这是我对深基地B的投资分析

fhc7178

几个问题:

1,基地现在可以确定有几亩地?以后还会扩张么?

2,基地的物流用地是否可能租不出去

3,基地的租金大概多少.上海,广州的租金不代表其他地区?地区差别是否大?

5,基地是否有更加强大的发展计划

6,基地的管理层是否证明了他们很优秀

7,基地对于股东态度如何?新加坡的二股东什么作用

orchidji

简单回答一下上面2位朋友的问题

1）上海广州的成功不代表全国扩张就能成功。确实，我也非常担心这个问题，但是我了解到的信息是基地昆山项目招租情况非常好，另外几个项目也都是位于中国经济最活跃的区域，他们在项目投资前做了大量的前期调研，都是非常慎重的投资。

2）关于目前圈地数量，未来发展计划，其实你只要花时间仔细看一下上市公司的公告，它都有详细的说明。B股上市公司，这方面还是比较透明的。

3）未来的发展计划，瓶颈就是在资金问题！希望B股市场的问题能尽快解决，公司可以实现资本市场融资，快速发展，我们有机会获得超复利回报 :)

4）基地管理层从原来石油基地到现在上海广州物流园的成功已经能证明了他们的优秀。

5）新加坡二股东，公司刚开始做石油基地时，国内谁都没经验，新加坡物流公司肯定能带来好的经验和技术。

chickenlib

To orchidji 老兄，

看到 55168上 您对于 0133 招商局中国基金看法，比较认同。该基金有点像风投，考验经理人的眼光，目前看投资尚可。但近来 5年内，并无好的建树。

但是该基金无研究人员，其他董事都是兼职（大忙人，时间有限），它如何完成投资项目的论证？

黑暗撒克

wjmonk:

这个公司是绝对值得注意的，从历史上看，经营稳健而诚信。说实在的，单从公司对股东权益的重视来说，在A股公司中，除了佛山照明，还真找不到比它更让人放心的公司。
目前这个公司的新业务，仓库租赁，正在开始快速扩张。上海的物流园是成功的，广州的也做到了当年投产，当年盈利，不容易。
石油基地业务，也可能有扩张，但不确定。
投资收益方面，胜宝旺的前途不差，跟海油工程的利润变化至少是同方向的。

一个公司跟一个人一样，有高潮，有低谷。所谓平稳增长实际上是很罕见的。
深基地的原有业务是海洋石油服务，公司95年7月上市以后，很快就碰上亚洲金融风暴，接着就是石油价格的长期低迷和南海石油开采勘探的必然性低迷。
但请你注意，在公司业务低迷的时候，股东的分红比率依然很高，而且管理费用在下降，这说明公司在经历低谷的时候，依然重视股东的利益，同时与股东同甘共苦。请再次注意，它是一个B股公司，没有融资功能，也不为任何人注意，这些事情跟现在A股市场做秀的很多公司不同，不会给公司管理层带来任何实际利益，甚至不会带来任何掌声。
公司的利润增长是从2000年开始的，一方面是老天爷给的，经济启动了，油价回升了，业务繁荣了，投资的胜宝旺开始了巨额赢利。另一方面是自己去做的，就是仓库项目。从2004年上海项目开始，到成功以后最近一年要开发的新项目，天津、廊坊、昆山、武汉、成都。逻辑非常清晰，动作非常坚决。
我真的很欣赏这公司的动作。在环境不好的时候，不轻易行动。在找到自己认为正确的方向的时候，全力出击，不做任何保留。而且仓储物业，即使业务做坏了，毕竟有地皮，残值是很高的，又多了一道保护伞。如果做成了呢，那公司目前的市值就是一个笑话。
一孔之见，仅供参考。

黑暗撒克

黑嘴:深基地B，16元，2.3亿股，市值36亿。
　　有三块业务
　　1，石油后勤：05年0.45亿，06年0.65亿，07年上半年0.35亿，全年预计0.7亿，稳定发展。
　　2，海油工程：05年0.55亿，06年0.74亿，07年上半年0.27亿，主要是结算原因，全年预计0.8亿。不考虑胜宝旺08年爆发因素。
　　两项合计1.5亿利润， 30倍PE的合理估值45亿。20元以内估值合理安全。
　　3，连锁仓储业务基本白送：
　　

