未来房地产市场的运行趋势预测

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未来房地产市场的运行趋势预测

国内房地产市场已持续数月回暖，但关于这种回暖能否持续的争论并未间断，尤其是房地产市场量价齐涨与开发投资持续低迷之间的背离使得市场未来趋势更显得扑朔迷离。本报告主要从分析房地产市场库存数据出发，对未来房地产市场的运行趋势进行分析和探讨。

　　一、房地产市场销售持续回暖，但开发投资依然偏冷

　　09年初以来，在经济刺激政策和信贷激增的带动下，国内房地产市场的一些“刚性需求”有所释放，房地产市场出现了交易量和房价齐涨的态势，不过，在房地产市场销量和价格回升的同时，房地产土地开发面积指数却并没有出现明显的回升趋势，这显示出房地产市场开发投资持续低迷的状态。下图1是1年多以来国内房地产市场销售价格走势与土地开发投资情况的走势比较图，从中可以明显看出房地产开发投资的低位徘徊走势。

　　按照正常规律，在房地产市场销售情况持续好转的情况下，房地产开发商也应该相应加大房地产开发投资的力度，而且考虑到从去年底至今，货币信贷一直处于比较宽松的状态，房地产开发投资应没有遭遇到明显的信贷瓶颈制约。综合各种因素，房地产开发投资没有出现明显反弹恐怕只能是由于房地产市场销量增幅与库存相比还太小，由于库存仍然需要较长时间消化，所以房地产开发商不愿意增加投资开发新房。下面我们通过实际数据来看上述判断是否成立，由于在国内房地产开发投资中，土地购置支出占据很大比例，因此，我们在分析的过程中，将同时考虑土地库存和房屋库存两方面的因素。

　　二、从库存情况看未来房地产市场趋势

　　1、土地库存巨大，按照历史速度消化需50个月以上

　　为了对全国土地库存量进行大致估计，我们以每年的土地购置面积减去完成开发土地面积的差值作为当年的土地库存量，累加每年的土地库存量作为累计土地库存量。使用这一方法计算土地库存量的可能存在少许偏差，主要是由于现有相关数据是从1999年开始的，而1999年之前缺少基数，因而累计从1999年至今每年的土地库存量存在低估实际土地库存量的问题，不过考虑到这一偏差不大，在此我们暂时忽略。

　　下表1显示的是从1999年到2009年每年全国土地购置面积和完成开发土地面积，以及两者的差，即为当年新增土地存量(表中第4列)。其中2009年数据为截止到4月份的值。从上表可以看出，土地购置面积和完成开发土地面积均在2007年达到峰值，之后出现下降。截至2009年4月，全国累计土地购置面积与累计完成开发土地面积的差超过10亿平方米，显示出房地产行业尚未开发的土地面积十分庞大。

　　下图2显示的是从1999年到2009年当年累计土地购置面积和累计完成开发土地面积，以及两者的差，即当年累计土地库存。可以看出土地库存一直处于上升趋势，07年略有下降，但08年土地库存再度上升。

　　在现有土地库存的情况下，假设没有新增土地购置，我们分别按照2008年、2007年和2006年当年完成开发土地面积，以及历史上单年最大完成开发土地面积(这里是2007年)这四种情景，计算出了消耗现有库存需要的月数(见图3)。

　　从图3中可以看出，按照我们假设的4种土地开发速度情境，现有的土地库存量都需要超过50个月才能消耗完成。在本轮房地产的扩张周期中，土地库存增加过快，从2002年起，每年的新增土地库存均超过了1亿平方米。

　　下面对几个具体城市的土地库存情况进行简要分析，其中选取了经济较为发达的北京、上海、广东和江苏四个城市/地区为样本。下表2显示了从1999年至2009年4月，各城市/地区的累计购置土地面积和完成开发土地面积数据。由于以上城市和地区本身的面积差异较大，因而我们没有使用累计未开发土地面积的绝对值，而使用“累计未开发土地面积/累计新购置土地面积”来衡量各城市/地区的土地存量面积情况，如第4列所示。从表中可以看出，以"累计未开发土地面积/累计新购置土地面积"作为标准，所选取的城市和地区中，土地库存从大到小依次是：上海、江苏、北京、广东，其中，上海累计未开发面积占到了累计购置土地面积的比例高达54%，也就是说，有超过一半的已购置土地尚未开发完成。

