这是我对深基地B的投资分析

zhubenyin

好在昆山宝湾6月份可能要全部投入使用了，期待物流业务带来的利润弥补胜宝旺的业绩下滑吧，但是不知道胜宝旺的业绩什么时间可以起来。。。。。。期待中，我现在是越跌越买。期待业绩好起来。

feiyjiang

表一：2002年－2007年年报中上海宝湾“在建工程”附注信息

年份	工程项目	资金来源	期初数	本期增加	本期减少	本期转入固定资产	本年转入投资性房地产	本期转入无形资产	当年年底 （折合人民币）	备注
2002	上海物流园区	自有资金	0.00	1,087,353.26 （美元）	0.00	0.00	0.00	0.00	9,003,285.00
2003	上海物流园区	自有资金	1,087,353.26（美元）	10,016,204.50 （美元）	0.00	30,584.71 （美元） ①	0.00	0.00	91,684,216.86②	2003年一期工程建成投入使用（汇率为8.28）
2004	上海物流园区	自有资金	91,684,216.86（人民币，下同）	16,713,377.97（人民币，下同）③	108,377,593.83 （人民币，下同）④	20,001.00 （人民币，下同）	0.00	0.00	0.00	一期于2003年10月建成，仓库（7.4万平米）利用率于2004年10月达到100％，仓库租金从23元/平米增加到27元/平米
2005	上海宝湾二期	借款	56,066,636.00	60,994,598.00	0.00	0.00	0.00	0.00	117,061,234.00	工程投入达51％,二期320亩
2006	上海宝湾二期	自筹及借款	117,061,234.00㈠	62,864,731.00 ㈡	0.00	148,347,498.00	0.00	31,578,467.00 ㈢	0.00	二期已建好8个库，8万平米，并于06年投入使用，剩余两个库（1.7万平米）计划于07年建成
2007	上海宝湾二期	0.00	0.00	34,179,894.00㈣	0.00	4,320,000.00	21,930,000.00	0.00	7,929,894.00

feiyjiang

表二：2004－2007年年报关于上海宝湾无形资产的信息（2004年以前无相关信息）

年份	类别	原始金额 （人民币）	期初数	本期增加	本期转出	本期摊销	累计摊销	年末余额	剩余摊销年限	年报备注
2004	土地使用权	44,403,581.60	0.00	43,307,081.60		296,116.80	1,392,616.80	43,010,964.80 ⑤	581	本期新增土地使用权系上海国际宝湾公司购入
2005	土地使用权	24,085,887.00	23,330,392.00 ⑥			481,867.00	1,237,362.00	22,848,525.00	573	购入
2006	土地使用权	55,664,251.00	22,848,525.00	32,355,665.00		1,564,648.00	2,024,709.00	53,639,542.00 ⑦	561	该土地使用权为上海宝湾的土地使用权，于2006年12月31日，原值为31,578,466元的土地尚未取得土地证
2007	上海宝湾土地使用权	113,369,547.00	109,523,931.00⑧	0.00	0.00	2,267,670.00	6,113,286.00	107,256,261.00		该土地使用权为上海宝湾的土地使用权于2006年12月31日，原值为31,578,466元的土地尚未取得土地证。本公司认为取得相关土地使用权不存在任何问题

feiyjiang

根据表一，可得出上海宝湾一期总投入为108,650,836.23元（①×8.28＋②＋③），那么一期土地费用为多少，是否包含在其中呢？

一、一期土地费用是多少？

表二所示宝湾土地使用权费用可谓杂乱无章，到底哪个是一期的，哪个是二期的呢？随着分析的深入，我发现自己陷入了“上海宝湾一、二期”的陷阱，事实上，对于上海宝湾项目土地使用权，基地公司对该土地使用权的确认并不是按照一、二期划分的，而是把上海宝湾作为一个整体，按照土地款的实际支付情况以及产证的办理进度予以确认，如表二所示。

表二中存在两个出入，分别为：2005年期初数突然大幅减少⑤－⑥＝19,680,572.8元； 2007年期初数突然大幅增加⑧－⑦=55,884,389元。通过查阅年报得知基地公司于2005年对2004年的资产负债表做了大幅调整；于2007年对2006年的资产负债表做了大幅调整，具体调整情况如下：

表三、2004年度母公司、合并资产负债表调整分析：（流动资产部分因变动较小，忽略不计）

	2004年合并		2004年母公司		2004年年报子公司报表项	2005年年报子公司报表项	调整后差额
	2004年年报	2005年年报	2004年年报	2005年年报
固定资产
固定资产原价	505,728,087	547,442,836	325,625,776	346,235,155	180,102,311	201,207,681.00	21,105,369.88
减：累计折旧	179,773,623	189,514,482	147,673,355	156,642,798	32,100,267	32,871,684.00	771,416.77
固定资产净额	325,954,464	357,928,354	177,952,420	189,592,357	148,002,044	168,335,997.00	20,333,953.11
在建工程	91,751,956	91,751,956	0	0	91,751,956	91,751,956.00	0.00
固定资产合计	417,706,420	449,680,310	177,952,420	189,592,357	239,754,000	260,087,953.00	20,333,953.11
无形资产及其他资产					0	0.00	0.00
无形资产	127,225,748	107,545,175	84,098,752	84,098,752	43,126,996	23,446,423.00	-19,680,573.48
长期待摊费用	12,783,543	490,225	11,934,170	194,233	849,373	295,992.00	-553,380.87
其他长期资产	0				0	0.00	0.00
无形资产及其他资产合计	140,009,291	108,035,400	95,932,922	84,292,985	44,076,369	23,742,415.00	-20,333,954.35
资产总计	843,030,615	843,030,599	810,469,799	810,469,797	32,560,816	32,560,802.00	-14.35

