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丽江课程上有关全球化视角下的PB与PE中里的地产问题的补充说明!

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发表于 2008-4-14 12:59:42 | 显示全部楼层 |阅读模式

各位同学,大家好!在上课里我曾提出;在全球化视角下的PB与PE中里有关的房地产会下跌八成的问题,现作一个补充说明;由于本人所作的研究必须要有严谨的数据,所我我说的下跌八成仅为指我能采集到广州某珠江附近楼盘的价格,该楼盘在01年启动,那时大约卖3060元一平方米,上几个月最好去到38880元,其中最大的暴涨阶段来自03年第一季开始,由八千扶摇直上至此15300。我想表达的含义是;我个人认为会跌至8000元附近,此是03年初启动时的价位也是由最高位下跌八成(现在市价大约22500)。而非指全国的平均水平要跌八成。另有其它地区的同学问我,该地房价问题。我觉得由于每个地方的启动时间与涨幅都不一样,没有详细数据,实在没法详细回答,大约前次启动时的价位可能会是一个底部区域(就如上例中03年时启动的价格)!(本次房价下跌最大一个原因是;中国经济滞胀)

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发表于 2008-4-14 18:49:15 | 显示全部楼层
1同学,从全球的视角来分析PBPE对我们很有启发,我在这里想问的是:一、为什么楼价是跌八成而不是七成呢?虽然你用珠江旁边的楼盘作为补充说明,但好像这不能成为理由。二、如果你的预测成立,从22500跌到8000会需要多长时间呢?我的看法由于滞胀,房价肯定会跌,但是中心楼盘(优质楼盘)的跌幅应该比其他的一般楼盘的跌幅低,而你提到的楼盘在广州以这一价位来说应该属于优质楼盘了,所以我认为这一楼盘跌到8000的可能性不大。
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 楼主| 发表于 2008-4-14 20:45:55 | 显示全部楼层
在课程上我没能详细说明这主要原因是我,因我没做过准备要聊这个话题,所以仅凭记忆来论述。首先为什么是八成,我借助了TBTB介绍的技术分析方法来预测的,根据我的观察,技术分析在底部支持方面是有很多值得借鉴的作用的,例如深圳综合指数在05年的特大底部刚好是94年反弹的顶部。(点位是235点,误差基本上可以说是为0)由于我所说的八成是来自我采集的数据,但由于我的疏忽没向大家说明我的数据,其实我想表达的意思是房地产大跌已经不可能避免。第二进程方面,我在会议上已说过,由于全球的货币发行是由美联储控制的,所以我无法给出确切是时间,我个人认为会在5年内出现。最后有关优质楼盘下跌幅度较少,在我研究范围内基本上没出现过。(例如美国在70年代滞胀时的下跌,无论优劣一样急跌,幅度基本上没太大差别,英国如此,日本也如此,我国在上次高通货膨胀时期(93年那次)也一样如此。)
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发表于 2008-4-15 07:37:55 | 显示全部楼层
想没想过老百姓不断加工资啊.
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发表于 2008-4-15 15:33:36 | 显示全部楼层

楼主把分析股票的功力用上来了,可以肯定是有道理的,我相信你。

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发表于 2008-4-16 00:38:08 | 显示全部楼层

【 ? 原创:焦大  2008-04-01 12:11 】  
  【 原创:姑苏菜鸟  2007-10-18 09:38】
  一个人撮一个晚上的麻将就能赚一个月的工资,那还有谁愿意老老实实上班干活!
  
  一个企业买入一块地一转手就能赚几年的利润,那还有那家企业愿意老老实实的生产研发!
  --------------------------------------------------上海一套房子动不动就是五百万上千万,浙江省一个年净利能有五百万的企业算很不错的一个企业了.当生产型企业的利润与地产价值出现令人不可思议的现实比价时,有没有泡沫就不用再多想了.中国地产不完蛋,中国经济会完蛋,地产目前重要的是稳住,防止大起大落,如果大起一下就中国经济受重伤,大落也不行,点穴,让他不动.

[此帖子已被 黑暗撒克 在 2008-4-16 0:38:56 编辑过]
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 楼主| 发表于 2008-4-16 21:33:46 | 显示全部楼层

不好意思,还在丽江旅游中,下周一前回答各位学长学姐的问题

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发表于 2008-4-16 23:55:56 | 显示全部楼层

房价不可能跌八成,房价跌8成是什么概念?那样就是全面的金融危机

现在首付是20%,30%的,也就是说100万的房子交了30万,当房子跌到20万,以后房主还要交70-80万,加上利息可能100万以上,他还会交钱吗?