　　2、房屋库存超10亿平米，按照历史速度消化需30个月以上

　　为计算房屋库存情况，我们以每年房屋新开工面积与销售面积的差值来衡量当年新增房屋库存量的大小，累加每年的新增房屋库存来得到累计房屋库存量。数据开始的时间为1999年。与土地库存量一样，使用以上方法衡量房屋库存面积时，由于缺少初始的基数，即初始时刻的房屋库存量，累加每年的库存量存在着低估累计房屋库存量的问题，不过考虑到我国房屋分配制度改革开始于1997年，因而从1999年开始的数据应该不会带来太大的偏差。

　　下表3列出了从1999年到2009年每年全国新增的房屋库存面积和住宅库存面积，其中2009年为截至4月份的数据。从表中可以看出，如果使用上述定义的方法来计算库存房屋和库存住宅的面积，那么截至2009年4月份，与土地库存面积一样，全国房屋库存面积和住宅面积也均超过了10亿平方米，其中房屋库存甚至接近了19亿平米，住宅库存也达到了近12亿平米。

　　从图4中可以看出，从1999年至2008年住宅新开工面积均始终呈现稳步增长的态势，其中2007年增长最为显著，08年住宅开工面积增长明显放慢。而住宅的销售面积则在经历了1999年到2006年的增长之后(其中，以2005年和2007年的增长最为迅猛)，在2008年回落到了与2006年相当的水平，新增住宅库存在08年出现了高峰。

　　同样，为了计算在不新增新开工房屋和住宅的前提下消耗现有库存的时间，我们假设了4种历史情景，分别是按照2008年、2007年、2006年以及历史单年最大销售量计算消耗现有房屋和住宅库存所需的月数。结果如下图5所示：

　　图5显示，就全国总体而言，消耗现有房屋库存需要35个月左右的时间，消耗现有住宅库存需要25个月左右。而在2007年，当时的住宅库存仅需要15个月就可以消化。我们可以作出这样比较合理的推断，即便目前房地产市场销量回升的局面可以持续，那么仍需10个月左右的时间，房地产市场的库存压力才能减轻至有可能再度推动房价显著上升的程度。

　　三、通胀刺激房地产需求之说值得商榷

　　有观点认为：在分析当前房地产市场趋势的时候，可能除了从一般意义上进行分析，还需要面对一个问题，即不断提升的通货膨胀预期，会导致对房地产需求的超常规膨胀，从而使房地产市场的库存消化速度加快，并因为供应再度趋紧而导致房地产价格出现大幅上升。上述观点虽然不无道理，但从当前实际情况看，上述观点还只是一种远景假设。

　　第一，虽然为了应对本次金融危机，全球主要经济体均创造出了超常宽松的货币环境，不能不说制造了较大的潜在通货压力。但需要指出的是，一方面，各国政府和央行在大量制造流动性，但另一方面，全球金融体系去杠杆化的趋势也在减少货币供应，所以，综合来说，应对危机的各种举措未来是否会带来通货膨胀或严重通货膨胀还很难确定，至少通货膨胀还不是一个现实问题。

　　第二，即便未来出现通货膨胀，甚至出现较为严重的通货膨胀，也很难据此说房价一定会大幅上涨。从历史经验来看，通货膨胀水平虽然较高，但如果经济增长出现了问题，对房地产这样的大宗资产的购买力可能出现减弱，所以房地产价格出现大幅上升的可能性也并不大，房价的上涨可能表现得比较温和。

　　综合以上两点，我们在分析目前房地产市场趋势时，可能依然应该从供给和需求这一现实和常规的角度出发，而暂时不宜将通货膨胀因素作为分析和判断形势的基本出发点。

　　5、结论

　　在宽松的货币政策推动下，预计国内房地产市场的回暖在短期内仍可能延续。但巨量库存意味着至少在未来1年左右的时间里，房地产市场还将持续受到压力。在此期间，房地产投资活动难以被有效激活，房地产市场销售阶段性回暖对经济增长的拉动作用比较有限。

