保利地产: 浮云般的借款费用

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对于房地产企业, 银行借贷具备核心的意义. 不仅是企业持续经营的必需, 也是决定经营效益的关键因素之一.

因此, 当保利地产2010年报披露期末近600亿(较去年同期剧增300亿)的银行借贷及应付债券时, 并不令人意外. 但该公司财务费用的数据却格外引人注目.

单位: 亿元

保利地产
	短期借款	一年内到期的	长期借款	应付债券	期末生息负债	利息支出
		非流动负债			合计
2006	6.55	6.16	36.22		48.93	0.04
2007	6.18	25.01	90.38		121.57	0.03
2008	0.70	42.44	140.48	42.53	226.15	0.09
2009	3.08	36.91	202.50	42.62	285.11	0.18
2010	4.50	68.84	470.29	42.72	586.35	0.25

与庞大负债数字相比近乎为零的利息支出, 并不意味着 “欠债付息” 这一天经地义的法则受到了挑战. 答案在于数以十亿计的利息支出并未进入费用核算, 而被几乎全部 “资本化”后进入了存货成本.

那么, 这种做法是否合理? 是否属于行业的会计惯例?

保利地产近年的公告及年报中, 有以下文字:

2007年7月27日保利房地产（集团）股份有限公司增发招股意向书：

“由于公司绝大部分借款利息可以资本化为开发成本，因此期间费用主要由营业费用、管理费用构成。”

2008年报：

“公司的借款费用可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，予以资本化，计入相关资产成本；其他借款费用，在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。

符合资本化条件的资产，是指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定可使用或者可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。

借款费用同时满足下列条件的，才能开始资本化：（1）资产支出已经发生；（2）借款费用已经发生；（3）为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。

购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售时，借款费用停止资本化。之后发生的借款费用计入当期损益。公司为开发房地产而借入款项所发生的借款费用,在开发项目竣工前计入开发成本，开发项目竣工后计入当期损益。计入开发项目成本的借款费用按季计算并分摊入占用借款的项目。”

有意思的是: 2008年以后, 年报中不再提及有关借款费用何时停止资本化的内容.

2009/2010年报：

（1）借款费用资本化的确认原则

本公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，予以资本化，计入相关资产成本；其他借款费用，在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。符合资本化条件的资产，是指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定可使用或者可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。

（2）资本化金额计算方法

资本化期间：指从借款费用开始资本化时点到停止资本化时点的期间。借款费用暂停资本化的期间不包括在内。

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