这是我对深基地B的投资分析

orchidji

黑暗兄，我的理解深基地的仓库似乎不存在连锁仓库一说，他虽然都是宝湾物流园，但是各个物流园的客户都不一样，似乎所谓的协同效应不大。

我也问了深基地，他也说物流企业在各地选仓库时，很少看品牌，位置是第一位考虑因素。。。

ISDN

闲置土地清理的政策，会不会对公司形成影响？

ISDN

自问自答：今天咨询了公司，公司确认不会造成影响。目前物流仓库项目，都是拿到土地证和开工许可就很快开工了。廊坊还没有拿到土地证，天津已经开工了，但是08年无法完成。昆山一期今年可以完成，3~4月投入一半左右的仓库。

orchidji

深基地不可能会闲置土地，它只要能开工都会尽快开工，马上建成，然后出租收租金。

房产企业不一样，希望等一段时间再造房子卖高价，出租类没这个想法。。。

ISDN

呵呵，公司资金链紧张。另外，容积率0.5的仓库库房，呵呵，俺不由有圈地的联想...............

当然俺是自己没法圈，从经济角度能圈当然圈。

orchidji

我觉得说深基地资金链紧张只是说如果它要大规模圈地扩张有压力，但是应付眼前这些项目，它还有足够的能力，资产负债率还有一定的上升空间

黑暗撒克

香港1959年到1980年工业用地上涨280倍，超过写字楼用地的73倍与住宅用地的82倍，工业用地价格从59年只有住宅用地的三分之二变成是住宅用地的两倍多，只要想想工业用地对环境的特殊要求，就可以理解这种现象。

日元升值83年到89年，物流股平均涨738％，这是平均啊，200053是中国最优秀的企业，另外，赶上了中国对工业用地的控制，在控制前拿下了大量工业用地。日本从1960年到1980年，工业用地涨了625倍。我认为现在工业用地租金在政府低价批地结束后，是会恢复性上涨的，现在是不合理地低估，恢复一下，可能就是暴炸性上涨两三倍。小资产对应大资产的股票，往往是会起到杠杆作用的，小市值对应大资产。

我们不用管股市如何，工业用地涨价，这是历史趋势，原来是由于地方政府造GDP搞的工业用地价格低，现在国家控制了，能源缺乏，也是历史趋势，石油工程比较需要，日本工业用地20年涨625倍，中国现在控制耕地面积，不允许减少，那么工业用地就基本得不到增加。我估计，明年200053的仓储的租金还会提高的，租金年年涨，就算我买200053相当于买工业用地，也是20年涨300倍应该问题不大，这样的话，就算涨100倍，也是26％的年复利收益率。60％多的毛利率，目前，需要找到其它工业用地多的企业，这个思路，不会错，最起码大方向对。

时间老人

支持上述意见，买入200053就是买入工业地产，至于能涨多少倍就很难说，但是，我认为，应该是个低风险的投资项目。

orchidji

引用：

---

原文由 黑暗撒克 发表于 2008-1-9 22:32:30 :

香港1959年到1980年工业用地上涨280倍，超过写字楼用地的73倍与住宅用地的82倍，工业用地价格从59年只有住宅用地的三分之二变成是住宅用地的两倍多，只要想想工业用地对环境的特殊要求，就可以理解这种现象。

---

呵呵，黑暗兄， 香港和中国大陆完全不能比啊，香港多大地方，地价能涨280倍。中国大陆太大了。

黑暗撒克

逻辑：（1）工业用地是工业制造的基础成本，商业用地是商业运作的基础成本。本质上，无论是工业用地，还是商业用地，抑或是住宅用地，其价格应该是市场决定。但由于计划经济的历史，造成了工业用地不足商业用地价格1/4的水平，本质上作为工业生产和商业流通的工业用地和商业用地原理是一样的，可能由于工业和商业利润的稍微区别而导致价格的细微差异，如果考虑到市场的自我调节作用，那么工业用地，商业用地和住宅用地的价格应该是相同的，如果考虑到工业用地和的选址问题（不能扰民，污染等因素），工业用地的价格可能还应高于商业用地和住宅用地。所以，工业用地很可能在目前价格的基础上涨4倍，保守估计10年涨3倍的话（就是工业用地价格马上涨3倍也显得相对合理），那么现有工业用地企业，尤其是以出租写字楼，仓储为主的企业的利润就很可能涨7.5倍（假设原工业用地价格占成本的50％，其它成本占30％，有20％的毛利），那么工业用地价格涨三倍，可以使得租金涨1.5倍，那么毛利率由现在20％提高到170％，如果管理成本和财务成本等不变化的话，利润涨7.5倍。

（2）中国发展装备制造业，一个制造业的强国，其基础原材料??土地的成本必然提升，能租的起土地的公司必然是生产效率较高的公司，土地的价格随着制造业增强而提高，所以，持有工业用地，相当于持有前20％强的制造企业，而且这是必然的。