土地增值税新政实施及地产股的跌停

精灵鼠

地产股的波动是很大的,,,

吃鱼的猫

"那些卖2万元/平米的与卖1万元/平米的对地产公司的盈利是差不了太多的??这直接使高房价变得无意义了",现在才理解了这条政策实际上是鼓励中小户型，提高相应的供给比例。为zf叫好。

古道荒城

<DIV>请教福探，对以下一段话如何看

保利地产今日46。83元，跌停

07年预测业绩3元/股，今日价位动态市盈率15。6倍

06年8。7日，1541点

大盘最低迷恐慌的时刻地产被数道金牌砸到冰点的时刻保利收盘22。73元按06年预测业绩1。4元/股，动态市盈率为16。23倍

理论上，如果大盘在今年跌回1541点保利的对应市盈率为16。23倍才合理。

这样的话，目前2700点对应的15。6倍市盈率，大盘涨了75%，也就是说市场整体估值大幅提升后，保利的估值还要低于1541点的水平，这样，你还有什么好担心的？

［此帖子已被 古道荒城 在 2007-1-18 16:42:16 编辑过］

福尔莫斯

回古兄：

保利地产是个新上市公司，我对其了解不多。不过，在新的土地增值税下，它能否具有你上面转贴的所谓“07年3元的业绩”等等？它唯一的亮点就是被媒体称为“土地储备很大”，但是在新的增值税下，它那些庞大的土地储备，无论取得成本多低，盖的楼有多贵，是不会给公司带来多少利润的。我以为，新的政策对这类公司打击最大。

只要明白一家公司是如何创造价值的，你就不会上那些被吹的天花乱坠的公司的当。当一家企业是靠着所谓的“关系”、背景取得了寻租来的一些资源而获得超额利润，或者靠行业的景气带来了超额利润，这类公司并不是真正具有价值的。价值强调的是长期性，而不是某期的收益，更强调的是要靠本身符合市场游戏规则的竞争来取得的经营优势，而不是别的。

保利具有这些特点吗？

这是我想起了当年的德隆。德隆的唐万新有句“名言”：没有垄断就没有利润。但他是如何谋取“垄断”的呢？他想到了“产业整合”?? 让这个行业里只有自己存在，在股价上就是所谓“完全控盘”。结果，当实业里以及股市上没有“对手”的时候，它也曾经撑了几年，但最后还是抵不过市场法则，崩溃。

所以，我现在对市场上那些动不动就“垄断”的说法很害怕。甚至有些人还把“垄断”与“持续成长”并在一起，妄图寻找这类股如何如何。我觉得，这些都是缺乏起码的市场经济观念的。

［此帖子已被 福尔莫斯 在 2007-1-18 17:02:16 编辑过］

古道荒城

非常感谢福探的指教，其实没有任何证据能表明6048是一家具有真正价值的公司。

20多块钱买他的时候，想的也就是这几年业绩增长很块，有炒作价值，呵呵

拿了这么久，有点舍不得仍。而且按照原来的计算，08年的业绩应该是高峰。原计划在08年出掉600048的。

突然冒出了个增值税，被砸得有些不知所措了。

value

关键还是要分析增殖税的影响，如果能确定业绩，即便是垃圾被低估了，也是值得买的。显然万科比保利应享有更高的估值水平。多高的PB或PE合适？市场先生有评价，我自己心理也有评价，价值=机会成本。

古道荒城

value兄，对于万科，增殖税的影响是多少？不知道计算过没有？

福尔莫斯

谈点增值税对万科的影响. 我觉得现在还不能将增值税对万科的影响马上计算出来，因为这不是个简单的多交点税而少了税后利润那么简单。这个税收政策最主要的效果，是可能将过高的房价逐渐给压下来（如果还压不下来，那么肯定政府还有更厉害的措施）。 如果房价跌下来，那么对房地产公司的收益会影响几何呢？这个就很复杂了。至少我觉得房地产经营毛利率将出现巨幅下跌。可以看看万科目前的报表吧：毛利率为34%。注意这是个未完全计提增值税的毛利率。 各位也许记得万科的王石以前说过的一句“做秀”话：超过20%毛利率的地产项目我们不做。但是，现在的万科呢？它在股权激励后，可能不是超过20%毛利率的项目它不做，恐怕已经变成“低于20%毛利率的房子”它不盖了！ 如果在增值税计入，房价又下跌，万科的毛利率将向哪里回归呢？回跌到20%以内吗？那时候不知道万科的经理层们还敢不敢履行当年王石的诺言了。 其实，看看现在各地产公司的毛利率水平，且又对这个行业的状况和历史有起码的常识，你就应该知道这个行业里的公司未来将面临什么样的风险了。 万科是这个行业里比较规范且运做水平比较高的公司，但行业的特征决定了这样的公司很难具有对自身的收益水平有自我控制的能力。这样的公司的长期最高经营境界就是在一轮轮房地产行业洗牌后它仍能“活”下来，但我怎么也想象不出这样的公司如何能长期创造出超额利润来，即使王石的脑袋比现在聪明10倍，郁亮的能力比现在强过100倍。就想现在的彩电业，就是把全球的经营大师全请过来经营TCL，其经营状况比现在也好不到哪里去! 所以，当这样的公司被炒到PB》7，PE》40倍的时候，我就知道，在里面玩的人，没有一个是“价值投资者”，或者顶多是一帮茅台酒喝醉了的人的胡话而已。等待他们的,将是一盆盆灌顶的醒酒凉水.

［此帖子已被 福尔莫斯 在 2007-1-18 19:23:18 编辑过］

value

“高于20%的利润不做”，这句口号我认为不是做秀，也不是要把利润控制在20%以内，而是表达了：公司的发展方向不是在高毛利率上，而是在资产周转率上做文章。但是由于房地产市场现状，即便主观上是不想赚土地的增殖差价，但由于房价涨副过快，客观上也早成了毛利率的提高。（王石在年报致辞中有表述），这是无可厚非的。公司一边要专注核心能力的培养，一边也关注赢利和股东回报。至于今后公司的管理层是否在激励机制下放弃公司战略方向，我想王石比我更关心。对于王石个人和万科公司文化的信任和理解，是长期投资万科的最重要因素。

value

看到福兄的回贴，我越来越感到惊讶，是我研究的不够深入，还是福兄研究的不够深入？我觉得对于万科的将来，最需要探讨的话题是：万科的标杆企业---美国帕而笛公司，他的模式能否在中国的环境中成长。就象讨论现代中药能否有未来一样的重要。如果帕而迪模式适合中国，万科的努力才是有意义的。