企业增长的极限是什么？??读万科06年报

福尔莫斯

万科的年报告与众不同之处之一是其董事长的“致股东”。2006年的年报的“致股东”辞，更多地阐述了房地产行业繁荣的内在原因及展望。

在中国住宅产业化、城镇化的大趋势下，房地产的繁荣才刚刚开始不久??这是王石给股东们的展现的。对此，我完全信任和欣赏王石的分析与判断。在太多赞美之辞之后，我只是有几个小疑问和想法，也欢迎各位对万科有深入研究的网友来探讨指正。

1． 在行业高度景气的时候，在几乎所有房地产企业都取得辉煌的同时，这个行业势必会吸引更大、更多的新进入者及原有竞争者加大投入参与竞争。对于一个在我国尚算年轻的行业而言，企业的“大”和“小”真的那么泾渭分明？规模效应如何体现？在未来真正进入互相竞争的时候（现在显然还没有），万科强于任何对手的地方是否非常明显？遗憾的是，王石并没有在这方面展开谈。

2． 为什么世界上从来没有出现房地产业的“伟大企业”？王石谈到了美国的四大地产公司最近刚进入500强，并谈到了伴随出现的三件事：产业化、品牌和融资问题。但是，我个人感觉，这三个现象并非现在才有，因为房地产在世界各国并非是新型行业。总感到这个行业为什么没有出现过伟大企业的深层次问题王石并未谈透。

3． 更重要的是，我对王石其中的一句话有保留看法或疑问：企业增长的极限是“规模效应不能抵消管理难度成本上升”时会有的吗？这句话的意思是，管理跟不上企业规模的扩张时就要出问题。看起来，这话本身没有错，但是在实际中，我们可以发现，这不过是个“万金油”，用这句话可以成为目前几乎所有失败企业的“借口”：听听四川长虹的倪润峰等在企业出问题的时候几乎都是这么说的。但这却不能解决任何问题。

在我看来，这也是中国竞争型行业到目前出不了伟大的常青企业的根本原因：在还没有形成明显的差异化经营之器时却把规模扩张放到了第一位，结果企业出问题只是时间问题。所谓“抓住机遇发展”、高速发展大扩张就成为我国企业经营战略的首选和“风格”所在。

万科未来能否走出这一怪圈？万科在我国房地产业的确具有了一定的规模效应。但是，我认为这并不是万科真正的经营优势，至于所谓“融资”优势更谈不上万科的长处（看看那个保利地产，刚上市不到一年就可以轻易再融资超过本身权益规模）。在住宅产业化价值链的细节之处，能否具有明显优于竞争对手，这是一个需要几十年精心打造的“功夫”，也才是万科能否真正脱颖而出、成为中国房地产业伟大企业的最根本之处。

因此，现在只是大谈房地产行业前景如何如何美好，我觉得有点没有抓住投资者、尤其是那些关心长期价值的投资者最关心的问题。王石今年的致股东信，很动听，可以打动那些“趋势”和“主题”投资者的心（或者说迎合他们的口胃），但是却让价值投资人在憧憬之余更添了份担忧。

