这是我对深基地B的投资分析

ISDN

Orchidji兄好！

关于建设资金中土地和建筑成本的问题，我的大概估算：

以沈阳为例（其他地方的土地购买价格，我从公司公告没有找到，是否财报中有，欢迎补充。另外沈阳是最新的，可以更好的反应当前的市场）：

购地成本20W一亩，（非常低，当地正常价格大约60W一亩），大约相当于300元/平米，这是土地购置成本。

大约在办理土地证之前付款。

建筑成本：从各地投资情况看，200053的仓库容积率都是0.5左右（很低，俺理解有圈地的嫌疑，当然对于股东是好事），投资情况大约是每平米仓库2000元成本。土地购置300元/平米，按照容积率0.5折合进来就是大约600元的成本，那么其他1400元以上的成本，我统一归为建设成本，其实土地成本只是占大约1/4。

另外一个佐证是俺曾经询问公司证券部宋代表，他的回答大约如此。所以说，招挂拍对于公司的影响肯定有，但是不是最大的问题。资金还是非常关键的。

所以兄的说法，"它要大规模圈地扩张有压力，但是应付眼前这些项目，它还有足够的能力"，我个人持保留意见，公司目前股东权益不到9亿，规划的项目总投资将近30亿了。

欢迎讨论。

题外话，确实喜欢这里的投资者理性讨论的环境，谢谢福尔摩斯版和各位，俺偷学了不少好东东。呵呵！

引用：

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原文由 orchidji 发表于 2008-1-9 22:23:33 :

我觉得说深基地资金链紧张只是说如果它要大规模圈地扩张有压力，但是应付眼前这些项目，它还有足够的能力，资产负债率还有一定的上升空间

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［此帖子已被 ISDN 在 2008-1-10 15:49:25 编辑过］

ISDN

项目	征地（亩）	建筑面积（万平米）	投资（亿元）	注册资本（万元）	竣工时间	租金（元/年平米）	利润（万元/年）	进展情况
上海一二期	582	20	5	16000	2007	27	（0706：2883/1605）	一期全部完成，二期1个库07年底完成其他均已经完成
昆山一期	400	12.8	2.92	12000	2008			昆山宝湾一期项目已于07年4月开工建设，预计08年全部完工并投入使用
昆山二期	400	12.5	2.96		2010			项目前期工作
廊坊	449	14.37	3.19	1000	2008(分两期)			项目前期工作
天津塘沽	474	14.2	3.48	4980	2008			项目前期工作
赤湾物流				3400			（0706：1042/204）
广州宝湾	235	8	1.55	5000	200604(完成2万)		（0706：296/54）	项目前期工作
成都龙泉驿	300	9.4	2.02		2009
成都双流	350	9.76	2.31	3000	2009
成都新都	235	6.38	1.57	3000	2010			项目前期工作
武汉西湖	400	12.5	3.15	5000	2009			项目前期工作
沈阳沈北	250	N/A	N/A	3000	N/A

ISDN

上表是我对于公司仓储物流的一个小总结。其中有些内容，主要是竣工时间全面脱后。今年能够投入的就是昆山一期了。天津明年可以投入。廊坊土地证还没有下来，明年是否能够投入都不确定。

总体的感觉，公司一方面是资金紧张，另一方面也在关注和培育市场。

ISDN

工业用地的价格肯定是长期上涨趋势，不管感觉只要还处于工业化初级阶段，应该会压制的。只有产业升级到高端工业或者到服务业为主后，不需要低成本支持产业，恐怕才会真正进入快速上涨。

orchidji

是的，这些项目如果一下子全部开工，大概需要20多亿，对公司有压力。但事实是，由于土地证，市场需求等原因，深基地现在也不会一下子全部开工啊，一步一步来，资金肯定没问题啊

