这是我对深基地B的投资分析

zhubenyin

主要的原因就是胜宝旺的业绩大幅度的下滑啊，一季度少了1100多万，合每股5分左右了，如果胜宝旺业绩持平的话，利润有0.14，几乎和去年差不多的

zhubenyin

好在昆山宝湾6月份可能要全部投入使用了，期待物流业务带来的利润弥补胜宝旺的业绩下滑吧，但是不知道胜宝旺的业绩什么时间可以起来。。。。。。期待中，我现在是越跌越买。期待业绩好起来。

feiyjiang

表一：2002年－2007年年报中上海宝湾“在建工程”附注信息

年份	工程项目	资金来源	期初数	本期增加	本期减少	本期转入固定资产	本年转入投资性房地产	本期转入无形资产	当年年底 （折合人民币）	备注
2002	上海物流园区	自有资金	0.00	1,087,353.26 （美元）	0.00	0.00	0.00	0.00	9,003,285.00
2003	上海物流园区	自有资金	1,087,353.26（美元）	10,016,204.50 （美元）	0.00	30,584.71 （美元） ①	0.00	0.00	91,684,216.86②	2003年一期工程建成投入使用（汇率为8.28）
2004	上海物流园区	自有资金	91,684,216.86（人民币，下同）	16,713,377.97（人民币，下同）③	108,377,593.83 （人民币，下同）④	20,001.00 （人民币，下同）	0.00	0.00	0.00	一期于2003年10月建成，仓库（7.4万平米）利用率于2004年10月达到100％，仓库租金从23元/平米增加到27元/平米
2005	上海宝湾二期	借款	56,066,636.00	60,994,598.00	0.00	0.00	0.00	0.00	117,061,234.00	工程投入达51％,二期320亩
2006	上海宝湾二期	自筹及借款	117,061,234.00㈠	62,864,731.00 ㈡	0.00	148,347,498.00	0.00	31,578,467.00 ㈢	0.00	二期已建好8个库，8万平米，并于06年投入使用，剩余两个库（1.7万平米）计划于07年建成
2007	上海宝湾二期	0.00	0.00	34,179,894.00㈣	0.00	4,320,000.00	21,930,000.00	0.00	7,929,894.00

feiyjiang

表二：2004－2007年年报关于上海宝湾无形资产的信息（2004年以前无相关信息）

年份	类别	原始金额 （人民币）	期初数	本期增加	本期转出	本期摊销	累计摊销	年末余额	剩余摊销年限	年报备注
2004	土地使用权	44,403,581.60	0.00	43,307,081.60		296,116.80	1,392,616.80	43,010,964.80 ⑤	581	本期新增土地使用权系上海国际宝湾公司购入
2005	土地使用权	24,085,887.00	23,330,392.00 ⑥			481,867.00	1,237,362.00	22,848,525.00	573	购入
2006	土地使用权	55,664,251.00	22,848,525.00	32,355,665.00		1,564,648.00	2,024,709.00	53,639,542.00 ⑦	561	该土地使用权为上海宝湾的土地使用权，于2006年12月31日，原值为31,578,466元的土地尚未取得土地证
2007	上海宝湾土地使用权	113,369,547.00	109,523,931.00⑧	0.00	0.00	2,267,670.00	6,113,286.00	107,256,261.00		该土地使用权为上海宝湾的土地使用权于2006年12月31日，原值为31,578,466元的土地尚未取得土地证。本公司认为取得相关土地使用权不存在任何问题

feiyjiang

根据表一，可得出上海宝湾一期总投入为108,650,836.23元（①×8.28＋②＋③），那么一期土地费用为多少，是否包含在其中呢？

一、一期土地费用是多少？

表二所示宝湾土地使用权费用可谓杂乱无章，到底哪个是一期的，哪个是二期的呢？随着分析的深入，我发现自己陷入了“上海宝湾一、二期”的陷阱，事实上，对于上海宝湾项目土地使用权，基地公司对该土地使用权的确认并不是按照一、二期划分的，而是把上海宝湾作为一个整体，按照土地款的实际支付情况以及产证的办理进度予以确认，如表二所示。

表二中存在两个出入，分别为：2005年期初数突然大幅减少⑤－⑥＝19,680,572.8元； 2007年期初数突然大幅增加⑧－⑦=55,884,389元。通过查阅年报得知基地公司于2005年对2004年的资产负债表做了大幅调整；于2007年对2006年的资产负债表做了大幅调整，具体调整情况如下：