［此帖子已被 福尔莫斯 在 2007-3-20 11:28:27 编辑过］

戴三块表

万科疑似囊中羞涩 传上海三项目寻转让欲调整

日前，本报记者的一位土地中介朋友非常神秘地提供了一份土地材料，名为"万科推介项目"，材料中包括了万科在上海七宝、浦江镇以及浦东的多个项目。
　　"推介的意思就是万科可能在二级市场寻求所涉及项目的转让或者出让股份引入新的合作伙伴。"这位土地中介朋友的解释颇让记者感到惊讶。
　　5月21日傍晚，万科总经理郁亮在电话里并未对上述消息作出回应。
　　不过，此前业内流传多时的"万科将对东莞'地王'进行处理"的传闻终于成真，万科将东莞市南城水濂村地块项目公司的50％转与粤宏远A(000573)。
　　这份"万科推介项目"材料已经在一些上海土地中介之间小范围掀起波澜，也有人甚至开始着手进行相关的中介推荐。
　　万科三处项目寻求转让？
　　在上述"万科推介项目"材料中，详细介绍了万科在上海七宝、浦东、浦江镇的房地产项目及涉及地块的详情。
　　首先是万科七宝项目，项目用地面积49850平方米，建筑面积145000平方米，项目容积率为2.9。
　　第二个项目则为浦东地杰项目。分为A、H两幅土地，用地面积分别为57100平方米和20500平方米，可建面积分别为186900平方米和55400平方米，容积率分别为3.27和2.7。
　　第三个浦江镇项目"合作地块规划指标"信息则为：1＃地块建设用地面积38123平方米，建筑面积57150平方米；6＃地块建设用地面积36402平方米，建筑面积72804平方米，覆盖率40％。
　　值得注意的是，其中的浦东地杰项目还是万科去年年底最终从土地二级市场中抢入的"香饽饽"，收购总额24.3069亿元，并与上海复地合作，各占60％和40％。如果上述材料确实出自万科方面，在短短半年不到的时间，万科为何又匆匆寻求转让？
　　上海复地一位内部人士向本报记者透露，目前浦东地杰项目主要在运作住宅部分，主要是万科的人主导，复地仅派出少量人员协作参与，原计划今年住宅部分会开盘销售。"对于万科正在寻求转让或者引入新的合作伙伴的情况，我们还没有得到确切消息。"
　　同样的情况也发生在浦江镇项目中。据知情人士透露，该项目为中粮地产与万科合作，中粮还处于控股地位。不过中粮方面有关人士在得知上述流传的转让材料后表示，中粮方面至今不知情，也未得到万科方面的消息。"万科如果确有类似的举动，应该告知中粮方面。"
　　万科酝酿调整？
　　"如果这份材料所述内容确实来自万科公司方面，那么，意义重大，基本标志着万科方面正在随着市场的变动进行着一些重大调整，这些调整包括战略、扩张、资金链等各个层面。而且，像浦东地杰项目这个半年前才拿下的项目，匆忙间又寻求新的处理，给业内的第一反应是：万科确实遇到了一些小麻烦。"一位不愿意透露姓名的业内人士评论。
　　而一位上海本地开发商高层则表示担忧，如果万科短期内将浦东地杰项目一买一卖，甚至给人留下"炒地皮"的不好印象。
　　不过，一位与万科方面交往密切的土地中介人士表示，目前他尚未得知上述万科转让或引入新合作伙伴的消息，如果万科真有类似动作，多半是考虑相关项目中的商业部分，涉及的转让或合作也将目标定在加强项目中商业项目的运作，涉及住宅部分的转让或者合作的可能性很小。
　　上述复地内部人士也表示，目前与万科合作的地杰项目，商业部分尚未正式开工，但复地主导的可能性较大，原计划商业部分今年将开工。双方还在商谈具体运作细节。
　　而当这次万科上海项目转让风波水落石出的时候，万科根据市场环境及公司状况变化悄然进行的调整，外界才能看清楚。

parrk

这个地方好就好在,有着一群能够真正对待价值,衡量价值的人.

就地产,万科在其中的确不算是差的,但可惜,当面粉贵过面包的情况出现的时候,我们猛染发觉,原来地产并不如我们想的这么简单. 驱动地产业绩的因素,并不是驱动地产开发商的因素.也因此,股东的利益并不可以在短周期内被发掘出来,也因此,审视地产的角度,绝对不可以以短周期的财务指标作为衡量的唯一或主要标准.

地产有无价值?回答是肯定的,但是要看价值对应的时间与投资者自己的愿景是否可以统一.要看价值对应的时间价格是否能够真的具有很大的吸引力.

