600246万通先锋讨论

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尽管这里对地产行业不太感冒，而且目前地产股的涨幅和估值也已经非常高了，但我还是开个讨论地产股的帖子，百花齐放才鲜艳。

对万通先锋的关注已经狠久了，对他的关注的起因是因为冯伦这个人，10年前就知道他了。

补充一下：

目前万通先锋的股价是40元，总股本2.88亿，总市值110亿，看看股市楼市和股市暴跌时，它还能剩下几两肉。

［此帖子已被 value 在 2007-9-6 18:05:50 编辑过］

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整体而言，中国的企业目前仍处在这样一个阶段，即每一个优秀的企业背后都有一位杰出的企业家。尽管职业经理层和现代企业制度在近年来得到了飞速的发展，但分析创业者的个人特质仍是分析该企业的管理和文化的重要线索。

正如谈论万科必然谈到王石一样，谈论万通地产必然要谈到冯伦。早些年前，地产界流传一个江湖术语“南有王石，北有冯伦”，可见冯伦在中国地产商界人物中的独特魅力。关于冯伦的报道文字很多，下面是一些简单的介绍：

冯仑，1959年出生于陕西西安。曾获得经济学学士、政治学硕士和法学博士学位。1984年至1990年期间先后于中央党校、中宣部、国家体改委任职。1991年创建万通。现任万通集团董事局主席，北京万通实业股份有限公司董事长，中国民生银行董事，中国城市房地产开发商协作网络轮值主席、中国房地产协会城市住宅开发委员会副主任委员。

自1991年开始，领导并参与了万通集团的创建及发展工作。1993年，领导创立了北京万通实业股份有限公司。参与创建了中国民生银行并出任该行的创业董事。策划并领导了对陕西省证券公司、武汉国际信托投资公司、东北华联等企业的收购及重组，使万通集团在几年内总资产增长逾30亿元人民币。

作为中国房地产的风云人物，冯仑在业界一直享有“地产思想家”的美誉。作为房地产行业的创新者和开拓者，经过长期思考与研究，冯仑否定了传统的“全能地产开发商”。在总结分析港台及欧美数十个国家和地区的房地产企业商业模式后，万通地产果断由“香港模式”变为“美国模式”，即由全能开发商转型为专业的房地产投资公司,并通过战略调整将万通地产商业模式进行改良，此举在业内引起强烈反响。

冯仑于1999年与深圳万科的王石、河南建业的胡保森等联合发起并成立了中国首家房地产策略联盟机构??中城房网，发起“新住宅运动”。2002年冯仑当选为第二任轮值主席。冯仑2001年获得“十大最具人气企业家”称号。冯仑领衔的万通地产2001、2002、2003连续三年获得“中国名企”称号，同时他本人连续两届获得“中国房地产十大风云人物”的殊荣。在胡润主持的“2003中国房地产影响力人物50强”的评选中，冯仑先生位列第四。

中国房地产行业从无到有，到如今高度的繁荣，也只有十几年的时间，中间经历过两轮景气的荣衰，无论是产品质量、规模、经营模式以及国家产业政策等方面，都不断的变革和提升。因此，真正优秀的地产企业必须具备超前的战略眼光和持续的创新精神。我们有理由期待万通地产在冯伦的引领下，成长为堪与万科媲美的行业内领先企业。

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北京万通地产股份有限公司（万通地产）于1993年注册成立，是北京最早成立的民营资本为主体的大型股份制房地产投资企业，也是实收资本额最大的民营房地产公司。2004年3月万通地产引进战略投资人泰达集团，成为国内第一集群的知名房地产企业，实收资本和营业额双双居于行业前列，具有房地产开发一级资质。截至2005年12月21日止，公司总资产39。52亿元。

万通地产先后成功开发了北京万通新世界广场、中国国际航空公司大厦、北京通润商务会馆和北京万通中心等知名高档商用物业项目；同时也开发了北京万泉新新家园、北京亚运新新家园、北京龙山新新小镇、北京新城国际、天津万通上游国际和天津万通新城等高档住宅项目。

万通地产作为房地产行业的创新者和开拓者，首倡由“香港模式”变为“美国模式”，由全能开发商转型为专业的房地产投资公司。基于“美国模式”，万通地产推出新战略，公司投资领域集中于“住宅建设”、“商用物业”和“定制服务”三大领域。

