论招商局B的安全边际有多稳固

longend

2月20日招商地产公告：“公司拟公开增发募集资金不超过80亿元（含发行费用），发行价格不低于公告招股意向书前20个交易日公司股票均价或前一个交易日的均价。增发募集的部分资金，将用于购买控股股东招商局蛇口工业区有限公司拥有的花园城数码大厦、花园城五期、科技大厦二期、领航塔、领航园和雍景湾项目的土地使用权，这些土地评估价值总计为260353.36万元。”此公告将是招商B股的重大利好。招商地产目前有8.45亿的总股本,每股净资产10.16元（B股），而此次增发将大大增加招商B的每股净资产。以增发价50元，增发1.6亿股，汇率1：0.913计算，每股B股增加8.8元的净资产,帐面净资产达到19元左右.以目前25元港币的价格进入，每股将获得8.8元意外赠送何乐而不为？同时这个时候PB将降为1.3!

再来看看招商地产目前有什么家底。一、招商地产的出租物业大部分在蛇口区域，08年出租物业将达70万平方米，其中商铺20万平左右，还包括公寓、别墅、写字楼，厂房。二、招商地产目前权益土地储备750万平米，布局在全国12个城市，其中49%在珠三角，24%在长三角，19%在环渤海，剩余9%在其他地区，加上此次注入的34万平米总储备785万平左右。以上物业及土地中金给予36-44元的每股净资产评估，东方证券给予52元每股净资产评估。而香港H股市场给予国内地产公司的平均市盈率在25倍，由此看出目前每股25港币PE=17倍、PB=1.3的招商B股是多么的安全。而白送的8.8元港币加固了这个安全边际!

福尔莫斯

分析得很有道理，个别地方有些小问题，比如增发价及影响到后面的数值。

但是，从最坏的角度出发（即使现在看可能性非常小）我们看一下每次地产股泡沫破裂后的历史：

1。日本。当年日本股市1989年见顶38900下跌后，仅仅跌到30000点，很多分析师都以当时的地产价格算出，日本股市中大多数股价都“严重低估”了，原因是按当时这些公司（都是交叉持股，且基本都有大量的地产和物业）所拥有的权益地产，它们的价值也应高于其市值。但不幸的是，后来这些物业地价长期下跌，日本的公司又被发现都是“高估”了。

2。香港。1973年股灾，恒指从1770点两年跌到150点，跌幅超过90%。下跌的主要推动力就是地价和物业的大幅贬值，超过任何人预计的贬值。

3。台湾。台湾上世纪80、90年代的大牛市，地产、金融是最亮的明星，只有到后来台积电实业类电子公司等才冒出来。但泡沫破裂后，地产、金融的市值基本上都“回老家”了，做实业的台积电等还大体保持。地产市值蒸发的主要原因也是高物业价格泡沫的破裂。

所以，用拥有的地产、物业的“评估值”来做价值的标准判断，在大部分的时候是管用的，但一旦泡沫破裂，则这种“估值”比泡沫还不可靠。但泡沫形成到何种程度，何时要破灭，事先是没有人知道的。

span

福探洞察事物的本质。

longend

福探兄的观点不无道理。

选择招商局B,也看中了它租售并举的模式。相信这种模式能够部分抵抗未来地产的寒冬。

fhc7178

此次增发大股东是否有将地皮资产高位套现的可能？大股东是否诚信而可靠？大家有历史情况来评判大股东和管理层么？

ISDN

我认为套现的嫌疑是有的，但是没有那么明显大约居于套现和支持企业快速发展之间。商场中，没人愿意在没有补偿的情况下作雷锋。

longend

大股东也按一定配额认购所配的部分。

无论如何，对B股股东而言这些都是白送的，而且可以预测到未来还有这样的便宜的事情的,如果AB差价长期存在的话。

fhc7178

请参加股东大会的同志谈谈

longend

有没有人发表一下意见?

ISDN

俺的观点是200024价格相对合理，但没有安全边际。