别说跌到20万,就是房价跌30%,也有出现金融危机的可能

那样,银行挤兑,全面金融危机爆发

房价只要2,3年内下跌这么多,都会出现金融危机,一个地区也不能下降太多,如果降太多,就会有人不还钱,坏账

焦大说的对,不能乱动,如果乱张,麻烦也大,如果乱跌,也是不行,哈哈

cpi可以下来的,目前是晚期

经济周期有一个显著特征,就是当cpi增长速度超过ppi的时候,经济增长周期就到了末期,2007年11月时候cpi增长开始超过ppi

而且有原理:经济进入繁荣期后,基本是耐用消费品的消费升温,房产,汽车,最后传导到各个行业,当消费整体上来的时候,各个行业的工资基本已经涨了,那才消费的起

我还是那么认为,判断通胀意义不大,因为优秀的企业比较重要,但是通胀的逻辑还是知道的好,去预测,正确的可能性小,巴看得是长期利率,不是短期,但中国的市场和这个没有必然联系,也许发达国家是.但是中国,不成熟市场,好多人07年前为什么不炒股,为什么多数新股民07年入市?不成熟使然

美国一个劲降息,中国加息可能性小

经济看看不明白,我认为到了一个稍微低速的增长周期了,因为本轮经济增长周期已经过去,cpi增长率〉ppi,这个是有指标的,进入经济慢速增长期可能会有几年,但是目前人民币升值过程,好多事情说不太好

米肯定够,但是水是严重问题,全球性问题,要投资股票,必须要对未来乐观,否则没有办法投资了

人生就是等待,等待就必须充满希望^@^

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发表于 2008-4-21 10:39:34 | 显示全部楼层

1老弟,不知道你所说的跌5成是哪?一般财经新闻道听途说的数据基本上是没有参考价值的,只有房管局/统计局等成交数据等比较接近。当然,最好是自己调研的数据。

既然谈到这个话题,就简单把我的观点罗列一下,我主要的看法是以较长周期(5年以上)来看,国内的大城市房价的涨幅至少不输给GDP。

1、从房改开始到2008年,真正的商品房历史不过8~10年,而房价的涨幅基本上与GDP的增长速度相当,并没有脱离实体经济而“妖涨”,对于必需品和投资品集于一身的房子而言,这个幅度是合理和正常的。仅仅是由于06、07年涨势强劲给人们造成总体非理性的感觉,如同股市一样。至于大部分人的收入增长太慢(赶不上GDP或者物价),是社会分配制度在某个阶段上的问题,与房价没有直接关系!

2、可以预见,往后的若干年,相当比例的城市居民(比如公务员/老师/垄断企业等)的工资将以12%~15%的速度增长。

3、大城市的容量接近极限,而大城市的人口净流入的状况依旧。除非中国地区差异、城乡差别等有明显改善,否则这个趋势看不到任何改变的迹象。

4、前几年大学扩招给大城市的房价坚挺火上浇油。现在的大学毕业生比N年前增加了2~3倍,这部分人3、5年后将有能力进入城市的主流消费群体。

......

其它的不一一细表,欢迎再深入探讨并指正。

至于你引用的那个深圳炒楼者文章,最近作为反面教材被广泛转载,呵呵!对文中主人公遭遇表示同情,但是她对投资既没有风险防范的思想和实际准备,又超越个人的承受能力而过度使用财务杠杆,近于赌博,就算是投资其它领域同样容易受伤害,迟早而已。

另:本人先前用的ID是“楼兰”

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 楼主| 发表于 2008-4-21 13:40:10 | 显示全部楼层

你好剑如虹兄,以后就这样叫你啦!最近有点忙,还在理顺美元周期的内容,.大家就房价的问题交流一下看法吧!首先我对地产问题的出发点来源于美元周期,亦即是以经济全球化为出发点,承认美联储能控制全球的货币发行.此点是我分析宏观经济问题的基石.第二有关房管局/统计局等成交数据我是很少看的,因为那里属于意识形态的问题,参考价值不是太大.例如;大部分农产品已基本上涨超过一倍,但我们的CPI.........第三,我个人觉得现在的房地产商已经基本上承认大调整出现了(三年内),判断的依据来源于土地的挂招拍时的反应.第四长期来看,我很赞同你以上所说的工资的增加,毕业生的增加,城市化加速发展的几个问题是能影响长期的房价,但我觉得对短期下跌的因素影响不大..第五我个人觉得短期影响房价最大的问题,是美元问题,因为中国经济已融入了全球化,如果美元重新走强,资金再次向美国回流,那么原来投资客将会抛售,供给是呈现几何级数的增加.
最后,我个人认为,从长期上看(十年以上)我赞同你的观点,认为房地产是一个很好的投资对象,但是短期完全不看好,个人认为五年内房价最少最少跌五成,(这里的五成非统计局公布的数据,也非我采集的数据,而是来源于大家对房价下跌的感受,确确实实的感受)既然能够看到短期的下跌,为何我们不等它下跌后再购入呢?这些仅是我个人从宏观经济上研究得到的结论,欢迎大家指正.

TJ小姐;你好.工资的上涨我个人认为是长期因素,而非短期因素.我和黑暗兄说五月要去深圳蹭你的饭啊!哈哈!

[此帖子已被 1 在 2008-4-21 13:43:27 编辑过]

[此帖子已被 1 在 2008-4-21 13:49:30 编辑过]
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