从产业经济角度,改善企业赢利能力的真正手段,只有2类,1 企业生产对象(方式)的革新 ;2,企业管理模式的更新;这两点对于处于市场完全竞争角度的地产行业,是不会有例外的.

单纯的以周转率来驱动的所谓价值,对于重资产的地产行业来讲,不过仅仅是一次投机角度而言的冲刺而已.

PARRK

［此帖子已被 parrk 在 2008-5-23 21:00:19 编辑过］

福尔莫斯

读读下面这篇王石的反思，对于我们做股票投资的人来说同样重要：

王石:做地产千万别把钱赚绝 暴殄天物是行业大忌

美国次贷危机正是房地产业暴殄天物的恶果。做房地产千万别把钱赚绝，要学会和市场共赢。
　　万科董事会主席王石：做房地产千万别把钱赚绝，要学会和市场共赢。2008年，没有人再争论拐点的真假。理论上，我是一个彻底的胜利者；实际上，我丝毫没有胜利者的喜悦。两者之间，我满心都是反省。
　　2008年6月份，我关闭自己的博客之后，踏上一条反省与取经之旅。这条旅程有两条主线：一条是去美国，一条是去日本。
　　考察与反省这一路，让我有很多触动。我们看到，世界各国在空前统一地对抗金融风暴。过去，我们反思这场危机归结为过度泛滥的金融创新；现在我们发现，次贷只是危机爆发点，房地产过热才是危机的根源。
　　次贷说到底也是一种产品，只不过人们称之为金融衍生品。在完全的市场经济体系中，每一种产品的诞生，对应的都是一种新需求。那么，次贷对应的新需求并不是媒体所称的"帮助无力购房的人实现从无产者到有产者的美国梦"。次贷真正对应的新需求是房地产公司，是帮助它们消化已经过剩的供给。
　　美国次贷产品泛滥的程度与美国房地产业过热的程度高度一致，次贷危机正是房地产业暴殄天物的恶果。
　　谁都知道，暴殄天物的后果是灾难性的，甚至有可能让整个行业断子绝孙。在2006年与2007年，中国房地产业也出现了过热，暴利的诱惑极大地透支了中国消费者的购买力与住房梦，我曾用过一个词叫"心惊肉跳"。现在，我更有了暴殄的感觉，这是一个行业的大忌。一个健康发展的产业绝不能为了"非理性繁荣"而集体理智，这正是我当时抛出拐点论的重要原因。
　　当然，中国房地产业与美国至少还有两段的差距。第一段是从拿地竞争升级到质量与品牌竞争，变成一个真正成熟的市场。第二段是在成熟的市场上，房地产巨头与个性化的专业小公司共存竞合。以中国的房地产业来衡量，这个成熟的门槛仍是1000亿元。
　　到那时，如果中国房地产业再出现过热，那就容易出现类似美国当前的次贷危机。我希望，中国能活到那时的房地产公司能保持一份理智，把美国的次贷危机当做前车之鉴。
　　中国房地产业目前正处于寒冬，然而，只是困境并非绝境。拐点与寒冬只会打乱中国房地产市场走向成熟的节奏与阵容，但绝不会改变方向。作为一家优秀的企业，冬天其实应该是反思、磨牙与苦练内功的好时候。
　　作为万科来讲，我们前两年也同样丧失理智犯了忌，拿了好几个地王，搞得当前的资金链比较紧张。但我们真正要做的不仅是如何度过当前的危机，还要形成一套机制来保持公司的理智与稳健，避免因暴殄而狂热。
　　暴利很容易让人狂热，一旦狂热则后果惨重。市场是公平的，是会报复人的，当一个行业赚钱太容易，这个行业离灾难就不远了。所以，1992年我明确提出"万科超过25%的利润不做"，当时房地产业正火得一塌糊涂，一片哗然地嘲笑我们无能，但这个无能让万科躲过了1993年的危机，在房地产泡沫破裂时得以幸存。
　　今天，我把万科今后的法则总结为四个基本点：
　　(1)万科不做看起来风光的纪念碑，很容易变成公司的墓碑。
　　(2)万科不回避暴利，但绝不能把暴利当做追求，因为暴利往往暴毙。
　　(3)万科手里钱越多越要冷静，很多公司不是穷死而是富死。
　　(4)万科绝不跟政策对着干，也不抢着当政策试验田，集中精力于提升自身专业能力。
　　这一次，万科能在整个行业狂热时较早地恢复理智，提前过冬，这是值得庆幸的。