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为降低保障性安居工程建筑成本，住建部拟推出保障性安居工程推进住宅产业化的激励办法。

　　住建部住宅产业化促进中心副主任文林峰透露，住建部已经成立了保障性安居工程集中采购平台，接下来将出台鼓励性的经济措施，包括必要的财政补贴 <DIV class=muLink sizset="5" sizcache="14"><DIV class=stockTrends sizset="5" sizcache="14"><DIV class=line></DIV>

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<DIV class=line></DIV></DIV></DIV>、税收优惠以及贷款贴息等政策。

　　文林峰透露，住宅产业化一旦规模化推行，有利于降低保障性安居工程建筑成本。而且，住宅产业化推行初期需要政府补贴，政府补贴给保障性安居工程建设，也可避免产生争议。

　　容积率奖励

　　文林峰介绍，国家住宅产业政策的推动力差，是住宅产业化进程慢的重要原因。一方面源于各级政府的重视程度不够；另一方面，没有相应的政策激励，民营企业参与的积极性不大。

　　以万科北京长阳半岛项目为例，该项目采用住宅产业化，每平方米的建设成本较此前高出1/3。

　　文林峰在搜房网举办的“第七届中国家居发展年会”上透露，正在修改的《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见》（以下简称“72号文”）将鼓励民营企业和资本进入，推进住宅产业化。

　　“北京通过3%的面积奖励激励企业参与，政策优惠力度很大。”文林峰介绍，已经有很多城市仿效北京，接下来住建部准备将这个做法纳入“72号文”修改当中。

　　2010年年初，北京市8个部门联合发布了《关于推进本市住宅产业化的指导意见》和《关于产业化住宅项目实施面积奖励》等政策。

　　其中规定，如果开发单位申请采用产业化建造方式，在原规划的建筑面积基础上，奖励一定数量的建筑面积。奖励面积总和不超过实施产业化的各单体规划建筑面积之和的3%。受益于上述政策，万科长阳半岛项目拿到了1400平米的奖励面积。

　　“一个企业拿到了奖励，将带动全行业的高度关注和参与度，”文林峰介绍，“我们将积极的推进，并协助地方政府出台类似政策。”

　　一位住建部住宅产业化促进中心的人士在电话中向记者透露，比如，政府以容积率和住房面积奖励，吸引房企参与；给予积极推广应用经权威部门认证的产品和技术，在财政政策和融资政策方面给予一定的优惠和倾斜。

　　此外，“72号文”修改当中还提出，对生产节能和材料的企业给予适当的增值税减免；以及因为住宅工业化的产业造价和销售价格高于同类型的毛坯房，导致开发商多缴营业税、购房者多缴契税，也将在税收上给予减免。

　　降低保障房成本

　　除了要从国家层面上尽快研究出经济激励政策，文林峰介绍，住宅产业化仍有多重瓶颈待解。

　　住宅产业化的试点企业并没有掌握住宅产业化的核心技术。比如剪力墙的连接技术，其决定着住宅的抗震性能、受力状况；以及预制墙体间的连接和构造技术处理等。

　　全国工商联房地产商会会长聂梅生介绍，制定标准和技术认定是推进住宅产业化的关键步骤。据住建部住宅产业化促进中心主任刘灿透露，住宅产业化的技术标准体系始终未能建立，仍在摸索之中。

　　文林峰介绍，由国家主导建设的5年建设3600万套保障房，标准化程度较高，用户的个性化需求较低，刚好为住宅产业化提供了难得的市场机遇和发展空间。而保障房产业化运作后，在降低成本的同时，也可以确保质量。

　　文林峰表示，设计是产业化的龙头，但从刚刚结束的全国保障性住房设计竞赛来看，保障房设计的总体水平偏低，在推进设计方面住建部还需要做大量的工作。除此之外，保障房产业化的基础，材料供给的前景也不明朗。

　　按照住建部的设想，为了降低保障房建设成本，住建部成立住房采购信息平台，平台涵盖建筑初期的原材料提供，到最后的物业管理，以全产业链的部品体系推进保障房的产业化进程。

　　一位建材企业代表坦言，“企业的关注度很高，但参与度不大，主要原因就是住建部要求的价格控制，价格需下调10%以上，民营企业没有利润，参与积极性不高。”

