土地增值税新政实施及地产股的跌停

chenzhaode

万科复权虽然达到200多,但是其市场份额还是个位数,庞大的市场,优秀的管理层.

难道这样的企业不值得投资???

万科虽然是周期性行业,但是未来十年的市场需求是可以预见的.

连续数年的50%的复合增长,这样的企业不值得我们仰视???

福尔莫斯

回value:

万科尽管很多人的看法高度一致，，但我始终觉得这家企业过于复杂，难以让人看清和放心。可能行业的因素是主要的。你说巴菲特在中国选股会首选万科，我完全不认可。巴菲特想买的企业，是那种傻瓜都能经营的企业，而不是一个精明的管理层的企业，更不是一个同质化行业里的“优秀企业”。巴菲特如果要关心它的管理层的话，只强调其诚实就够了，而“能力”他不太在乎。万科完全不是这样的企业。

对于万科这样的企业，我觉得在其定价合理的时候是个很好的品种，但在目前的价格，风险因素过大。

福尔莫斯

回chenzhaode :

就长期投资而言，再优秀的企业也要以“合理的”价格去买，而不是可以任何价格去买。不要把话题谈歪了。

世界上有没有在8倍PB的价格去买一家处于最景气时的地产公司股票做长期投资还有超额利润的？谁能在全世界范围内找出一个这样的例子？

value

在过去，房地产最重要的是拿地，拿了后不建，拖个3-5年，等建的时候，建筑成本不算都赚了好几倍了。这种囤积土地的方法是地产商暴利的根源，因此国家政策最开始是对超过期限的未开发土地回收。在过去，商人只要拿了地，就可以把地押在银行，用银行资金滚动开发，用1个亿足以做10个亿的项目，即便利润20%，也是200%的回报，因此国家政策从银行开始调节。王石说过“我们过去做过暴利的项目（玉米饲料），暴利的回报会在一次失败中全部失去，所以我们不做暴利的生意“。其实就是说了：做房地产开发商，万科只赚开发的钱和品牌的钱，不赚土地增殖的钱。能赚暴利而不去赚，本来可以慢慢开发楼盘，慢慢卖能赚更多的钱，万科不这样做，追求迅速开发，迅速销售。居安思危，高瞻远瞩，同行人看不起，看不懂，被别人讥笑，现在政策来了，看懂了，也学不会了。在开发速度上谁能比得上万科，别人一个项目14个月，万科追求的目标是6-8个月，也就有了象帕尔迪学习，地产工业化的目标。的确，万科有很多标杆，比如地产上，原先的标杆是香港新宏基地产，可后来发现，万科没有在在核心城市拿商业地的能力，北京连五环内的地都拿不到，（中国的国情，不行贿只能拿郊区的地）没，因此重新选择标杆，就是帕而迪，工业化地产的代表。

说万科真是说不完，我原来以为，这么优秀的公司一定是被福探和众高手所研究很透彻的了，我怎么也不相信会有今天的话题。太意外了。真的。

翟伟

呵呵,热闹了,在印象中巴菲特好象没有买过地产股.如果是首选,那么在他的投资组合中,应该是头等重仓股,,,好象同巴菲特的风格有所不同吧,对于万科现在这个价位是仁者见仁,智者见智,在市场疯狂时保持必要的冷静是必要的,我同意万科是好公司,但不一定就是一个股价

福尔莫斯

呵，value感到意外很好啊。如果你来这里看到的都是与你的理解一样，不是就觉得无趣了吗？还交流什么呢？

这个贴本来是说增值税的影响的，说着说着就说到万科了。

其实我可以告诉你，2002年市场大炒深圳本地地产股的时候，我多想找个人好好聊聊万科，因为当时无人关注万科，万科股票的走势比蜗牛还“牛”。当时聊万科，是因为这家公司的发展势头让我感到了它的与众不同之处，且无人关注。我恰恰对这样的公司股票最感兴趣，就如现在的天士力，没几个分析师看好，但它又那么与众不同。

还可以告诉你，万科也是我们给客户的报告中股票池里一直评级最高的第一位（巧合吧？）。但是越是在市场高度追捧以至于让人“仰视”的时候，在其股价远远偏离其内在价值的时候，我倒越是想给这样的企业找毛病，给股价泼冷水。这也是我在此贴中以万科为例的原因。

研究公司，不是与公司在谈恋爱。高股价不是投资人的幸事而是相反。尤其是对一个同质化行业里的公司，在其最景气的时候，去发现它的不足、负面上的东西，应该成为我们这里的研究习惯而不是相反，与股价方向一致地去讨论。