2004年万通地产和泰达集团战略结盟，泰达集团成为万通地产的战略投资人。万通地产借助泰达的地缘优势与资金实力，大规模进入环渤海经济圈房地产市场增长迅猛的天津，为万通地产开辟了极具潜力的新兴市场。

此前，万通已经前瞻地把握天津的战略机会：作为中国经济第三极的环渤海城市经济带的崛起将是大势所趋，作为其中的中心城市，天津之于中国经济的重要性和巨大的发展潜力即将逐步爆发出来。而“京津”为核心的大首都经济圈的确立和崛起进一步加强了天津在中国城市中的政治经济地位，这座有着600多年历史的城市迎来了自己的伟大复兴。

万通地产将以“京津”为核心的首都经济圈确定为重点发展区域。其中，集中优势资源，密集投资，将天津作为最重要的战略发展区域之一，从而力争两年内使万通地产在天津占有领先的市场份额和明显的竞争优势。万通地产将积极参与天津尤其是滨海新区的建设，并成为滨海新区主要的房地产发展商。

有“地产思想家”之名的冯仑确定了开启天津市场、决胜万通未来的三大法宝：“滨海新区、美国模式、守正出奇”。万通地产依托滨海新区的政策背景，实现市场扩张，在京津地区打造万通地产强势品牌，逐步将万通地产打造成为中国的“专业地产航母”。

冯仑称，万通地产独有的“守正出奇”的企业文化和专业、敬业、立业的经理人团队是万通最可宝贵的财富。万通将不断完善“反省日”和“长箭计划”等一系列旨在改造和提升自我、强化团队精神认同和利益驱动的制度安排，为万通赢取一个成功的未来。

万通地产总经理许立曾经这样描述过：2006～2008年为万通战略突破期，目标是完成全国的布局，成为中国房地产的强势品牌。财务管理目标达到年经营收入65亿元人民币；2009～2012年是战略发展期，市场目标是形成一个具有国际影响的专业房地产投资商，财务目标达到总额500 亿元人民币的资产规模。

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2006年，滨海新区土地利用计划指标为1239公顷。这对“如饥似渴”的房地产开发商来说无疑是一场令其垂涎的盛宴。据了解，许多跨区域开发的地产企业都已经或将要进入滨海新区。

天津滨海新区位于天津东部沿海地区，包括天津港、天津经济技术开发区（TEDA）、天津保税区三个功能区和塘沽区、汉沽区、大港区三个行政区，以及东丽区、津南区的部分区域，面积2270平方公里，海岸线长153公里，常住人口约140万。2004年滨海新区生产总值为1250亿元，人均生产总值达1.13万美元。

去年3月22日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，审议并原则通过《天津市城市总体规划（2005-2020年）》等文件。会议提出，要进一步推进天津滨海新区的开发开放。同时会议指出要努力把天津市建设成为国际港口城市、北方经济中心和生态城市。4月26日，国务院常务会议决定批准天津滨海新区进行综合配套改革试点，继去年上海浦东新区获批后，天津成为我国第二个综合配套改革试点区。

拥有综合配套改革试点的政策优势，滨海新区将作为天津未来发展的新引擎，带领天津成为名副其实的“北方经济中心”，并使天津成为全国第三个拉动区域经济发展的龙头型城市。在未来20年的战略机遇期内，天津滨海新区有望成为继广东深圳、上海浦东之后推进中国经济增长的“第三增长极”。

滨海新区的迅猛发展显示出优秀的发展趋势和前景机遇，也必将吸引来更多像万科和万通一样的专业化企业的投资眼光，为滨海新区的建设添砖加瓦。

根据《天津滨海新区国民经济和社会发展“十一五”规划纲要》，滨海新区陆域面积中城镇建设用地为360平方公里。据业内人士猜测，未来5年内滨海新区城镇建设用地将增加到420平方公里，净增60平方公里，这将直接为区内带来建筑面积达3000万平方米的新增房地产开发用地。“天津滨海新区有114平方公里盐碱荒地，其中大部分为不宜耕种的湿地，这么多可利用开发的土地，隐藏着一笔巨大的财富。”王石表示，此次进入滨海新区核心区，对于万科地产具有战略意义。这不仅仅是一次普通的地产项目合作，更是万科携手泰达和万通，积极响应中央和地方政府大力发展建设滨海新区的政策，切合时机进入滨海新区。

