土地增值税新政实施及地产股的跌停

果老骑牛

value

房地产是个明显地周期性行业，我想大多数人是认可这一点的，在房价连续多年大幅上涨之后，在房地产股价翻了一个甚至几个跟头之后，在政府连续出重拳调控之后，即使是万科，这个价位也是蕴藏巨大风险的。

我想您对万科的爱护有加多半还是因为持有之，即位子决定想法 呵呵

value

现在从头讨论万科已经不合适宜了，（前几年干嘛去了？）现在只能观察万科是否能向我理解的那样，做个行业整合者。是骡子是马，现在就该表演了。大家都暴利时，万科舍弃了暴利，作为股东，不就是等待这样的大反攻的结局吗？对于长期持有的非卖品，我宁可由于自己过度乐观而失去了短期的好卖出点，也不愿意卖出后，空着手看着它长期在我认为的内在价值之上徘徊。万科是这么一种企业：资本支出很少，固定资产也很少，股东权益里主要就是不断增殖的库存。他的重置成本除了库存土地就是无形资产。他的最大风险就在于土地的贬值，香港经历了2次大波动，最后的结果是和经济前景同步。另外，美国过去20年，核心城市的房价涨了20倍，日本经济下滑十几年，房价和租金降低了90%。万科或地产行业的前景其实就是中国经济的前景相关，即便短期要经历风雨，也终将长期繁荣，这是企业评估之外的话题了。呵呵。

fhsx333

根据土地增值税的征收办法，土地增值税按四级超率累进税率征收，增值
额不超过扣除额 50%的部分按 30%征收，超过 50%－100%的部分按 40%的税
率征收，超过 100%－200%的部分按50%征收，超过200%的部分按 60%征收。
按照这种征收办法大体估算，对普通住宅来说毛利率超过 40%以上的项目均要
征高额增值税，对其它项目来说，毛利率大于27%的项目就要征高额增值税。

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从下表可以看出，上述政策对利润率较高的地产开发商极为不
利。大部分上市开发商利润率约为 30-40%。按照 33%的所得税率
计算，其净利率将下滑 0.03-2.63 个百分点。受新政策的影响，我
们估计房地产板块上市公司净利润受影响的比例将集中在 9-15%
的范围内，其中毛利率 50%以上的高端项目净利润将减少 24%，
毛利率 30%以下的项目受到的影响较为中性，低毛利率项目净利
润率反而将有所提高。由于万科、金融街等企业已经为土地增值
税的清算提留储备金，此类企业受到的负面影响相对较小。

value

引用：

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原文由 果老骑牛 发表于 2007-1-18 22:17:47 :

value

房地产是个明显地周期性行业，我想大多数人是认可这一点的，在房价连续多年大幅上涨之后，在房地产股价翻了一个甚至几个跟头之后，在政府连续出重拳调控之后，即使是万科，这个价位也是蕴藏巨大风险的。

我想您对万科的爱护有加多半还是因为持有之，即位子决定想法 呵呵

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我不同意房地产是周期性行业的说法，如果是，也是和经济周期同步的长周期。万科和金融街的不同在于，万科是个房屋制造商，而且是模式高度可复制的消费品制造商；后者是房产所有和经营者，对房价的波动敏感度更高，香港的新宏基就是这样。

转：国家这一政策的调控方向十分明确，即：鼓励低毛利率的项目开发，抑制高端项目开发，抑制土地囤积现象。同时这个政策也将形成利益的再分配，开发商未来想要享受土地增值将越来越难，开发商从更广泛意义上向制造业靠拢，离金融业则越来越远。

［此帖子已被 value 在 2007-1-18 23:02:25 编辑过］

fhsx333

依据税法正常计算，最后一项扣除项是地价和开发成本的20％，如果考虑该项因素，且假设地价和开发成本占销售收入的40％，则意味着必须把16.7％增值率加上8％，即净利润率高于25％的项目才交所得税，而大多数从事普通住宅开发的房地产公司净利润率应该在25％以下或者左右。加上上述所得税和开发费用，则毛利率在43％以上才交纳土地增值税。我们认为，政策结论应该建立在25％净利率、43％毛利率基础上。

　　基于税法正常测算的敏感性分析表明(表1)，毛利率在43-59％之间的公司，交纳土地增值税将使销售收入下降5-10％，净利润下降1-3.3％。万科、上实发展等大多数公司毛利率在59％以下，因此，负面影响较小。即使按悲观假设，表2的敏感性分析也表明影响较小。

