土地增值税新政实施及地产股的跌停

风儿

我说话相当随意，希望大家不要见怪，完毕。

风儿

还有两个问题没有说完：

1：个人认为房价不会跌。

2：地产股的跌停说明什么：说明一次完整的行情已经进入了尾声。看来2800上下会振荡相当长一段时间了。地产面临的是休息休息，然后优秀企业才能脱离上扬。因此现在买入万科虽然安全编辑上没有风险，但是资金利用效率上可能有点问题，不过没有关系。慢慢的陪着它走。。。。。。。。。

古道荒城

万科即便长期看好，短期是否Q值过高了？01年买入中兴通讯，长期看也不会有太高收益的。

古道荒城

“保利房地产(集团)股份有限公司此前已按相关规定，在房地产项目实现销售的同时预交了土地增值税。”

如果以前销售都交了，按说没有什么影响啊。不懂

lewie

说几句。就观点论，我个人更倾向于福探的。

1、征税是令发展商利润降低还是令房价再创新高，只有验证了才知道。现在妄下结论，和算命先生没有区别。房价的升跌，最终是供求关系决定的，2003年开始的房价牛市，其实是积蓄多年的房屋购买力的集中爆发，到2007年，这股购买力释放已基本结束。个人觉得，这个牛市的第一阶段已到尾声，政策调控只是导火索，而政策出来后往往还有一个惯性的冲刺，这一切，都如股票和期货市场一样。其实，趋势大师罗杰斯能多次把握牛市的起点，依靠的也是对供求的深刻研究和理解。

2、关于整合。国人很喜爱的一个字眼，但却从没从国家经济发展的阶段考虑过这个东西。现阶段，99%（可能太绝对主观）的行业不存在整合可行性，当市场蛋糕、国家政策、法制建设还照顾着低水平的竞争时，整合更多的是把自己白花花的银子送给人家使而已。所以，我更加欣赏闫总的话“能否领先领先再领先”。只有不断练好自己的内功，比同业的平均水平领先一大截，才能在行业灾难时出来收拾残局。在行业景气高峰时去“整合”，呵呵，开玩笑。

3、短期内巨大的股价升幅的问题。万科在过去18个月升了差不多6倍，18个月前低估的，现在再合理的修正都过分了。而那些TENBAGGAR报告还在推，晕！！要想获得超额收益，买入成本很关键，一般来说，在PEG低于1和长期平均复合上升幅度低于赢利上升幅度时，超额收益才比较容易实现。在指数上升了180%后，再去找超额收益的长线机会，天荒夜谭！

精灵鼠

市场是一个预期,任何业绩的预测都代有一定的主观性,最开始对地产的定量分析是在一个非常好的预期情况下产生的,,,预期变量发生了变化,那结果是不是也应该变一变呢?

value

引用：

1、征税是令发展商利润降低还是令房价再创新高，只有验证了才知道。现在妄下结论，和算命先生没有区别。房价的升跌，最终是供求关系决定的，2003年开始的房价牛市，其实是积蓄多年的房屋购买力的集中爆发，到2007年，这股购买力释放已基本结束。个人觉得，这个牛市的第一阶段已到尾声，政策调控只是导火索，而政策出来后往往还有一个惯性的冲刺，这一切，都如股票和期货市场一样。其实，趋势大师罗杰斯能多次把握牛市的起点，依靠的也是对供求的深刻研究和理解。

我的观点：税收从宏观经济来说是消耗了社会财富，最后谁买单要看地产商和消费者谁更有议价能力；供求关系的确处于变化之中，细分市场后，供求的差异还是很大的。从投资地产来说，关键一点是地段，从居住来说关键是配套和社区，购买力是否已经得到了充分释放，还要看需求的类型，对于万科定位的大学毕业工作5年的白领阶层，我认为这个群体的需求是持续的和可预测的；牛市到了阶段性尾声，我也有这样的预期，但如果下跌30%，就会产生30%的安全边际的话，我宁可选择做电梯，毕竟流通性泛滥不应该只造成估值合理，泡沫是必要的。