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在07年8、9月份，我曾发了个贴对万科管理层当时同样过热的行为提出质疑：不顾一切拿地将把这个行业带到什么境地？而当时与某基金经理恰巧谈到这个问题，当时他们看来这是“必须的”，“中国的房地产业的繁荣才刚刚开始……”，今读到王石的反思，颇有感触。万科能走到今天的成功，王石的理性起了决定性作用。

东方宴

呵呵,福兄,你这样说话市场上好多朋友是不愿意的~

VALUE

我对万科是情有独钟,原因在于在它身上,我看到了一个理想主义者是如何把他个人的精神世界和企业结合在一起的历史，也激动的期待这个理想主义企业的辉煌的未来．很明显，我也是个理想主义者．

福兄开这个帖子，其实也是恰是时候，因为现在在我看来，即便是这么＂白马＂的企业，由于认识程度的差别，也倍披上了一层＂迷雾＂．

我先以我的理解来应对幅兄的问题：

1． 在行业高度景气的时候，在几乎所有房地产企业都取得辉煌的同时，这个行业势必会吸引更大、更多的新进入者及原有竞争者加大投入参与竞争。对于一个在我国尚算年轻的行业而言，企业的“大”和“小”真的那么泾渭分明？规模效应如何体现？在未来真正进入互相竞争的时候（现在显然还没有），万科强于任何对手的地方是否非常明显？遗憾的是，王石并没有在这方面展开谈。

这个问题的答案，我认为就在年报提到的０４年提出的口号“颠覆、引领、共生”和本次年报着重提到的中国房地产２个阶段的论述中。幅兄的问题似乎是在第一个阶段里，万科自己向自己提出的问题，并在０４年找到了答案，这个答案就是“政府的政策”，０６年是地产政策出台最多的一年，０７年也将是政策压力密集的一年。这些政策在０６年虽然还没产生立杆见影的效果，表现在行业高度景气，所有公司都辉煌，但要看到政策的力量已经使如“南都、大恒、中航”等一些过去的地产大腕感到了危机。那么我相信在未来的２－３年会看到更多的小企业和不专业的企业放弃进入地产行业或采用投靠的方式。这就是“颠覆、引领、共生”的含义。规模效应体现在品牌和成本上，品牌的价值已经很明显的体现在单价上，成本的优势单从人力成本上，和保利比较，就很明显，（光大前几天，有个三年和十年的报告，做了此项对比），万科强于对手的地方，我理解在于住宅产业化，刚刚开始起步，现在还看不出来。但产业化背后的支持因素就是品牌，规模，管理和文化。不是谁都能模仿的。

待续。。

福尔莫斯

请value兄继续。

仅仅是万科04年的“颠覆、引领、共生”，我觉得还很难得出它能阻止竞争对手未来可能对之的侵害。房地产业的一个特点就是如同王石说的，不能把一个地方生产的房子卖到另一个地方。“工厂产业化”是未来的一个方向，我的理解差不多是“外包”，它“不外包的”又是什么呢？设计？规划？品牌？就住宅来说，我个人感觉，品牌还不是人们购买住宅的重要因素（这个可能因人而已，因为习惯中房子的选择主要是位置而不是开发商）。这样的企业很难有与竞争对手明显的差异化。一句话，很难让人看到万科明显超越对手的“不公平”优势在哪里。

