二、存货跌价准备对资产负债表的影响 07年初的存货减本期的存货跌价准备得到期末的存货。存货占了万科资产中的大头,而市场不景气并没有减免其负债,资产减负债等于股东权益,因此万科的股东权益、每股净资产将被拉低,作为地产股投资价值重要指标之一的PB将被拉高。 三、宏观调控、银根紧缩等因素的影响 市场不景气很可能使万科的销售费用上升,宏观调控、银根紧缩等因素很可能使其财务费用上升,但这两项难以预先测算,只能等待相关报表的出炉。 四、限制性股票激励计划的影响 按照万科近期的公告, 根据限制性股票激励计划,其预提了7.6亿元的2008年度奖励基金。这笔钱将计入本年度的管理费用。去年上半年,万科才预提了2.4亿元的2007年度奖励基金就使其上半年的损益表难看很多,也是上半年业绩增速仅为39%的主要原因之一,而今年比上年同期增长了220%,更是够呛。 五、如果断供潮来袭将有何影响 万科或有负债方面的风险也在增加。其07年年报附注48“或有事项”显示:“本公司之地产子公司按房地产经营惯例为商品房承购人提供抵押贷款担保,到目前累计余额为人民币169.58 亿 (2006 年 12 月 31 日:人民币 113.71 亿元)元。担保类型分阶段性担保和全程担保,阶段性担保期限自保证合同生效之日起,至商品房承购人所购住房的《房地产证》办出及抵押登记手续办妥后并交银行执管之日止;全程担保期限从担保书生效之日起至借款合同届满之日后两年止。截止年末,本集团承担阶段性担保额为人民币 162.97 亿元(2006 年 12 月 31 日:人民币 104.69 亿元) ,承担全程担保额为人民币 6.61亿元 (2006 年 12 月 31 日:人民币 9.02 亿元)。” 以上说明,如果将来出现断供潮,万科很难独善其身。购房者断供后,银行会根据担保协议而要求万科承担连带责任。通常的结果是,开发商将银行发放的购房贷款还给银行,同时开发商收回房产,而购房者原先支付的首期款仍归开发商所有。如果照此执行的话,表面上开发商好像白白得了首付,但其实退回来的房产很可能已经大贬值了。而且这相当于付出了大笔的现金而收回了流动性极差的房产,加重了企业原已有之的流动性危机。 不过,好在万科近年来注意吸引自住型购房者,刻意降低炒房者在客户中的比例,可能出现的断供潮对万科的影响应该较其他开发商小些。 |