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200053如何参与竞争 2008.5
“近日，普洛斯在美国刚刚获得‘２００７年全美最受欢迎地产企业’。”普洛斯（中国）第一副总裁吴锡铭说。如今，普洛斯早已是全球最大的仓储物流地产企业。
不过，即便如此，在中国，普洛斯也都一直谨慎得像个小学生，除了称自己是全球化的物流配送开发商和服务商，并没太多渲染自己。普洛斯小心翼翼地和各地政府及企业打着交道，小心翼翼走着每步棋子。
而就在普洛斯不动声色的扩张中，我们似乎看到一个普洛斯物流帝国正悄然建立。从２００３年３月起，短短四年内，普洛斯在中国１８个城市建立了３０个物流中心（园区），织出一张连部分国内物流企业都难以匹敌的仓储网络。
而２月２８日，全球最大零售商沃尔玛下属全资子公司即欧洲领先的仓储设施开发商盖世理宣布其天津、嘉兴两地的仓储物流中心将开始运作。３月５日，普洛斯宣布将在长沙、成都、重庆、南京、武汉五个内陆主要物流配送市场发展新业务。
步步紧逼，深入内地的外资战鼓似乎也在提醒我们重新审视仓储物流的外资潮。
外资鲶鱼 主打物流地产的普洛斯进军中国并非风调雨顺。２００３年刚登陆中国，脚跟还没站稳，随后的２００４年４月，国土资源部也发出控制地产开发的黄牌。面对紧缩的土地政策，普洛斯这只猎鹰却向物流市场展露出机智微笑。
２００４年６月，普洛斯与苏州物流中心有限公司签署合资经营协议。双方分别持合资公司５０％股份，并共同拥有对苏州工业园区内物流设施的独家开发权。
这一协议让普洛斯能在苏州工业园区内购买总面积在１４６，３００平方米以上的１７处工业设施，其中包括某些在建项目。此外，协议还包括 １５．８ 公顷土地的开发权和４４．５公顷土地的定价权，以支持未来对２６０，０００平方米物流配送面积的开发。借壳攻市，普洛斯成功登陆。
因有梧桐树，而招徕金凤凰。而对于苏州物流中心来说，似乎是因有金凤凰，而生成梧桐树。截至２００４年１０月７日，因为普洛斯加盟，普洛斯苏州物流园在招租工作上红旗飘飘，双方收购的１７幢物流设施的租用率已从当时的５５％猛升至９２．８％。来自阿迪达斯、三星、诺基亚、三井和欧莱雅等国际客户的强劲需求使该物流园成为客户追捧的香饽饽。
随后，普洛斯也理直气壮在该物流园中另外开发总计面积达７３５４８平方米的８幢物流配送设施。这种市场效应似乎也使普洛斯成为一些地方政府眼中的摇钱树――由普洛斯开发的仓储中心就是聚宝盆。普洛斯顺利进入各地仓储用地开发招商引资项目，这也让普洛斯以“井喷”式的速度在长三角、环渤海、珠三角迅速扩张。
本土之战 对普洛斯来说，普洛斯苏州物流园――复制美国物流地产模式的产物，也许还是一只克隆羊，单个的克隆体可能病变缺乏保障，普洛斯复制的物流地产也不要因单个的克隆体而面临风险，它要复制的是一个优质模式下的规模效益。
要规模效益，就要扩张地盘，就要面对本土竞争对手。而普洛斯的竞争对手是谁？对手的优势在哪里？普洛斯如何跟本土对手交战？ 是中国最大物流企业中远集团？中远集团旗下拥有青岛中远物流仓储配送有限公司（在全国４３个城市设有区域物流中心，管理仓库面积达２００万平方米），广州中远物流仓储配送中心（包括白云区塘阁仓、芳村区华大仓、南岗仓等）等。
中国第二大物流集团中外运呢？中外运拥有久凌储运、广西南宁储运、朱家桥仓库等遍及全国的仓储物流企业。普洛斯不以为然。中远、中外运都不是普洛斯面对的对手。中远、中外运更多是第三方物流服务直接参与者。而普洛斯不是。
普洛斯的物流地产及仓储等服务是选址建成仓储等物流设施后，转租给零售商、物流商、制造商等客户。然后，普洛斯以资产管理队伍进行物业管理。普洛斯更多从事地产投资开发和物业管理，而日常物流业务基本由客户或客户指定的物流公司操作。如果说有竞争，也许这种竞争在未来的第四方物流业务上。普洛斯以仓储服务为重心，是物流、商流、信息流、物流咨询等服务的集成商。而中远、中外运也在朝综合物流服务商努力。
不过，早在１９９３年（也是普洛斯成立之年），中远集团就和中化集团合资的中远房地产开发有限公司。到２００５年６月，公司拥有全资及控股企业１６家，参股企业４家，总资产逾８０亿元，并陆续开发了“远洋天地”、“远洋山水”、“远洋自然”、“远洋风景”等近十个远洋系列的房地产。这些远洋系列像中远浩浩荡荡的物流船队，不过却驶进了房地产，而非物流地产，更非仓储地产。
中远集团总裁魏家福在２００４年表示，中远将逐步剥离如房地产、保险等非主业业务而专心投入物流主业。２００５年底，中远将所持的上海中远三林置业４５％的股权作价转让出手。要调转航向，强化主业的中远更不会染指仓储地产。
普洛斯惟一可称得上对手的是国内最大的仓储物流企业，拥有７１３万平米工业用地的中储总公司。面对对手，普洛斯这位鹰派没有冷漠面孔，而是一笑结盟。
２００６年１１月７日，中储股份和其大股东中储总公司普洛斯公司签署战略协议。普洛斯投资管理部高级经理赵明琪对记者说：“我们要争取更大的市场份额，这就是我们的企业目标，也是我们和中储合作的目的。”赵明琪还特别强调“协议是全面战略合作，并不只局限于此次滨海新区的合作。”按照协议，双方成立合资公司进行土地开发、物流仓储及综合设施方面合作等。
