万科又要百亿增发啦！

掷铜板的人

引用：

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原文由 福尔莫斯 发表于 2009-8-27 17:19:39 :

呵呵，万科的增发，一直都有争议。问题是两个：一、为什么要增发？二、增发的结果会如何？

我的理解是：1.房地产这一行业基本是完全的资本密集型，没钱什么都玩不转，它本身不能实现持续的经营现金流，所以这个行当必须靠资本市场的支持，权益融资包括增发是经营必续的。2.至少从历史看，万科的大部分权益融资行为都是给新老股东带来的价值，只有07年9月那次融资可以说是失败的，套牢了新股东，对老股东也没什么太好的，。。。

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赞成福探上述的大多数意见。房地产业是资本密集型行业，同时它的资产周转非常慢，因此要想跟上行业的发展速度，想要靠自身的积累来获得发展是不太可能，那样做太慢太慢，因此必须要靠再融资来保证发展速度，这也就是为什么房地产业上市公司都一窝蜂地再融资的原因。同时，房地产行业是产品同质化的行业，单个房企并没有独立的定价权，产品价格主要依赖于宏观经济环境，这就使得房地产行业跟有色金属的铜、铝、铅等大宗商品行业有点类似，仅仅从微观的角度是很难研究清楚的。这一方面说明这个行业本身是比较脆弱的，同时也说明在这样一个行业里，要出现所谓“伟大的公司”是比较困难的。

现在房地产公司的业务红火，原因不外乎是近些年来的中国的城镇化，大量的人口向城市转移（现在农村的很多田地都处于荒芜状态），他们都要买房子，这导致很庞大的住房需求，这个需求逐年缓缓释放，有一个较长的时期，这是中国当前的国情，这使房地产公司近年来活得很滋润，房地产行业也看上去象一个“增长性行业”。但是，当这轮人口转移、城市化热潮结束之后，房地产行业必定要变回成典型的周期性行业，这一天的到来，是5年、10年、20年？现在说不清楚。但是从长远看，这一天一定会到来，会要给这个行业恢复周期性的本来面貌，因此这个行业必定不能出现基业长青的所谓“伟大的公司”，万科最终也无法摆脱成为周期性公司中的庞然大物的命运。

但是房地产行业的一个好处是什么呢？就是它买进的土地、建造的房子，最终都算是流动资产，作为“土地加工厂”，它没有沉重的固定资产，没有设备、厂房、没有要处理的矿山，因此一旦这个行业真的走上了需求缩小的穷途末路，房地产企业要退出相对而言是比较方便的??它可以把储备的土地甚至在建项目转让给别的公司，自己卖完想卖的最后一套房子，就可以从这个行业退出，跟购房者说拜拜，跟同样是同质化经营的其他行业相比，竞争激烈后它溜之大吉的便利性非常高，相反，象航空业竞争激烈、各公司都艰难求生，想要退出却面临庞大的固定资产（飞机）无法妥善处理的问题，再如人寿保险行业，如果不赚钱了想要退出，可跟客户签定的都是长期的合同、难以摆脱干系，亏损了想要自由退出比较难。因此象房地产这样一个业务流程简单、缺乏含金量的行业，现在一拥而上的背后可能意味着将来有些经营不善的公司必将退出，投资人应该随时想到公司结束营业的可能性，因此千万要记得PB一定不能高，高了就容易出问题，有风险。

bftfans

为什么万科总能以接近标底的价格拿地,而中建(中海)等则一般会以100%的溢价率才能拿到?

这是今天厦门的一则报道

经过短暂叫价，万科10.32亿竞得J2009P01 楼面价2330元/?。

　　J2009P01地块位于集美区杏滨路东侧，杏东路北侧,规划用途为城镇住宅批发零售用地（商业）商务金融用地(办公)科教用地（幼儿园,该项目建筑面积443000平米,起拍价103200万元。

而此前万科也以10.5亿(起拍价10.3亿)拿下长春一黄金地段,令长春国土局人士相当尴尬.

这应该体现万科的竞争力吗? 至少万科不当地王不屯地的保守策略还是另长期持有者安心的-----虽然那些屯地的地产商利润率更高.

糊涂虫

2009.12.23《福布斯》评选深圳最受尊敬的三个企业：华为， BYD， QQ

2004年记得是：万科， 招行， 平安

［此帖子已被 糊涂虫 在 2009-12-28 12:35:53 编辑过］