	占地亩	建筑面积万	容积率	总投亿	租金/年/平	总租金
上海宝山	582.00	20.00	0.52	5.00	324.00	0.65
广州宝湾	235.00	8.00	0.51	1.55	300.00	0.24
昆山一期	400.00	12.80	0.48	2.92	300.00	0.38
昆山二期	400.00	14.06	0.53	2.96	300.00	0.42
廊坊	449.00	14.37	0.48	3.19	270.00	0.39
天津塘沽	474.00	14.20	0.45	3.48	270.00	0.38
成都龙泉驿	300.00	9.80	0.49	2.02	270.00	0.26
武汉西湖区	400.00	14.10	0.53	3.15	270.00	0.38
成都新都	235.00	6.38	0.41	1.57	270.00	0.17
成都双流	350.00	9.76	0.42	2.31	270.00	0.26
小计	3825.00	123.47		28.15		3.55

　　
　　123万连锁仓储09年全部建成后，每年产生3.55亿稳定现金流，是明显的收费桥梁型的现金牛公司，运营成本基本固化，租金增长将全部体现在利润上。这块收入将保障公司继续扩张连锁仓储业务。这一块合理估值60亿，对应股价26元。三项业务合计46元。
　　
　　上述估值没有考虑胜宝旺08年爆发因素（海油工程仅工程场地已发生两倍以上的爆发性扩张，所爆发的产能在08年后形成）。
　　上述估值没有考虑公司继续在全国继续积极拿地的扩张因素（从公司的拿地公告的发布时间来看，已经呈现加速扩张的势头）。
　　上述估值没有考虑在通涨形势下的工业用地租金恢复性上涨因素（工业用地的稀缺性已经开始显现）。
　　
　　不同与大众的观点在于：
　　1， 连锁仓储具有协同优势规模优势，可以获得稳定的全国性大制造商全国布局的连锁溢价租金。
　　2， 公司拿地建仓库的活动，基本上是等于以8倍PE的不断注入资产。而且基本上是等于以25万元100平米的价格买房，然后一每间以2500元/月的价格出租出去，这个价格比2000年在上海内环买房更划算，时光居然可以倒转。
　　3， 仓储具有不动产的保值价值，资产安全性远远高于其他经营性公司资产。
　　4， 仓储的0.5的低容积率特征具有储存地皮的特征，市场目前根本没有把他当作一个地产股来对待。一旦城市化大饼摊到，用地性质发生改变，地产增值将由巨大杠杆驱动发生爆发性增长（按一般商品房2.5的容积率，就是5倍杠杆，同地段房价增值20%，地价就是6倍上涨，上涨100%，就是10倍上涨，对应28亿的投资，就是一个将近200亿，每股100元的惊人增值。）
　　
===我对未来做四个大胆的假设：

1，假设规模扩张5倍（海油工程在扩建，全国性的物流园如果建起来，发展空间非常大，可以为目前深基地规模的数十倍）

2，假设租金利润增长5倍（成本固定的情况下，租金上升，利润增长很快）

3，假设城市化，工业用地变为商业用地，容积率从0.5到2.5，又是5倍（参考我上传的股东会部分录音）

4，假设AB股合并，由于B股估值低估一倍，涨2倍

那么根据以上假设的模型：5 * 5 * 5 * 2 === 250倍

如果打个1折，也有25倍

这是一个具有安全边际，同时又在积极扩张中的优良投资品种，相对于目前股价，比较保守，我期待10年10倍，20年100倍。打算用50%以上的资金投资三年，大家给个意见吧。

相关附件（股东会部分录音，是我提问后韩总的回答，因为上传格式不支持我原来的手机录音amr格式，我改为了txt格式上传，大家下以后文件扩展名请改回amr） ［此帖子已被 黑暗撒克 在 2008-1-4 20:45:19 编辑过］

fhc7178

假设有想象成分，不过有一定基础．

同时，对于工业地产和胜保旺不要太乐观

nightrover

无法用amr打开啊~黑兄帮忙解释一下。

黑暗撒克

【 ? 原创:wjmonk　 2006-09-22 12:39 】

业绩恐怕不止啊。

【 ? 原创:wjmonk　 2006-09-27 15:28 】

回随雨： 　　抱歉，我不是说270，是说楼主对基地的利润预计偏保守了。

orchidji

呵呵，黑暗撒克兄，羡慕啊，能说说股东大会上还有些什么有价值的信息吗？

bsbb

赤湾胜宝旺今年有一单项目做砸了，本来可以赚5000万，结果倒赔6000万，所以今年的这块投资收益不理想。

另外很多朋友担心资金压力，其实公司募集资金的渠道很多，成本也低，这不会成为公司发展的瓶颈。