福尔莫斯

看看巴菲特对公司的喜好吧（value是否会觉得“惊愕”呢）：

“……我们的结论是，如果让声名卓著的优秀管理人员来经营行业基本素质不太好的企业，企业的状况不会有多大的改观。很少有例外。我喜欢那种即使没人管理也能赚钱的企业。那才是我想要的企业。”

月夜清风

深入研究公司的风险和发现公司的价值本来就是一枚硬币的两面，本质并不对立，价值发现的过程本身其实也是风险发现的过程．

对福探的感慨很赞同，我们的市场和我们自身都是初学者，短暂的１０多年还不足以产生起码的沉淀，我们对价值的学习和了解都还处在初步的探索过程中．

value

回福探：

泼冷水也得泼在点子上。不过找毛病是应该的，而且我认为核心竞争力上的一点小毛病都可能变成大问题，其他的外在因素只会产生暂时的影响。

对于地产行业，既有商品属性--居者有其屋，也有金融属性，万科好就好在定位明确，定位在毕业工作5年后的白领阶层，这种定位少了一些金融属性，而且市场的规模比较容易计算。由于他只赚建筑和品牌服务的钱，房价跌了，地价也得跌，（不赚暴利的好处就在这里）企业应得的利润还是存在的。试想如果炼油厂的售价比原油还低了，那是国家政策的问题，不在企业考虑之内。

对于地产行业的财务报表调节确实是很容易的事，股权激励之说也并非不无可能，作为长期投资者讨论目前价格的高低，我觉得可以完全跳过这些因素，直接考虑王石说的100亿利润的目标，对于100亿利润的企业，1500-2000亿的市值不为过。另外对于未来5年30%增长的判断如果成立，目前30倍预期PE也不能说高的离谱，只是不值得买了而已，这里有一个很重要的事情要判断：07-08年，万科的行业整合能力，在国家政策的影响下，是提高了能，还是降低了。我的判断是：政策调控对万科是利好。去年7月份，基金卖光了万科时，当时很少报告提级万科的整合战略和能力，现在都在提，难到多人说就一定是错的吗？记得福兄自己也说过，市场80%是有效的，20%是无效的。

万科面临的问题肯定是有，即便是没有政策的原因，摊子大了，人才能否跟的上，合作中文化是否能融合。这都是持续成长的疑问，好在这些疑问，万科人自己提出的比我要早。政策因素下，毛利肯定要受到影响，但这是全行业的问题，万科一方面能否提高资产周转率来稳定权益收益率，是真正的考验。一方面市场给了万科更大的整合空间，投靠万科的大小地产老板会越来越多。土地储备成本也好，资金占用率也好，随者强弱的分化，议价能力也在变化。有利的因素也存在。

总之，万科的未来，政策因素，市场因素，供需因素，机遇和挑战共寸。我最欣慰的是万科总是能提前2-3年做出准备。

其他的地产商，我没研究，但有个可笑的概念：都是万科整合的对象，所以我没信心。万科的眼里，看的上的竞争者为数不多，由其是上市公司里的更少。

福尔莫斯

value:

从多种角度看万科，会得到很多启发。地产这个行当里，出的世界级公司，偶然性因素很大，比如香港的很多地产公司，风险性也更是莫测。从这个角度上说，对地产股保持警惕是必要的。这个贴原本不是讨论万科的，而是增值税对地产公司的影响。以我的理解，这个影响是很大的，但万科在19元这个时候上还说“影响不大”，我觉得对其言论应保持警惕。问题由此而来。

就象我在另一篇贴子里说的，万科、招行真到了“换任何人都能经营好”的时候了吗？真的成了中国经典型的蓝筹公司了吗？在一、两年前市场低迷的时候我还不太愿意去讨论这个问题，因为那个时候人们的看法相对比较谨慎，而现在……。

万科的主要问题在我看来不在公司本身，而在行业上。这是我这个贴想表达的。一个基本要素不太好的行业里要想出伟大公司是很难的，过程也会极为曲折。万科相比同行的优势是明显的，但并不很稳固，也不具备主动抵御行业风险的能力。这是这个行业的基本特征。

如果说我对万科公司本身最不满意的地方，就是他们很多时候说的或媒体上报道的与实际所为不相符。“盛名之下，其实难符”。如果你在深圳，相信你会对这一点感触更深。

如果你愿意，把你理解的万科写成专贴，让这里的网友来共同讨论也许更好。

［此帖子已被 福尔莫斯 在 2007-1-18 22:15:53 编辑过］