眼前这些项目，它还有足够的能力，资产负债率还有一定的上升空间

黑暗撒克

逻辑：（1）工业用地是工业制造的基础成本，商业用地是商业运作的基础成本。本质上，无论是工业用地，还是商业用地，抑或是住宅用地，其价格应该是市场决定。但由于计划经济的历史，造成了工业用地不足商业用地价格1/4的水平，本质上作为工业生产和商业流通的工业用地和商业用地原理是一样的，可能由于工业和商业利润的稍微区别而导致价格的细微差异，如果考虑到市场的自我调节作用，那么工业用地，商业用地和住宅用地的价格应该是相同的，如果考虑到工业用地和的选址问题（不能扰民，污染等因素），工业用地的价格可能还应高于商业用地和住宅用地。所以，工业用地很可能在目前价格的基础上涨4倍，保守估计10年涨3倍的话（就是工业用地价格马上涨3倍也显得相对合理），那么现有工业用地企业，尤其是以出租写字楼，仓储为主的企业的利润就很可能涨7.5倍（假设原工业用地价格占成本的50％，其它成本占30％，有20％的毛利），那么工业用地价格涨三倍，可以使得租金涨1.5倍，那么毛利率由现在20％提高到170％，如果管理成本和财务成本等不变化的话，利润涨7.5倍。

（2）中国发展装备制造业，一个制造业的强国，其基础原材料??土地的成本必然提升，能租的起土地的公司必然是生产效率较高的公司，土地的价格随着制造业增强而提高，所以，持有工业用地，相当于持有前20％强的制造企业，而且这是必然的。

ISDN

Orchidji兄好！

关于建设资金中土地和建筑成本的问题，我的大概估算：

以沈阳为例（其他地方的土地购买价格，我从公司公告没有找到，是否财报中有，欢迎补充。另外沈阳是最新的，可以更好的反应当前的市场）：

购地成本20W一亩，（非常低，当地正常价格大约60W一亩），大约相当于300元/平米，这是土地购置成本。

大约在办理土地证之前付款。

建筑成本：从各地投资情况看，200053的仓库容积率都是0.5左右（很低，俺理解有圈地的嫌疑，当然对于股东是好事），投资情况大约是每平米仓库2000元成本。土地购置300元/平米，按照容积率0.5折合进来就是大约600元的成本，那么其他1400元以上的成本，我统一归为建设成本，其实土地成本只是占大约1/4。

另外一个佐证是俺曾经询问公司证券部宋代表，他的回答大约如此。所以说，招挂拍对于公司的影响肯定有，但是不是最大的问题。资金还是非常关键的。

所以兄的说法，"它要大规模圈地扩张有压力，但是应付眼前这些项目，它还有足够的能力"，我个人持保留意见，公司目前股东权益不到9亿，规划的项目总投资将近30亿了。

欢迎讨论。

题外话，确实喜欢这里的投资者理性讨论的环境，谢谢福尔摩斯版和各位，俺偷学了不少好东东。呵呵！

引用：

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原文由 orchidji 发表于 2008-1-9 22:23:33 :

我觉得说深基地资金链紧张只是说如果它要大规模圈地扩张有压力，但是应付眼前这些项目，它还有足够的能力，资产负债率还有一定的上升空间

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［此帖子已被 ISDN 在 2008-1-10 15:49:25 编辑过］

ISDN

项目	征地（亩）	建筑面积（万平米）	投资（亿元）	注册资本（万元）	竣工时间	租金（元/年平米）	利润（万元/年）	进展情况
上海一二期	582	20	5	16000	2007	27	（0706：2883/1605）	一期全部完成，二期1个库07年底完成其他均已经完成
昆山一期	400	12.8	2.92	12000	2008			昆山宝湾一期项目已于07年4月开工建设，预计08年全部完工并投入使用
昆山二期	400	12.5	2.96		2010			项目前期工作
廊坊	449	14.37	3.19	1000	2008(分两期)			项目前期工作
天津塘沽	474	14.2	3.48	4980	2008			项目前期工作
赤湾物流				3400			（0706：1042/204）
广州宝湾	235	8	1.55	5000	200604(完成2万)		（0706：296/54）	项目前期工作
成都龙泉驿	300	9.4	2.02		2009
成都双流	350	9.76	2.31	3000	2009
成都新都	235	6.38	1.57	3000	2010			项目前期工作
武汉西湖	400	12.5	3.15	5000	2009			项目前期工作
沈阳沈北	250	N/A	N/A	3000	N/A

ISDN

上表是我对于公司仓储物流的一个小总结。其中有些内容，主要是竣工时间全面脱后。今年能够投入的就是昆山一期了。天津明年可以投入。廊坊土地证还没有下来，明年是否能够投入都不确定。

总体的感觉，公司一方面是资金紧张，另一方面也在关注和培育市场。

orchidji

是的，这些项目如果一下子全部开工，大概需要20多亿，对公司有压力。但事实是，由于土地证，市场需求等原因，深基地现在也不会一下子全部开工啊，一步一步来，资金肯定没问题啊

并且随着项目逐步竣工投产，它也会有现金流不断进来，支持进一步投资需要。

［此帖子已被 orchidji 在 2008-1-10 17:12:04 编辑过］