土地增值税新政实施及地产股的跌停

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资本市场有时也会伤害优秀的企业.

张朝阳后悔到华尔街上市.

chenzhaode

万科想作中国的帕尔迪,一直在提高资产周转率,最终增厚净资产收益率.

在地产业界,万科总是走在最前边,在多轮调控后,万科将脱颖而出,成为调控中的受益者.

福尔莫斯

回value:

有不同看法很正常啊。 正象你说的，王石认为由于市场上房价上涨过快，造成毛利率高企。但这个解释似乎有点好笑：难道地产商的房子不是自己定的价？它在做这个项目之前就不知道这个事实和价格？如果这样讲，那么“超过20%的毛利率我们不做”就只能在真空中去实现了。即便是那样，这更说明该企业要么没有能力给自己的产品定价，要么也是个普通的随行就市的企业了。问题并不在它的毛利率的静态值，而是代表了一种行业的趋势及公司未来收益能力的不稳定。

美国近代为何没有发生过象日本那样的房地产狂潮？万科在中国真的能做成美国的“帕尔迪”？我觉得还未到要下结论的时候。

福尔莫斯

在深圳的人都知道一个现实：万科的房子其它条件都相同，总是在卖最高的价。它是在追求高毛利率还是在追求高周转率，不能从它的言辞上去看，而应从其实际表现来看。另外，在我看来，中国房地产界的不规范和秩序混乱，使得万科想学帕尔迪很难，至少现在阶段。万科历史上想学的企业太多了。

chenzhaode

提高周转率不一定要拿降价作唯一手段,我认为万科房子价格稍高,刚好说明万科营销手段的高

明.换个角度看,万科的房子真的和其他开发商的一样吗??

房子是耐用消费品,我们最好几十年后再来评价万科房子和其他开发商的区别.

lewie

去年底，看券商和基金的07年策略报告时，就是边看边笑：还是银行和地产。还有那些寻找TENBAGGAR的报告，一看，都是已经从底部起来涨了5-8倍的。发现国内的研究员已经和国际接轨了，推一些所谓的“大众情人”类的公司，不管它先前已经涨了多少，累积了多少回档风险，反正如果跌了，是公司和市场的错，因为大家都认同这是好公司。如果把几十份报告放在一起，你肯定会以为它们都是互相抄袭的。其实我也很清楚，这些报告都只是给客户和媒体看的，真正下手去做的，肯定不是这些。基金公司也不容易啊，资金蜂拥而来，而场内能买得下手的越来越少，典型的滚雪球游戏：基金业绩好回报多，推动更多人买基金，然后基金用后来者的钱继续推升???开始时挺高兴，双赢吗。到后来，头脑清醒的逐渐感到危机（朱平之流），但人在江湖身不由己。大家都说今年的基金回报应该是20-30%，所以，算个简单的帐，就是基金普遍净值比06年12月31日升了30%左右，就是他们逐步离开的时间了。

chenzhaode

此外,上海万科计划07年在员工稍减情况下实现销售额翻番.假如这不是做秀的话,有说明的什么

问题呢??

value

要看是如何伤害的。长期投资最根本来说是投资企业的管理层。如果王石有问题了，大家把话题可以说明确了，再来探讨。如果行业有问题了，也可以探讨。

“万科是这个行业里比较规范且运做水平比较高的公司，但行业的特征决定了这样的公司很难具有对自身的收益水平有自我控制的能力。这样的公司的长期最高经营境界就是在一轮轮房地产行业洗牌后它仍能“活”下来，”----引用

万科当时放弃万佳百货时，万佳的赢利状况非常好，因此也卖了18倍PE的好价。当时王石分析：百货做的再好，也很难比过沃尔玛，专著于房地产却有可能做到第一。福兄一句“运做比较规范和比较有水平”是不能概括万科的核心竞争力的。我完全不同意。在我看来除非中国的房地产商全倒闭了，只要有活的，那就是万科。那就不是企业的问题了，是国家的问题。

《光荣与梦想---我与万科20年》这本书不知道福兄看过没有。

如果是福兄忽略了对万科的关注，我深表遗憾。在我看来，符合巴爷选股条件的，首推万科了。如果是我没有了解到福兄的境界。我深感好奇，原刨根问底。

chenzhaode

万科健康成长了十年,

1. 公司经营业绩(单位：万元)
	主营业务收入	主营业务利润	营业利润	利润总额	净利润
1992年	66135		3202	7915	6651
1993年	108404		3866	17159	15340
1994年	122754		13382	21503	17336
1995年	153075		15356	20814	14745
1996年	117771		10774	19915	14966
1997年	194764	47076	15289	25042	18712
1998年	226869	53014	23852	25077	20209
1999年	291238	62628	26625	28660	22914
2000年	378366	81515	35235	38032	29664
2001年	445506	84111	29656	50185	37374
2002年	457435	88593	52856	52001	38242
2003年	638006	139100	82339	83036	54227
2004年	766722	193411	127148	126032	87800
2005年	1055885	303258	204279	197618	135036

　　

福尔莫斯

呵呵，说到万科的房子，我身边倒是有数个买过万科的房子的朋友都有共同的感受：万科的房子在卖的时候吹得过响，买后基本都是上当的感觉！

难道都是巧合或偶然？每每看过媒体上赞扬万科的时候，我都要给这几位朋友打个电话：你说的不对吧？都在说万科的房子好啊？

由此，我也曾对在万科工作的朋友、买过万科房子、房地产界的朋友特别留意过。初步结论是：褒贬不一，贬者居多。只有一个例外，就是近年来股市上的人都对万科印象高度一致。

虽然我不会拿这些个别的“采样”来看待一家企业，但我会因此更注意其报表中反映的客观东西，而不是媒体上特别是证券分析人员的主观报道和评价。从万科的报表中，我感到的只是这家企业的精明，但与其很多对外宣称的东西不符。更加一个强烈的感觉是它的盈利前途不让人很放心。

万科的“营销”的确做得比同行好。但我的确想象不出这样一个靠“营销好”的企业今后怎么能在这样一个同质化极其严重的行业中长期去产生超额利润。