并且随着项目逐步竣工投产，它也会有现金流不断进来，支持进一步投资需要。

［此帖子已被 orchidji 在 2008-1-10 17:12:04 编辑过］

zhubenyin

我是基地组织的新队员，希望和大家一起探讨啊。

黑暗撒克

工业用地的价格会到哪里，拭目以待

［此帖子已被 黑暗撒克 在 2008-1-14 1:15:54 编辑过］

feiyjiang

大家有没有考虑过经营性物业贷款，象上海项目，一年有几千万的现金流，保守估计能贷款到2个亿，可惜现在贷款利率太高，似乎不合算

ISDN

搜索了一下：

记者日前获悉，为了培育和拓展长期稳定的优质房地产信贷客户，有效控制商业用房贷款风险，一种名为“经营性物业贷款”的新贷款品种将在全国农行范围内推广。目前，此种贷款正在该行上海分行试点推行。
　　农行目前试点的此种经营性物业贷款是指农行向经营性物业所有权人发放的、以其所拥有或购置的经营性物业作为抵押、并以其经营收入进行还本付息的贷款。而经营性物业是指完成竣工验收并投入商业运营的，并且在其中的经营项目的经营性现金流量较为充裕、综合收益较好、还款来源稳定的商业营业用房和办公用房，包括商务办公楼、星级宾馆酒店、综合商业设施等商业用房。

　　农行上海分行对借款人和作为抵押的经营性物业设定了一定门槛。作为借款人必须具有以下条件：一、具有法人营业执照并已办理年检手续；二、法人治理结构健全、经营管理规范、财务状况正常、预期经营收益良好；三、具有贷款证(卡)并在农行开立基本账户或一般账户，信用等级符合农业银行贷款要求，无不良信用记录。而作为贷款抵押担保物的经营性物业必须具有董事会同意将其拥有或购置的决议。
　　农行上海分行还将对已发放抵押贷款的经营性物业提供一系列连环服务，包括对所有资金结算、代收代付、物业营运收入、支出款项的监管等多方面。在项目资金运作上提供三方面监管，该行与贷款房产客户将签订项目资金监管协议，尤其对置换它行贷款的贷款资金进行监管，确保农行为抵押物第一顺位抵押权人；建立经营性物业的租售合同登记，及时掌握商业房产出租状况，并对出租的收入实施专户管理；全面实施项目资金的使用管理，除维护项目正常经营、管理、财务和税收费用以外，控制非经营性现金流出。
　　同时，结合上海分行已开展的物业专项账户及房屋维修基金业务，该行进一步延伸了服务范围。通过开办经营性物业贷款业务，逐步介入经营性物业的日常物业管理和物业维修基金的银行结算，为其开立物业管理公司专项账户和物业维修基金账户，并实施专户管理。
　　该行还相应延伸和拓展对租赁企业的营销，提供存款、结算、信贷、财产保险、ATM设置、商务POS等多种优质服务，提高经营性物业贷款业务的综合经济效益。
　　目前，上海分行经营性物业贷款正处于前期拓展阶段，在已寻找的数百家房产客户中，该行按照总行以“城市中心区域、优质客户”为主的目标，将进行新一轮的筛选。
　　某银行一位资深人士在接受记者采访时表示，以经营收入作为还款付息的来源，在法律上属于“对未来权力的制约”，即使双方签订协议，在“不得对抗善意第三人”的法律原则下，该项条款仍缺乏法律的保护。此外，银行对该项资金也缺乏有效的监管措施。因此，此种贷款其实蕴涵着一定的风险。(

引用：

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原文由 feiyjiang 发表于 2008-1-13 21:32:52 :
大家有没有考虑过经营性物业贷款，象上海项目，一年有几千万的现金流，保守估计能贷款到2个亿，可惜现在贷款利率太高，似乎不合算

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［此帖子已被 ISDN 在 2008-1-14 11:13:50 编辑过］

黑暗撒克

表面利率高，但是实际负利率，借钱还是好