　　上述住建部住宅产业化促进中心人士表示，住房保障司已经拟文要求各地推荐符合建设产品标准认证的企业名单，为最终平台运转提供支撑，如果支撑力度不高，不排除出台相应的补贴政策。

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8000亿信贷资金涌进房市 圈地上演国进民退

　　低迷、徘徊、反弹、疯狂……上半年，全国房地产市场迅速完成了V型反转。 而作为拉动行业景气度复苏的强力引擎，“国字号”房地产企业在最新一轮“圈地运动”中充当了“急先锋”。从中央军到地方城建集团，无一例外成为近期各大城市十余个“地王”的创造者。

　　据中国证券报记者的不完全统计，五月以来短短两个月内，北京、重庆、杭州、广州等重点城市相继刷新历史纪录的单价和总价“地王”已达到13块。国字号房企“一掷千金”，所涉土地款合计已超过265亿元。

　　与此同时，中国经济的上半年数据陆续出炉。上半年7.37万亿元的新增贷款让国字号企业“手握重金”；上半年新增贷款中，流入房地产领域的信贷资金超过8000亿元。

　　显然，天量信贷及低成本融资，与地王频现、泡沫渐起有着剪不断的联系。一位经济学者指出，在实体经济复苏的基础尚不牢固以及制造业面临产能过剩的情况下，其他行业的投资回报依然不确定；由此，房地产成为资本追逐的“宠儿”。但值得注意的是，国企高价圈地会“挤出”民间投资，遏制住房消费。而货币黏性吹起的局部资产泡沫，将推动相关投资快速增长，这可能导致经济结构的进一步失衡。

　　国进民退

　　SOHO中国董事长潘石屹坦言，2007年那一轮地产热，活跃在土地市场上的富力、合生创展等公司全是民营背景，但今年上半年活跃的全是国企背景的公司。潘石屹曾觊觎北京新“地王”广渠路15号地块多时，但最终惜败于中化集团旗下的方兴投资。

　　无独有偶，具有央企和地方国企背景的房地产公司近期频频亮相土地市场，并造就了一批“地王”。其中既有传统主营地产的企业，如保利、绿地、金融街，以及各地城建集团，也包括一些主营业务并非地产的央企，如中国电子等。

　　据中国证券报记者统计，五月初至7月18日，北京、上海、重庆、广州、杭州等重点城市相继上演国企抢地热潮。中字号与国字号企业在两个月内，陆续竞得近20幅热门地块，涉及土地款超过265亿元，其中，刷新单价和总价的地块达到13幅。

　　中国不动产研究中心的一份报告指出，央企不但自有资金雄厚，而且在获得信贷、政府帮助以及其它各种有助于降低成本的方面有着其他企业无法比拟的优势。夺得广渠路15号地块的中化方兴就曾在今年4月中旬获得中国银行(4.42,-0.05,-1.12%)北京分行200亿元的授信额度。因此，央企资金流向土地市场对地价具有推高作用。

　　今年上半年，如果以5月15日保利在密云拿地为界，可以发现，央企和地方国企介入后，地价呈现爆发式上涨。以北京为例，5?15之前，土地溢价成交仅占17%，整体溢价率不到5%；而5?15之后，土地溢价成交达到52%，整体溢价率高达70%。

　　中国指数研究院最新调查显示， 6月全国60个重点城市共成交土地713宗，环比增加5%，同比增加73%，成交土地面积2686万平方米，环比增加29%，同比增加117%。其中总价“地王”8次被刷新，单价“地王”6次被刷新。

　　6月全国60个城市住宅用地成交楼面地价环比上涨51%。其中，上海住宅用地平均溢价水平为119%，成交的5宗地块，溢价水平全部超过100%。6月，北京共成交18宗住宅用地，其中溢价超过50%的地块10宗，溢价超过100%的地块6宗，住宅用地成交地块平均溢价水平为78%，创下2008年6月以来的最高峰。