　　毛利率超过55％、净利润率超过25％的公司将受到较大负面影响，尤其是非普通的高档住宅开发为主的开发商。例如：华侨城A等。

风儿

呵呵。我个人非常认同value的观点。为你喝彩。从谈话的方式来看，你应该是一个女性朋友。

在中国地产行业中，在经营方式上应该还没有企业能超过万科的。呵呵。不过万科在这个位置要真正大幅度上扬，可能还有一个波折。祝你成功！

风儿

增值税对地产行业的影响是什么？其实非常简单。就是把一部分利润跟国家而已。利润越高的跟的越多。利润少的当然就少点了。一个企业是不是好企业，不是看它交多少税，而是其内部的经营方式比如什么黑心竞争力，和外部的市场。大家都交增值税的时候。好企业还是好企业。一样会成长。一样会辉煌。苏宁利润率才8％上下。一样可以每年100％速度。地产利润率远比它高吧。呵呵。

风儿

关于安全边际的问题。比如国际通则中的市盈率，市净率。这个问题真不好谈，标准太多。我不管他什么标准不标准。好像有一个事实：

1：美国地产股最大牛的时期好像是在第一次世界大战后吧，当时美国被世界重视，美国升值了。因此地产顺理成章成为大牛。也成为了龙头。当时是不是还按市净率定位的。不是。

2：香港地产最大牛的时候好像是70年代吧。因为香港的地里位置被世界完全重视。香港升值了。当时是不是还按市净率定位的。也不是。

3：今天中国加入了WTO。中国升值了，是不是在安全编辑上还按市净率定位，NO。

『具体的时间我可能不精确，因为不是写报告。我只是表带一种意思而已』呵呵。

市场在每个时期都有自己的规则，自己的安全编辑。因此15元上下的万科从近几年来看安全无比。

呵呵。

福尔莫斯

引用：

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原文由 value 发表于 2007-1-18 12:59:08 :

和福兄探讨：

万科是国内上市公司中少有的优秀公司，福兄是不可能没有对它进行研究的。那么我只能理解您是对地产的行业景气持谨慎态度，因此没有给予万科过高的PE和PB的估值。

地产行业现在进入了行业整合的时代，万科对此未雨绸缪，前瞻了国家政策和行业趋势。因此在政策的调控下，更加显示了公司的优势和加速了公司的发展，其实这也是我对535的期待，政策对行业越苛刻，优秀者越容易脱颖而出。

按照福兄对价值驱动因素的观点，在政策调控下，万科的整合能力将体现的更加明显。理论上企业价值是要提升的，那么PB的提高也是合理的。至于PE，万科在04年提出的第三10年计划是保持30%的增长率和100亿利润目标，而且05、06年的增长都达到了50%以上，抛开宏观因素的原因，万科在07和08以及未来的年，复合增长30%也是很可能的，那么即便在现在以07年预期PE30倍买入，到了5年后，PE也就才10倍，有何风险呢？当然30倍的PE买入少了安全边际，但我认为不存在明显的高估，尤其是今天两个跌停板，15.5元对应的07年预期PE才20左右，安全边际也有了，我本人是加了仓。

今天看到福兄的这个贴子，感到有点惊讶。想和您探讨。

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value对不起，刚看到你上面的这段贴。

有个问题与你商榷。

1。万科能否达到未来30%的年均复合增长率？这个问题可能稍微复杂点。新土地增值税执行后，对万科的影响不仅仅是点成本提高的问题，主要是未来的房价有可能回落导致其毛利率降低的问题，从而使其收益预期降低。

2。即使其未来达到30%的年均增长率，别忘了它是要靠股东的不断出资来完成的（看看万科这几年有过多少融资而使股本增加，现在它又提出要增发7亿股）。未来的EPS的增长速度肯定远低于30%。这样，这家公司目前超过40倍PE（考虑即将增发后的06年业绩计市盈率PE=17/0.40=42.5），常识告诉我们，严重偏高。

如果按行业平稳发展后的“永须”收益期计，万科的PE定价不会超过13倍。以它目前40倍以上的PE，以现价买入的投资者可能未来远不能分享到公司财务上的收益增长。这就是高溢价的危害。

至于安全边际，远谈不上。

其实，按我的理解，一个公司当连续保持5年以上超过30%增长速度的时候就要小心，它出问题的概率极大。林奇也有过这个观点。

至于你说的由万科来对房地产业的“行业整合”，我觉得远未到时候。该行业的结构特征及我国房地产企业地区性的特征使得行业整合远远未到。

风儿

这篇贴子提到了两个地产企业。一个是万科。一个时保利。

人们说操作资金有瓶颈的。操作几百万和操作几个亿心境都不一样，方式都不一样。同样经营企业也是如此。经营方式是有阶段的。比如万科，如果要成为世界级优秀的地产企业，它还需要一次内部的完全整合和改变才能做到，今天它还做不到。而保利它还是在婴儿期经营方式上。他要成为世界级优秀的地产企业，还需要两次以上的整合。不然都会死翘翘的。万科可以用正统的方式来慢慢分析。保利不能。婴儿期不太好分析。这个企业政治优势太多了，希望它能大大的利用这些非正统的方式让自己像吃激素一样成长，然后在进行一次完整的企业经营整合，这样才会慢慢成熟。不过投资保利的朋友要当心哦。婴儿容易摔跤的。呵呵