表三所示可知：基地公司于2005年对2004年的资产负债表进行了调整，将无形资产中的19,680,573元（即宝湾土地使用权金额减少部分）调入了固定资产。

feiyjiang

表四：2006年度母公司、合并资产负债表调整分析：（流动资产部分因变动较小，忽略不计）

	2006年合并		差额	2006年母公司
	2006年年报	2007年年报		2006年年报	2007年年报
固定资产
固定资产原价	736,425,620			345,579,478
减：累计折旧	233,512,223			180,225,043
固定资产净额	502,913,397	147,743,225		165,354,435	48,842,412
在建工程	24,798,305	1,357,288		6,600	6,600
投资性房地产		293,445,203			116,654,123
固定资产合计	527,711,702	442,545,716	85,165,986	165,361,035	165,503,135
无形资产及其他资产
无形资产	178,807,452	240,674,508	(61,867,056)	55,780,248	55,780,248
长期待摊费用	1,358,462		1,358,462	142,100
其他长期资产	203,060,000	226,501,016	(23,441,016)	203,060,000	203,060,000
无形资产及其他资产合计	383,225,914	1,208,806,329
资产总计	1,280,440,102	1,284,606,108		1,362,123,853	1,324,154,173

表四所示可知：基地公司于2007年对2006年的资产负债表进行了调整，将固定资产中的61,867,056元调入了无形资产，其中55,884,389元即为上海宝湾土地使用权金额调整数，其余部分为广州宝湾土地使用权金额调整数（因母公司报表数未做调整，故合并报表的调整数即可认为是子公司报表调整数）

综上可知，截至2007年12月31日，上海宝湾项目土地使用权费用总额为113,369,547元，2008年度因新增一栋仓库，该费用会有所增加，但金额不大（新增仓库实际为调整现有地块容积率，补缴不用有限）。

二、表一所示“在建工程”金额中是否包括土地使用权费用呢？

我认为不包括，原因为：

1、以一期250亩，二期320亩计算，平均每亩成本为113,369,547元÷570亩×250亩＝49,723,486元；一期总投入为108,650,836.23元，扣除土地成本后余额为108,650,836.23元－49,723,486元＝58,927,350.23元，以一期建筑面积7.4万平米计算，除土地外的建造单价仅为796元，显然太低，且与二期建筑成本不符；

三、一、二期除土地外的建筑成本是多少？

表一所示，一期建筑成本为108,650,836.23元（①×8.28＋②＋③）；二期建筑成本为182,527,392元（㈠＋㈡＋㈣－㈢）；合计291,178,228.23元

四、上海宝湾项目总投入是多少？

仅以土地加建筑成本计算得291,178,228.23元＋113,369,547元＝404,547,775.23元

另外，经过2005、2007两年度的资产负债表调整（如上所述），土地使用权费用中系有部分55,884,389元－19,680,572.8元＝36,203,816.2元是从固定资产中转入土地使用权费用的，上述404,547,775.23元对这部分进行了重复计算，应予扣除，因此上海宝湾项目的总投入为368,343,959.03元

ISDN

不谈价格，谈谈基本面：

最近的一个担心是关于土地有偿使用费的问题，目前公司的用地大约4500亩，合大约300万平米，每平米的土地使用费，我查到的资料（０６年的报道）是：

上海目前：140元/平米，北京120元/平米，广州100元/平米，这样，平均按照100元左右计算，大约应该是3亿左右。

在目前的宏观调控下，不排除继续增加的可能性。

对于资金紧张的200053，铺这么大的一个摊子，确实赌的大了些，特别是在土地和信贷从紧的形势下，有些生不逢时的感觉，唉！

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“土地使用费上调 开发商涨价将多个理由

　　(蒙晖/文)对于国家在明年1月1日开始提高新增建设用地土地有偿使用费征收标准，广州地产界人士认为，地价上升给了开发商一个提升房价的理由，但由于土地使用费在地价中的基数小，相信对房价影响不大。

　　据地产专家、寒桐投资顾问有限公司总经理韩世同介绍，全国新增建设用地土地有偿使用费征收分15等，上海市是第一等，土地有偿使用费为70元/平方米，北京市是第二等，6 0元/平方米，广州市是第三等，为50元/平方米。明年新增建设用地土地有偿使用费征收标准将提高一倍，即广州将提高到100元/平方米，因为基数不高，这对于地价、房价不会有太大影响。韩认为，政府此举旨在保护耕地，严格控制新增用地。”

zhubenyin

乖乖，要破10元了啊，今天赶快去准备一点子弹，在10元附近阻击空头的嚣张气焰。

黑暗撒克

计划不能改阿

ISDN

非常感谢feiyjiang兄的资料和分析，1800万这样每年影响不到0.1元的收益，不大不小吧。

剩下需要关心的就是所得税税率的变化了，从原来的15%到25％。

不多想了，等着看年报和季报吧。到时候大家来好好讨论下。

ISDN

瞎猜一下：

国际物流中心：那时跨国企业来，耐克啊，保洁啊，三星啊，把上海作为全国，甚至亚太的物流中心；

区域物流中心：应该是指作为企业的华东，华北，或者华南的物流中心；

城市配送中心：不多说了，在北京周围，大兴，房山，不少的电器厂商都有物流中心，国美苏宁买的货，供货商从这些仓库提货配送客户；

生产配套中心：就是开发区内的，例如整机厂商，会在某区域将配套的部件厂商集中，这里会有很多的物流需要，通常在生产区，开发区内，例如北京Ｎｏｋｉａ的星园，苏州很多跨国品牌的配套等。