当然，这决不是说万科未来肯定有多大的问题。昨日与一位朋友聊天时我也说到，要在同质化经营中的企业找到差异化优势的企业简直是太难了，越是那些业务看似简单的企业越难。就如同当年的可口可乐，巴老为何在观察了近20年后才建立了买入持有的信心？

另外一点，在一个行业最景气的时候，我个人的习惯是最好不要去研究这家企业。就如同96、97年时最好不要去研究长虹、海尔。因为那时你除了看到它的好处，几乎找不到“差”处。这样的研究太可怕了。现在你能找到万科的问题在哪里吗？我几乎找不着。但越是这样，我越研究不下去。

发这个贴，没别的意思，而是想表达我的看法：现在不时去谈房地产行业未来会不会更好的时候。这样行业中的企业，居安思危也许才是更需要的。

zdmzdm

万科年报的“致股东”给我的感觉是:抓住机遇,大肆扩张。在多年的优势积累(融资、管理、周转、产业化、规模等)之后,万科下一轮扩张显得底气十足,似乎更具视野。但我仍然认为万科的扩张至少从目前来说,还是粗放式的,停留在物质形式,如何提升住宅的精神品质,“致股东”没有谈及......

相比之下,我比较喜欢华发,他们不仅开发新的住宅,还创造新的生活。

value

回幅兄,：

人认为，行业景气的确是一美遮百丑，很容易对企业判断产生偏差，因此，在此时分析企业需要更深厚的功力，但也不是应该完全放弃研究。另外，对于地产这中长周期的行业景气，如果，仅因为处在景气中，就放弃投资机会，似乎有点过于的理性和清醒，地产行业的周期伴随者经济的增长周期，在我看来，是个相反的逻辑：即便万科有些问题，有行业景气周期在托着，也不比担心。回避景气周期投资的原因是认为周期的顶和底是无人能判断的，原则上我是同意此观点，但我也认为：只要中国的经济周期没到拐点，地产行业依旧是景气。在行业集中度很低的行业里，比如零售百货业，竞争只是发生在很小的局部，从另一个角度看，如果行业集中度一旦因为某些原因得到提高，那么，对领先的企业带来更大的发展空间。地产我感觉是一方面在扩大行业蛋糕的规模，这源自经济发展和老百姓生活水平的提高，一方面是在提高行业集中度，这源自百姓的呼声和政策的调控。相对于家用电器的行业规模和快速周期来说，地产行业有很大不同。

据我个人的了解，万科的楼盘比同地区的其他楼盘，在单价上都有优势，这不是品牌的优势吗？在同一区域，能同时开发上百万平米的规模，才能降低工业化带来的成本提高，这不是规模优势吗？基于对行业前景和政策的超前判断，有舍有得的超前战略思维，这不是企业文化和管理的优势吗？

我不同意万科的产品同质化的观点，没错，产品就是水泥钢筋。万科的年报中专门提到了客户忠诚度的数据，这里面包含的难道不是产品的差异点吗？在穿暖，避寒的需求下，衣服的差异是质量，基本物质需求得到满足后，服装的差异表现在满足了人们的心理需求。居住同样是这样的，万科卖的不仅仅是房子，而是一种生活方式。

对于万科的财务报表，除了经营增长数据以外，我认为看3个指标就够了，1，资产周转率；2毛利率；3净资产收益率。看这3个指标是否反映了，万科所追求的：薄利、多销的发展战略和不断提高的股东回报率。今年的年报有个细节，不知有人关注了没有，06的ROE是14%，05年是16%，看上去是个坏消息，公司马上在下面增加了两个比较数据：按月加权净资产收益率：06年21%，05年19%。我的疑惑顿时化解了，原来是年底的再融资使静态ROE失真了。这个小细节（还有很多），反映了公司是站在投资者的角度思考问题。看万科的年报真的是很享受的事情。不仅看到了自己的投资在经营者的努力下得到了良好收益，也感觉到了作为股东，受到尊重的满足感。

