土地增值税新政实施及地产股的跌停

福尔莫斯

今天，国家税务总局发布了关于土地增值税实施的政策，并从2月1日起实施。一直火爆无比的地产股应声全部跌停。

这一新政实施对地产股有何影响呢？短期来说，就是直接减少了地产公司的收益（考虑的交纳的增值税，不同公司影响不同，从最低10%到40%不等），特别是对那些高房价的地产公司影响更是巨大：比如那些卖2万元/平米的与卖1万元/平米的对地产公司的盈利是差不了太多的??这直接使高房价变得无意义了，对房价的上涨将是极大的拟制；此外，对那些土地储备过大的公司影响更是巨大。如果未来房价下跌，那么那些早期取得土地的地产公司将苦不堪言。盈利大幅下降将是“双轮驱动”式的。

地产股领先结束上涨的是迟早的事情，只是当我看到昨天万科还在拼命地上涨，几乎涨停，而今天就面对了政府的这一税收新政，那么，我想问，现在的市场效率何在？那些对地产股看得无比好的基金机构们脑子里有无价值的一点起码的观念？那些年初嚷嚷着“07年地产股仍是投资的首选”的研究员们在“研究”什么呢？

熟悉我们投资观念的都知道，关于地产股，我们一直有这样一个看法：房地产在我国是个进入壁垒过低，竞争同质化，客户对地产厂家的品种和服务的差异敏感性不大，因此，这一行业容易出现周期性、群体性的景气变化。从道理上讲，这个行业的公司定价就不应该高。看看对地产股最尊崇的香港股票市场，各类地产股股价基本上是长期围绕其净资产值在波动。但是，自A股2005年见底以来，在“人民币升值”的背景和想象下，地产股不但成了行情的主流，更是被推高到令人瞠目结舌的程度：万科的市净率最高达到近8倍，06年动态市盈率高达40多倍；……地产股个个涨幅都在数倍以上，个个都成了明星绩优股！

在年初的报告中（结构性分化将是未来长期趋势），我们提到：景气性行业股价泡沫的破裂为时不会太长了，也是投资人07年首先要经受的考验。这一判断并非是建立在对行业的熟悉上，而只是一个基本的经济学常识：暴利后面必有劫富者。在政府“和谐社会”的努力下，不可想象一个行业能整体性地长期暴利而其它行业则长期整体性的亏损；一个不用多少努力和竞争就能取得超额利润是长不了的。公司价值的本质不在于行业的景气，而在于本身竞争战略的成功。

地产股的集体跌停，只是价值规律起作用的开始。

古道荒城

zt:

本次土地增值税政策大多数人没有弄明白，包括很多机构的地产研究员。很大程度上，利空效应被夸大了。
　　在机构研究员中居然出现了，害怕毛利率高多缴税，地产商会主动放弃毛利率高的地皮项目的论断，真是让人笑掉大牙。土地增值税就像目前的个人收入调节税。难道因为要交个税，你就要拒绝高工资吗？我想谁也不会傻到这个地步吧。
　　
　　根据我个人的非深入性研究，基本观点如下：
　　
　　1。该税收并非新政策，而是以前没有严格执行，这次老调重弹。真正的影响，是那些项目利润率非常高，同时以前并没有按清算要求，在项目结算后照章完税的公司。
　　如果是非常规范的企业，此前一般都会完全按照此规定完税，或者提前预提了此税。对于这样的企业，可以说没有影响。因为人家以前就是按照这各规定做的。
　　
　　2。对于没有严格按照此规定完税的企业（有地方政策因素，很多地区都是按收入0.5---2%的收入比例预提此税。），毛利率比较低的项目，基本没有影响。因为新规定中，扣除可扣除成本项目后，利润低于20%的，不用缴税。大致可以说，如果一个项目如果毛利率在30%以下，基本上不用上此税。而且还要把之前按比例预提的部分退回来。这样看，本次规定，对低利润项目还算利好。
　　对于毛利率略高的普通住宅项目的，即使以前没有按规定完税，因为之前也是按收入预提了部分税收，此次只要再补交剩余部分即可。而不是以前没交，这次需要交的新增税种。
　　
　　个人估计，此政策对于以普通地产为主的保利地产来说，考虑预提因素，对净利润的影响应该在5%左右。这点影响，只要房价提高1-2%就出来了。在目前中国地产这个供求严重失衡的卖方市场中，地产商转嫁成本的能力还是较高的。考虑此因素，个人认为，土地增值税对保利地产的影响基本可以忽略不计。
　　
　　重申未来2年业绩预测：
　　07年 3元/股（未考虑增发因素）
　　08年 4.8元/股。

value

关于万科的毛利率：

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2005 2004 2003

主营业务收入：	10,558,851,683.83	7,667,226,237.03	6,380,060,435.28
主营业务利润：	3,032,584,286.21	1,934,117,183.72	1,391,002,481.29
主营业务利润率：	29%	.25%	22%

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结论：并非毛利很高，高毛利的数据不知道是从那来的。

另外：05年万科的总资产220亿，实现销售收入139亿，根具公司的预增公告06年销售超过200亿，资产周转率预计会有明显的提升，净利润率继续下降，公司的战略继续深化，3月份的年报值得期待。

zdmzdm

问题不是所受＂影响＂的多和少，而是＂影响＂的有和无.....

value

回ZDMZDM：

我觉得对于万科，心理影响大于实际影响。尤其是对于那些研究公司和行业不深的投资者，看来地产将在相当一段时间被蒙上迷雾了。这样很好，提供了投资者低位买入的机会。

古道荒城

我觉得现在地产股的高利润很大程度来自于房价的快速上涨。

而他们过去的土地储备比较便宜。

可以想一下，土地的价格一直在上涨，只要房价不上涨，或者上涨得慢一点。

地产股的收益就有可能会下降。如同04年的山西焦化，怎么着涨幅也比不过西山煤电这样的煤炭股。

不知道我这样的推算是否符合逻辑。请指正。

zdmzdm

我所说的＂影响＂是指政策风险，是指投资房地产股要比投资其它股票多了这一层风险。

为何要将自己的钱去承担多一层风险呢？

精灵鼠

引用：

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原文由 zdmzdm 发表于 2007-1-22 12:31:11 :

我所说的＂影响＂是指政策风险，是指投资房地产股要比投资其它股票多了这一层风险。

为何要将自己的钱去承担多一层风险呢？

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同意,,而且现在房地产还在高估的状态下,在高估的状态下还要承担一定的政策风险,太不值得了,呵呵,如果在低估状态下,承担一定的风险,还是可以接受的,

古道荒城

laoba，不是吧，现在市场上说垄断的人太多了，特别是对招商银行、万科之类的评价。

我想福探不会针对你一个人这么说的。

精灵鼠

laoba1兄,您好,大家心平气和一点.