这是我对深基地B的投资分析

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冰雪，不知道现价能否加仓

第一滴血

创出今年新高

nettravel

中储股份：

因上海世博会配套项目建设需要，2008年以来公司在上海市区土地出让进程有所加快。2008年12月-2009年1月，公司在上海市中心区有3块土地先后被政府收储。目前公司在上海市黄金地段徐汇区还有1块2万平米左右的废旧仓库。在上海市政府加快世博会配套项目建设的背景下，这部分土地很可能被政府收储。参照公司可比土地出让价格和近期上海类似地块成交价格，按照每平米3万元的价格估算，预计这块土地一旦出让将为公司带来6亿元左右的收益，对每股收益的增厚幅度在0.53元左右。

由以上信息可以看出，当国家因为城市建设需要时，才征用土地。土地还是会增值的。如果深基地遇到同样的情况，我只会按土地转让，作为一次性收入来计算。因此，我认为深基地最好多盖点办公楼，在仓库的位置变得热闹时，多收租金更有意义。

htwi

深基地在上海是20万平方仓库。不知能按多少一平方算。这两年造路拓河等遇到拆迁，赔偿费用都是巨大的。我有块小地三亩赔了800多万，还是在乡镇的。

seetomorrow

对冲着基地的地皮转型概念而作的投资思路泼点冷水，

1.基地的所有仓库都是2001年之后的新城市规划，短期内不大可能会碰到拆迁。作为一个大城市，需要有物流仓储设施配套，上海政府不会短视到为了钱将所有地皮都改成商业用地。

2.再过几年，城市扩张如果停止，拆迁改造就会大量减少，城市进入平稳期。看看那些发达国家的城市电子地图，好几年基本都没什么变化了，而中国的电子地图每半年就得更新一次。

3.除非深基地破产清算才可能出现其所有地产的残值重估，以基地一贯的稳健经营方式，也许到我们的下一代它仍然存在。万一它真的破产，也难说负债是多少，地皮卖了能否填得了窟窿。

orchidji

深基地适合持有，而非投资炒作 : )

orchidji

蛇口变身高科技园区 深圳工业区改造升级

<DIV id=artical_sth>2009年11月19日 01:1021世纪经济报道【<A href="javascript:zoomDoc(16);">大 <A href="javascript:zoomDoc(14);">中 <A href="javascript:zoomDoc(12);">小】 【<A onclick=javascript:print() href="http://finance.ifeng.com/news/20091119/1481023.shtml#">打印】 <A class=ared2 onclick=viewAllComment(); href="javascript:void(0);">共有评论0条</DIV><DIV id=artical_real>

本报记者 徐广蓉深圳报道

11月16日下午，在深圳11届高交会馆，中国科学院深圳先进技术研究院与招商局蛇口工业区有限公司签订协议，中科院育成中心落户蛇口。这也是蛇口工业区转型“高端服务业高地”签下的第一单。

“我们将会在3年内育成100个项目。”签约仪式后，中国科学院先进技术院樊建平院长表示。

“蛇口将以产业升级作为切入点，带动人口结构、功能配套等要素的全面升级，再造新蛇口。”工业区副总经理陈立祥表示。

蛇口落户的中科院深圳育成中心是深圳市政府与中科院战略合作项目，招商局集团提供2万平方米的场地，作为新工业孵化与育成场所。

育成中心是中国科学院在全国的重点产业化布局之一，致力于新工业技术转移和企业孵化。育成中心共有31个专业实验室，其中有6个国家或地区重点实验室，涵盖光、机、电、材料、生物、能源等多个技术领域，200位博士建立的核心科研支撑体系能为企业提供技术咨询、检测、开发、升级等服务。

蛇口正根据市区有关部署进一步对现有工业厂房等存量资源进行优化提升。现已全面启动该片区内科健大厦-宏达厂房、宝耀大厦的规划改造。

再造蛇口

育成中心落户的沿山路工业片区，该片区总占地面积约37.5公顷，是蛇口园区内较为集中的产业发展用地。现状主要为原加工制造传统厂房及部分新建的科技厂房、配套办公设施等。配合蛇口园区产业升级，已开始对该片区物业进行综合改造，并对进驻产业与客户进行优化筛选，重点发展网络信息、科技服务等创新产业。根据蛇口园区发展的总体定位，该片区将打造成为蛇口高端活力湾区的支撑板块，实现片区居业均衡的核心区域。

育成中心选择了蛇口，也是蛇口已经初步完成了产业化调整，园区改造之后引进的第一个高科技企业。

目前，蛇口工业区面临着功能性老化的危机：传统产业优势消退并面临空心化的可能。一方面传统产业逐步退出，另一方面，新的产业虽然已经陆续引进，但未能形成足够的产业优势、产业集群。产业亟待升级，创新发展的水平层次亟待提升，部分建设陈旧，设施老化，空间资源不足，区域内部基本无空置土地。

再造蛇口成为工业园区提高单位土地产出GDP的重要途径。目前一些旧厂房已经开始改造。例如，建于上世纪80年代初期的著名的 “三洋厂区”，是改革开放最早的“三来一补”厂房之一，二十多年来先后有近百家不同性质的劳动密集型企业入驻，其中时间最长，最著名的是日本三洋株式会社，投入5亿元进行改建后，成为深圳创意产业园二期基地，易名为“南海意库”，占地4.5万平方米，总建筑面积10余万平方米，分为6栋独立建筑。目前南海意库进驻设计公司已经超过40多家。至2009年年中，出租率已超过80%。

“蛇口将以产业升级作为切入点，带动人口结构、功能配套等要素的全面升级，再造新蛇口，发展成为‘高端服务业高地’，主导发展网络信息、科技服务、文化创意三大产业，适当发展服务外包、高端旅游、现代物流总部经济、创新金融、专业知识服务经济等五个产业。育成中心的进驻，是蛇口引导科技创新产业发展的最新一步，下一步蛇口将加大面向科技创新产业的招商力度，全力打造科技创新产业主题园区。”陈立祥表示。

目前工业区成立了专门的部门??创新产业发展中心，具体推动这些转型升级的具体工作。

深圳工业园区升级改造

再造蛇口是深圳市旧工业园区改造的重要组成部分之一。据了解，深圳市面临一般工业向高端制造业转型、存量土地用途转型的情况。在土地资源十分有限的前提下，深圳市正致力于升级旧厂房，通过产业置换提高资源的利用效率，提高土地产出率，优化工业产业结构，实现产业升级，为引进高科技企业腾出发展空间。

深圳市的产业带各片区将统一扩大为深圳高新技术产业园区。《深圳高新技术产业园区发展专项规划(2009-2015年)》中公布，至2015年，将建成高新技术园区14个，面积185.6平方公里，其中高新技术产业用地76.1平方公里，以保证高新技术产业的发展空间。而这些园区将都能享受国家在高新区实施的各项优惠政策。根据规划，预计到2010年，高新技术产品产值占全市工业总产值比重达到65%；重工业增加值占全市工业增加值的比重达到75%。

根据《规划》，今后深圳市高新技术产业园区将包括深圳湾、留仙洞、大学城、福永北?沙井南、光明、石岩、观澜、龙华、坂雪岗、宝龙、碧岭、坪山(深圳出口加工区)、葵涌、大鹏14个园区，面积185.6平方公里，其中高新技术产业用地76.1平方公里。工业增加值占全市的40%以上，高新技术产品产值占全市的近70%，年产值过千亿的企业3家，主导或参与研制国际、国家或行业标准近2000项，每万人年度发明专利授权量超过60件。

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第一滴血

基地大本营在天后宫旁边

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