2、关于整合。国人很喜爱的一个字眼，但却从没从国家经济发展的阶段考虑过这个东西。现阶段，99%（可能太绝对主观）的行业不存在整合可行性，当市场蛋糕、国家政策、法制建设还照顾着低水平的竞争时，整合更多的是把自己白花花的银子送给人家使而已。所以，我更加欣赏闫总的话“能否领先领先再领先”。只有不断练好自己的内功，比同业的平均水平领先一大截，才能在行业灾难时出来收拾残局。在行业景气高峰时去“整合”，呵呵，开玩笑。

我的观点：整合在行业灾难时发生是市场经济行为，在中国不完全市场经济的情况下，政策性整合也是个重要因素，虽然地产行业还处于景气中，但从事地产生意的门槛的确是抬高了很多。（这种政策性的行业整合同样也发生在医药零售流通领域，包括今后的中药制造领域。）在中国，也许很多整合是要靠政府的政策来推动的，政府不想看到行业灾难的发生。

3、短期内巨大的股价升幅的问题。万科在过去18个月升了差不多6倍，18个月前低估的，现在再合理的修正都过分了。而那些TENBAGGAR报告还在推，晕！！要想获得超额收益，买入成本很关键，一般来说，在PEG低于1和长期平均复合上升幅度低于赢利上升幅度时，超额收益才比较容易实现。在指数上升了180%后，再去找超额收益的长线机会，天荒夜谭！

我点观点：买入和持有是两个标准，地产的短期升幅的确很大，不值得买入，我持有的态度是将2014年的100亿利润及1500-2000亿市值折现到今天。按照10%的资本成本8年折现：1500-2000亿的市值对应的是700亿-900亿的市值，暂不考虑融资和摊薄，目前17元对应刚好是700亿的市值，有多大的泡沫呢？当然万科自己的目标实现不了，所有假设都不成立，但我个人认为：不但能实现，而且会超额实现。

古道荒城

万科的利润快速增长来源于什么地方？

我觉得前几年低价拿的地，和这几年彪升的房价起了作用。不知道对不对。

但是如果今后如果房价不长，甚至下跌。而拿地成本跟上来。这一块的超额利润就大大压缩了。

也许万科作为一个好企业，在下一个低谷中能够活下来，甚至利用行业的萧条兼并一些其他企业。

但是想连续获得超额利润，高速增长应该比较难。

古道荒城

zt

本人昨晚翻出以前买的05年版注册会计师税法考试教材，查阅了土地增值税的计税方法，发现市场对此有2个大的错误理解，本想写篇正式文章，懒，所以在这里简单说明一下达到消除市场恐慌的目的即可。

第1：一块地100万买入，建房子后500万卖出，不是简单地500万-100万=400万，按400万交税，而是还要再减去开发成本！
就象个人所得税，收入要减去1600元起征点，多出的部分才交税。而个税1600元国家强制规定，房屋开发成本房地产商说了算，如果极端情况出现，他报个400万开发成本，500-100-400=0，还怎么交税？
以前土地增值税按销售收入的1%-2%征收，估计就是因为成本不好核算。现在情况改变了？税局工作效率提高了？可以同时监控个人收入12万以上者纳税的情况下再核实房地产商报开发成本？

第2：就算土地有增值收入了，比如500-100-200假设开发成本=200万应纳税额，比买入时的100万增值了200%，它也不是简单地200万乘以60%，按这个最高税额收税。而是：
不超过20%的，不收税，即：20%*原买入价格100万=20万，这20万不收税
不超过50%的，按30%征收，即：50%*100万-不收税的20万=50万-20万=30万，这30万*30%=9万税
超过50%但没超过100%的部分，按40%即：100%*100万-30万-20万=100万-50万=50万，这50万*40%=20万

依次类推.........

以上不对的地方请坛子里的弟兄们指出，希望各位散发到各大论坛，以恢复对房地产股的持有信心！！！

［此帖子已被 古道荒城 在 2007-1-19 13:09:44 编辑过］

value

这税收的逻辑是：降低劳动成本产生的利润要交更多的税，鼓励懒人和苯人。吃亏的还是老百性。从经济学来讲，不关是什么税，都是降低社会整体财富的。