另一方面，天津泰达集团总经理孟群表示，“作为泰达集团，除了自己的发展战略外，还承担为滨海新区建设吸引更多战略联盟体或者合作伙伴的责任，为滨海新区的建设贡献更大的力量。相信随着滨海新区的发展，会有更多的企业进来。”

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万通先锋（600246）的前身是先锋粮农，是一家从事农业加工的上市公司。2004年先锋公司通过股权转让的方式跨入为房地产行业。2006年通过股改与重组捆绑方式，万通星河实业成为公司第一大股东。接着通过新增股份收购资产的方式，公司向控股股东万通星河非公开发行5200万股人民币普通股(A股)，发行价格确定为8.99元/股。万通星河以拥有的天津万通时尚置业有限责任公司82%的股权、天津泰达万通房地产开发有限公司65%的股权以及北京万通龙山置业有限公司100%的股权作为股票的支付对价。至此，万通星河以60％的股权完成了对万通先锋的绝对控股。而万通地产持有万通星河99.9％的股权，从而冯伦从资本的幕后走到了前台。

万通在2005年曾经试图完成一次国际私募，在境外红筹上市。由于条件不够未能如愿，2006年国内股改以及股改后的地产公司的快速扩张，使冯伦将资本的视线收回到国内。打开万通实业的股权关系，我们可以清晰地看到，冯仑持有万通地产的23。3%的股权，万通地产持有万通星河99。9%的股权，万通星河持有上市公司万通先锋的60。03%的股权，从而我们可以计算出冯仑实际持有上市公司14。05%的股权即2024万股。而天津泰达集团拥有万通地产27.8%的股权，拥有上市公司18%的股权即2590股。一个“才主（财主）”，一个“地主”，两个“巨人”共拥有32%的股权，想象万通先锋的定位要与两个巨人相匹配也应顺理成章。

万通星河入主以来，先锋股份基本上都是靠着收购大股东或关联企业的优质项目公司进行开发，从而形成利润。所有项目的土地使用权都已经因为项目立项计入了开发成本。分析了万通地产的业务结构和组织结构后发现，万通地产拥有一个土地经营事业部（万通地产的四大骨干业务部门之一），根据定向增发资料上披露的万通地产、万通星河、冯仑做出的同业竞争消除的四项承诺第二条，基本上可以判定，今后的万通地产、万通星河、先锋股份的关系为：万通地产负责利用两大股东（冯仑和泰达投资）的优势选择项目进行前期运作，前期风险消除后转让给万通星河，由万通星河以恰当方式转让或注入给先锋股份继续开发和销售。这样一个运作流程也恰好符合了冯伦所打造的“特种部队模式”，即小前台，大后台的组织模式。换句话说，未来的上市公司将成为万通地产的资本平台，有理由推断，资产注入的故事将会不断上演。

midren

"小前台，大后台的组织模式",华业地产和它相似，发展前景和万通也差不多。为了扶持上市公司的发展，同时又不增加上市公司的资金压力，大股东华业发展与华业地产之间已形成独特模式：华业地产所需的土地储备基本全部由华业发展先期购买，然后在华业地产开发能力及资金能力具备的时候，由华业地产以账面净资产的价格再向华业发展购买。

看山不是山

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08年预计每股收益1.3-1.5元。

［此帖子已被 value 在 2008-2-14 20:51:38 编辑过］

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转贴昨天公司投资者网上交流的摘录：

wang6521763：我们多知道,地多项目多,才可以把公司做大,按照您的说法,万通不缺钱,为什么整和的力度这么小,去年才4次手笔, [14:42:33]