表三、2004年度母公司、合并资产负债表调整分析：（流动资产部分因变动较小，忽略不计）

	2004年合并		2004年母公司		2004年年报子公司报表项	2005年年报子公司报表项	调整后差额
	2004年年报	2005年年报	2004年年报	2005年年报
固定资产
固定资产原价	505,728,087	547,442,836	325,625,776	346,235,155	180,102,311	201,207,681.00	21,105,369.88
减：累计折旧	179,773,623	189,514,482	147,673,355	156,642,798	32,100,267	32,871,684.00	771,416.77
固定资产净额	325,954,464	357,928,354	177,952,420	189,592,357	148,002,044	168,335,997.00	20,333,953.11
在建工程	91,751,956	91,751,956	0	0	91,751,956	91,751,956.00	0.00
固定资产合计	417,706,420	449,680,310	177,952,420	189,592,357	239,754,000	260,087,953.00	20,333,953.11
无形资产及其他资产					0	0.00	0.00
无形资产	127,225,748	107,545,175	84,098,752	84,098,752	43,126,996	23,446,423.00	-19,680,573.48
长期待摊费用	12,783,543	490,225	11,934,170	194,233	849,373	295,992.00	-553,380.87
其他长期资产	0				0	0.00	0.00
无形资产及其他资产合计	140,009,291	108,035,400	95,932,922	84,292,985	44,076,369	23,742,415.00	-20,333,954.35
资产总计	843,030,615	843,030,599	810,469,799	810,469,797	32,560,816	32,560,802.00	-14.35

表三所示可知：基地公司于2005年对2004年的资产负债表进行了调整，将无形资产中的19,680,573元（即宝湾土地使用权金额减少部分）调入了固定资产。

feiyjiang

表四：2006年度母公司、合并资产负债表调整分析：（流动资产部分因变动较小，忽略不计）

	2006年合并		差额	2006年母公司
	2006年年报	2007年年报		2006年年报	2007年年报
固定资产
固定资产原价	736,425,620			345,579,478
减：累计折旧	233,512,223			180,225,043
固定资产净额	502,913,397	147,743,225		165,354,435	48,842,412
在建工程	24,798,305	1,357,288		6,600	6,600
投资性房地产		293,445,203			116,654,123
固定资产合计	527,711,702	442,545,716	85,165,986	165,361,035	165,503,135
无形资产及其他资产
无形资产	178,807,452	240,674,508	(61,867,056)	55,780,248	55,780,248
长期待摊费用	1,358,462		1,358,462	142,100
其他长期资产	203,060,000	226,501,016	(23,441,016)	203,060,000	203,060,000
无形资产及其他资产合计	383,225,914	1,208,806,329
资产总计	1,280,440,102	1,284,606,108		1,362,123,853	1,324,154,173

表四所示可知：基地公司于2007年对2006年的资产负债表进行了调整，将固定资产中的61,867,056元调入了无形资产，其中55,884,389元即为上海宝湾土地使用权金额调整数，其余部分为广州宝湾土地使用权金额调整数（因母公司报表数未做调整，故合并报表的调整数即可认为是子公司报表调整数）

综上可知，截至2007年12月31日，上海宝湾项目土地使用权费用总额为113,369,547元，2008年度因新增一栋仓库，该费用会有所增加，但金额不大（新增仓库实际为调整现有地块容积率，补缴不用有限）。

二、表一所示“在建工程”金额中是否包括土地使用权费用呢？

我认为不包括，原因为：

1、以一期250亩，二期320亩计算，平均每亩成本为113,369,547元÷570亩×250亩＝49,723,486元；一期总投入为108,650,836.23元，扣除土地成本后余额为108,650,836.23元－49,723,486元＝58,927,350.23元，以一期建筑面积7.4万平米计算，除土地外的建造单价仅为796元，显然太低，且与二期建筑成本不符；

三、一、二期除土地外的建筑成本是多少？

表一所示，一期建筑成本为108,650,836.23元（①×8.28＋②＋③）；二期建筑成本为182,527,392元（㈠＋㈡＋㈣－㈢）；合计291,178,228.23元

四、上海宝湾项目总投入是多少？

仅以土地加建筑成本计算得291,178,228.23元＋113,369,547元＝404,547,775.23元

另外，经过2005、2007两年度的资产负债表调整（如上所述），土地使用权费用中系有部分55,884,389元－19,680,572.8元＝36,203,816.2元是从固定资产中转入土地使用权费用的，上述404,547,775.23元对这部分进行了重复计算，应予扣除，因此上海宝湾项目的总投入为368,343,959.03元

冰雪婉儿

胜宝旺正在转向海外，后面几个季度会好于1季度，但全年还是会低于07年，巨涛会逐渐弥补这块损失,所以今明两年公司业绩还不至于太难看。另外公司比较期待证监会出台政策解决再融资问题。 ［此帖子已被 冰雪婉儿 在 2008-4-29 16:27:38 编辑过］

zhubenyin

节后再买一点

worldtree

原来庄稼在这里哟。见124			No.124
弟兄们，还有活着的吗？我已经弹尽粮绝了，抵挡不住啊。
	发表时间：2008-4-17 12:39:46

［此帖子已被 worldtree 在 2008-4-29 20:45:40 编辑过］

buuyee

这几天刚建的仓,是否早了点呢?