待续。。。

value

2． 为什么世界上从来没有出现房地产业的“伟大企业”？王石谈到了美国的四大地产公司最近刚进入500强，并谈到了伴随出现的三件事：产业化、品牌和融资问题。但是，我个人感觉，这三个现象并非现在才有，因为房地产在世界各国并非是新型行业。总感到这个行业为什么没有出现过伟大企业的深层次问题王石并未谈透。

这个问题，只要把帕而笛--万科的新标杆企业研究一下就知道了，连续40年的赢利，ROE保持在20%以上，什么叫伟大的企业，可能定义上的分歧，另外，地产的金融属性，随着金融社会的发展而发展。衣、食、住、行，说老的不能再老，说新的也不能再新。这个问题很有意思，不管经济、科技如何进步，最终就体现到那里了？--我的答案是“活着”。哈哈。

万科设立标杆有很多阶段性的变化，和企业的发展定位相关，以前有SONY，做地产后，开始是香港新宏基地产。后来，分析了自身和对手的优略特点，还有中国的国情后，把标杆换成了美国的帕而笛，我想，作为万科的经营者和员工，还有股东投资者，了解了标杆，就知道该干什么事了。其实也从侧面，回答了幅兄说的差异化在那里。我想这种差异化在以后会越来越明显。对于竞争对手来说，现在也许正处于“看不懂”的阶段，将来看懂了，也许就处于“学不会”的阶段了。

3． 更重要的是，我对王石其中的一句话有保留看法或疑问：企业增长的极限是“规模效应不能抵消管理难度成本上升”时会有的吗？这句话的意思是，管理跟不上企业规模的扩张时就要出问题。看起来，这话本身没有错，但是在实际中，我们可以发现，这不过是个“万金油”，用这句话可以成为目前几乎所有失败企业的“借口”：听听四川长虹的倪润峰等在企业出问题的时候几乎都是这么说的。但这却不能解决任何问题。

万科一直在清醒地指出自己的缺点，对将要面对的挑战从来都是居安思危，但我还没有发现它是因为找“借口”。

在我看来，这也是中国竞争型行业到目前出不了伟大的常青企业的根本原因：在还没有形成明显的差异化经营之器时却把规模扩张放到了第一位，结果企业出问题只是时间问题。所谓“抓住机遇发展”、高速发展大扩张就成为我国企业经营战略的首选和“风格”所在。

万科未来能否走出这一怪圈？万科在我国房地产业的确具有了一定的规模效应。但是，我认为这并不是万科真正的经营优势，至于所谓“融资”优势更谈不上万科的长处（看看那个保利地产，刚上市不到一年就可以轻易再融资超过本身权益规模）。在住宅产业化价值链的细节之处，能否具有明显优于竞争对手，这是一个需要几十年精心打造的“功夫”，也才是万科能否真正脱颖而出、成为中国房地产业伟大企业的最根本之处。

完全同意，高速扩张是不能以丢弃战略方向为代价的，在可以高利润的背景下，万科追求低利润（合理利润），迫使自己提高生产效率，提高资产周转率，这种行为有个比喻叫“卧薪尝胆”，等待的是个“厚积博发”的时机，看看现在的地产状况：越来越旺盛的用户需求，越来越暗淡的企业经营前景，矛盾产生的原因就在于，过去的地产商都是温室里养的花朵，自然经不起一点点的风雨。这正是万科等待的机会--共生。保利的扩张和万科的扩张具有深层的区别，决定了发展的可持续性是完全不同的。

万科不具有天然的壁垒，不是巴菲特那种可以让人放心睡觉的公司，但考虑到，中国的经济前景，地产行业前景，万科的行业地位，万科的战略方向，管理者的品质。 睡个中午觉还是很轻松的。3-5年内不会有问题发生。