冯仑：假定说我们和一些公司一样，在当年像你所期待得那样做了地王，手上有五个地王的地，今天我恐怕连和你说话的机会都没有了，所以我不感谢你用这种方式关心我们，我希望你教导我们谨慎，而且用更多的专业精神来服务客户，而不是靠勇敢来服务客户和为股东来创造价值。另外还有一点，我最近一直在讲，作为公司董事长还有CEO，我跟许总不能按财经记者媒体指引做这家公司，我再强调一遍，我们必须根据我们在这个行业十多年，二十多年的经验，以及全球两百年的行业发展的故事、历史和我们过去成功失败的教训，我们来确定一个既有的战略，来为公司所有股东创造价值。而不能根据媒体记者说买地就牛，我们就买地。过两天媒体记者说买地多头脑发热，我们不能按财经记者的指引做公司，一定要按照我们在这个行业里长期经验，以及在全球背景下，我们找到好的标杆企业，包括万科，包括国外的企业，我们来向他们学习，认认真真做我们的战略，踏踏实实耕耘，为股东创造价值，而不受外部简单判断的影响。 [17:38:26]

冯仑：我再一次跟你开个玩笑，你算一下账，过去15年，你看A股对所有房地产公司，活下来和死掉是靠什么，我们的研究活下来靠公司战略、团队、价值观和专业能力以及服务客户的态度，而不是地多。恰好死掉的都是过分买地的。而我们从99年以来，一直提出按反周期的策略来安排买地的节奏。今天看我们是非常的主动，我们负债规模很小，现金比较充沛，而我们现在有非常大的选择自由，我们也可以现在买，也可以需要时候买，也可以提前买，而且买多少我们都可以有主动的选择。 [17:38:02]

yangzhiyin0523：冯董，你好．我是个小散户．问的问题自然也就是股市的问题．我也知道，一个上市公司要做大做强，股本的扩张是必须的，我想问的是：万通前一年的股本扩张速度与业绩增长速度不同步，这扩张方式如何能够回馈广大股东？ [14:47:14]

冯仑：这个请股东注意一下，我们去年业绩增长速度大于股本增长速度，所以对于股东恰好是不断增长的回报趋势，而不是相反，股本增加的快，业绩增加的慢，从这个角度来说，我们是充分考虑到股东的利益，在这个前提下，特别是原有股东的利益，我们会充分考虑到，适度地扩大股本。我作为公司的大股东的代表，我们也不愿意很快地扩大股本来稀释我们的权益，这点上，我们和现有投资者的利益是完全一致的。 [17:39:20]

草根文化：08年以后还能保证高增长吗？

冯仑：高增长不是一个绝对的概念，相当于国民经济连续十几年保持高，有的时候8%，有的时候12%，又回到7%。我觉得一个公司的成长，希望它是一个高增长。但是任何的增长，都应该和公司战略以及管理能力和资源准备相适应，这是一方面。另外增长还有一个时间，如果每年增长15%，一下增长20年，这是超高增长。但如果说一年增长50%，第二年公司没了，实际上是不好的高增长。所以我觉得我们应该充分按照我们的战略和资源以及团队的能力，来为未来规划出一条稳健持续健康增长的道路。 [17:45:53]

草根文化：希望万通股票造就更多的李元生，公司有信心吗？ [14:53:51]

冯仑：我跟刘先生认识，他现在精神状态很好。我想由于最近股票有些跌，刘先生的心情也有些波动。今天我们希望所有的投资者能够有一个健康的心态来投资万通，既相信万通会有持续健康的增长，但同时又不做一宿暴富的幻想。就像刘先生一样，他当时投资的时候，他并不是抱着一夜间暴富的想法，而是对这家公司业务长期看好。大家既要看到刘先生投资的业绩，也要学习刘先生当年耐得住寂寞投资的坦诚。 [17:49:01]

yangzhiyin0523：请董事长就万科和万通股本扩张问题给予解释下有什么不同？

冯仑：第一，我们上市时间很短，只做过一年的再融资，规模还很小，万科是十多年的上市公司，这两个到底有什么不同，从过去来看看不出什么。我和万科领导的交流感觉来看，发展企业，回报股东，创造价值是相同的。在考虑股本扩张、规模，不同的角色有点不一样。我是控股股东的代表来做董事长，万科是由经理人做董事长。我们关心多的地方不是万科关心多的地方，万科关心多的地方也不是我们重点关心的地方。不管是什么样的差别，努力办好公司，创造价值回报股东这是一样的，在未来十年以后，可能能看出我们到底不同在哪。今天观察问题角度会略有一些不一样。 [17:54:53]