与国内最强的对手联姻，普洛斯又一次微笑，这一笑也志在千里。
鹰派迎春 近日，仲量联行在其发布的《中国物流市场的机遇》指出，中国物流市场高度分散，监管不透明，导致了较高的物流成本。物流运营商在追求高效的过程中，对更高标准仓储设施的要求不断上升，未来中国将涌现一批新兴的物流中心。仓储物流也将迎来发展又一季春天。
普洛斯，这个令本土物流企业欢迎却又感到紧张的鹰派，也在与本土企业合作或合资的笑容下，在仓储物流市场攻城掠地。
截至２００７年１月３１日，普洛斯在中国已经建成７１．４万平方米物业，并且已完成９７％的租赁业务。在环渤海的大连、北京、天津、青岛；在长三角的南京、苏州、上海、杭州等；在珠三角的广州、佛山、深圳；在中西部的武汉、成都、重庆、长沙等１８个城市投资并开发近３０个物流园。２００７年将再完成建设面积８０万平方米的现代化厂房和仓库。
而普洛斯的成功也吸引了盖世理、ａｍｂ、新熙地等外资物流地产巨头的抢滩。
不过，警钟已经响起。据统计，今年１～２月份，上海口岸第三方物流企业以保税仓储贸易形式进出口２７．９亿美元，而外商投资企业进出口２４．９亿美元，占口岸第三方物流企业保税仓储进出口总额近九成。
目前全球最大的１０家物流公司均已入驻上海。来自上海海关的统计数据显示，外商投资企业的平均业务规模远高于内资物流企业。今年１～２月，在上海口岸开展保税仓储业务的７５家外商投资第三方物流企业，其平均进口额高达３０００万美元。同期，上海口岸从事保税仓储业务的５７家国有和民营第三方物流企业，其平均进口额仅为３９２万美元。
上海海关方面不无担心地指出，外商投资企业参与第三方物流，一方面推动了该领域的迅速发展，但另一方面外资在保税仓储业务中占据垄断地位也在一定程度上制约了国内企业参与国际竞争。民族仓储物流若不强化，笑在这个仓储物流第二春的又将是谁？(中经信息)
土地本来就是分享财富增长的工具，跟住宅，一样本身不提供附加价值。例如租住房屋，全社会的收入提高了，相应付出的房租也会上升，虽然居民收入上升跟房东没有任何关系，但并不能说房租上升就是不合理的。
另外，普洛斯确实是一个非常有竞争力的公司，说实话，当时看深基地的重要原因之一也是因为普洛斯在国际上的崛起。仓库租赁业务的发展实际上是跟经济发展的阶段有关系的。它需要大型公司的出现和经济运行各环节规范化达到一定水平。早些年，公司往往是自己做物流，这样至少可以保证出的问题少些。当时发展物流外包是不现实的。而最近2-3年来，我感觉各行业的集中度都在提高，而相应的为了成本下降和提升服务质量，行业的分工有更专业的趋势。外包的物流仓储开始被接受。这是一个大趋势的开始，而我觉得中国这么大的市场，被一家公司垄断的概率是很小的。所以我估计普洛斯跟深基地之间的竞争计不会是短兵相接式的拼杀。
说起估值问题，我也不认为目前的价格具备安全边际，相反，我觉得偏贵。但是对于公司的诚信问题，我还是坚持自己的看法。您如果有兴趣的话，可以对比一下国内的其他公司，如果以深基地为标准，看看有多少您认为做的更好的公司。
未来增长点：
1，巨涛场地是胜宝旺的三倍，如果订单满的话，利润比较可观。
2，基地业务平稳是可以预见的。
3，09年110万平仓库收入2亿，利润1亿应该有的，（也就是7。5的利润率），如果真的一年有10个点的租金增长，这一块就能为深基地提供20%的增长，并且还将不断布局。
未来不利：
1，财务压力太大。
2，税收政策对外资企业不利。
3，石油油价走势。
安全边际：
1，估值相对a股比较低，在ab股合并预期下提供了一个特殊安全空间。
2，人民币升值，工业地产涨价大势所趋。
3，有稳定的现金流和2%左右的分红。
最后，我认为价值投资分析也要有一个度，理出主要的就行了，过于追求确定性会犯错，一是没这个精力，二是没有这个能力。大方向对就行了，很多看似不利的细枝末节只是为真正的价值投资者提供买入的机会。
200053是长线黑马。该公司目前有三块业务：石油基地服务、海上钻井平台设备制造、陆上物流。第一项是公司原有的核心业务，第二项已经开始结出硕果，第三项最具看点，正处于大铺摊子的阶段（少数项目如上海物流基地已经开始赢利），产生的费用降低了利润，压低了股价，但一旦各个物流基地产生回报，公司将脱胎换骨。目前的公司市值连一、二两项业务的价值都没有充分反映，已经投入巨资的物流基地就算是白送的。公司治理水平较好，重视股东价值。这样的公司，如果基本面不发生意外的恶化，我愿意至少持有3年并不断买进，等待它修成正果。风险是b股现在融资渠道不畅，公司建设物流基地需投入大量资金，因此财务压力较大。此外物流行业现在也有些国外竞争者开始进入。但是，即使经营不利，这些年低价圈来的地本身也有升值潜力，所以风险其实很低。
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发表于 2008-8-22 22:44:30
发表于 2008-8-22 23:07:28