yangzhiyin0523：请问冯董：万通地产能够怎么在目前房市调整之中获得生存？生存的依据是什么

冯仑：我们肯定能生存，而且生存得不错。这是万通过去六七年在做的工作，总结起来有两点，第一，要建立反周期的策略，能够控制买地的节奏和负债的规模，增大现金流动性。第二，在商业模式上改变，尽可能地学习成熟市场上好的企业不动产开发的先进模式，特别是财务安排的模式，特别是在商用不动产方面的模式，所谓的美国模式。我认为任何一个公司，只要注意这两条，一个是主要反周期，第二在商业模式上不断地创新，就一定能够在市场波动当中有很好的生存状态，而且还能够很好地发展。 [17:58:15]

rick：请问冯总，万通今后的定位是一个什么样的地产公司？比如万科，以中产阶级住宅为主，万通现在既有做住宅的项目，又有商业写字楼项目，万通是要做地产业的微软么？

冯仑：我觉得万科是一个非常专注于城市住宅的优秀公司，我公司从业务形态上来说，第一，我们是环渤海地区，或者是大北京地区，包括滨海新区住宅最大规模的企业。第二，我们按照相对标准化模式复制万通中心，使我们成为国内商用不动产最重要的一家有影响力的企业。 [18:03:21]

ROLLIN：请问，万通不做经济适用 两限房等。单纯的商业用房和住宅，如何能保证足够的市场份额，和高成长性。万通否有和其他企业合作或并购的打算？

冯仑：企业是不是高速增长，并不取决于你只做某一个业务，而是看你的业务结构和你创造价值的能力，以及你对风险的控制。比如说低端产品份额很大，毛利很小。有一些汽车公司，有的做奔驰份额很小，但是在高端市场上的份额很大，它的回报和增长仍然很好。所以一句话，公司持续增长的利润，并不简单地来源于你应该覆盖所有的产品，而是在于你在你自己的领域里是否专注和能够创造价值，以及在这个范围内尽可能地扩大市场额。 [18:05:19]

lovefenglun：“学习万科好榜样”，请问冯先生：这些年万通到底从万科哪里学到了些什么？万通是如何改善自身管理和发展的？谢谢

冯仑：我们从万科那里学到的东西非常多，因为我们两家公司天天都有交流，大到战略规划，小到产品，我们都有很好的交流。不光是董事会层面，经理层面，甚至员工层面也有很好的交流。如果我们有一些进步，我们应该感谢万科帮助过我们的人，如果我们更大的进步，我们应该感谢包括万科在内所有股东、客户还有媒体对我们的支持。 [18:06:07]

万紫通红：力争在2010年达到当年销售超过100亿元，当年开发量超过250万平方米，公司的市值超过800亿元，成为中国地产的一线蓝筹股。苏宁环球总裁徐刚在26日举行的吉长两地记者招待会上说，那么万通呢？

冯仑：我想每一个市场，每一个企业发展当中制订一些宏伟的目标和愿景，来引导激发公司的奋斗精神，我觉得是没有错的。但是根据在行业里的经验，我们认为如果是一个非常好的公司，这个目标就不算远大目标。如果像当年顺驰这样仅仅以规模为导向，这个目标是一个危险的目标。所以万通要追求健康、持续、安全的增长。我们认为任何一个成功不仅仅是结果，更重要是原因，在公司里怎么塑造你成功的基因。就像万科在十年前，它并不知道今天会成为全球最大的住宅公司，但是它按照它的战略认真去做，自然结果成为最好的公司。而当年顺驰曾经说要很快要超过万科，雄心、气度、愿望令人钦佩，很快结果已经很清楚。万科去年营业额530亿，想要赶超万科的公司被甩在后面。在竞争当中，我们应该更注重企业战略、核心能力、产品、股东的支持以及客户的服务，只要我们兢兢业业去做，我们抱着最大的努力去争取最好的结果，自然时间会给我们回报，会让我们有非常好的结果。 [18:37:00

［此帖子已被 value 在 2008-4-2 9:42:14 编辑过］

midren

通过对美国地产历史的分析，尤其是70年代滞胀期间的日本和美国地产的表现，我对中国的地产前景仍然看好。而看完冯伦的《野蛮生长》，让我对万通和万科这两个企业更多了一份信心。不过对于地产股我估计2年内会有更好的介入机会（恶性通胀期间）。