　　廉价融资

　　在央企不惜重金拿地的背后，有雄厚的资金在“撑腰”。这部分资金除了企业多年打拼积攒下来的家底，更多的则是当前流动性充裕、信贷规模扩张的产物。

　　根据央行最新公布的数据，上半年人民币各项贷款新增7.37万亿元；其中，中长期贷款新增额约为31771亿元。由于二季度货币政策延续了一季度的宽松基调，按照一季度的比例估算，上半年我国用于房地产业和制造业的中长期贷款将分别达3360亿元和2370亿元。而制造业信贷资金也可能流入地产市场。

　　而统计局公布的数据显示，上半年房地产开发企业资金来源中，国内贷款为5381亿元，同比增长32.6%；个人按揭贷款2829亿元，增长63.1%。由此，上半年进入房地产的信贷资金超过8000亿元。

　　银行业人士透露，上述数字还不包括票据融资。而央企通过票据融资的成本大大低于其他民营企业贷款融资成本，这或许成为央企投资地产“出手阔绰”的主要原因。

　　中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇教授表示，票据融资属于信用型金融工具，而央企通常规模大信用度高，因此很容易获得票据融资。一季度票据融资平均利率在1.8%左右，远低于同期贷款利率，可以节省最多三分之二的融资成本。

　　央行数据显示，2009年以来，票据业务快速增长，增速远远快于一般贷款增长。一季度新增票据贴现1.5万亿元，占新增贷款量的32.3%。年初票据贴现利率随货币市场利率大幅走低，3月份贴现加权平均利率为1.88%，同期一般贷款加权平均利率为5.70%。

　　而中国农业银行信贷员告诉中国证券报记者，除了票据融资外，央企通过在银行间债券市场发行中期票据也可以轻松融得十几甚至几十亿资金。中票的发行利率虽然有所上升，但仍低于同期贷款利率。对于央企来说，发行中期票据和向企业集团配股是较多采用的融资方法，这两种方式的融资成本均比通过贷款融资低。

　　堆积泡沫

　　具有信贷优势的国企纷纷涉足房地产，折射出我国整体产能过剩的困境。而众多企业扎堆房地产业，无疑将吹起泡沫。

　　知情人士介绍，20世纪90年代后期，房地产是高利润产业，因此许多央企大量投资房地产行业以谋求高额回报。2004年国资委曾发文，决定由中建总公司、招商局集团、中房集团、保利集团、华侨城集团5家企业整合央企的房地产资源。而到了2008年地产行业整体低迷时，各大央企纷纷选择剥离房地产辅业。

　　不过，当地产业迅速反转并成为国民经济复苏主力时，信贷支持下的国企再次把投资的目光转向了房地产业。尤其在制造业等行业产能过剩、走势不明的情况下，房地产成为抵御通胀、锁定利润的“避风港”。

　　国家统计局数据显示，我国目前工业品总体上处于供过于求的局面，从而抑制PPI的快速回升。尽管今年以来充裕的流动性推动一些基础性产品价格有所反弹，但与去年高位比仍然较低，工业消费品价格总体上仍处于下跌通道中。

　　而房地产业则一片繁荣。1-6月全国商品房销售面积34109万平方米，同比增长31.7%。商品房销售额15800亿元，同比增长53.0%。

　　资本的逐利本性正促使大量资金流入房地产业，郭田勇教授认为，除了维护金融环境的公平性之外，国企资产安全本身也十分重要。前几年大国企在投资金融衍生品上出现巨额亏损的教训还历历在目；一旦房地产市场发生变化，可能成为其“第二个滑铁卢”。

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国务院发展研究中心:明年房市总体将温和上升

　　昨日在广发证券2010年策略报告会上，国务院发展研究中心宏观经济研究部主任张立群表示，今年GDP增长8.3%左右，明年可能在9%到9.5%之间。

　　明年股市扩容空间比2007年大大扩张，所以要想把股票价格再炒到2007年的高度不可能。明年股市出现巨大泡沫的可能性不大。

　　而明年房市总体是一个平稳温和上升趋势。明年CPI涨幅不会超过3%。

　　张立群表示，对明年的出口总体来说是比今年看好，首先是今年的基数比较低，明年在今年的基数上来看会提高。其次是国际经济进一步大幅度下滑可能性已经不大，而且明年短期看会有一个向好表现。另外是众多外贸出口企业经过这几年艰苦磨炼对环境适应力提高，竞争力有不同程度提高。综合这些因素，明年中国出口由负增长转向正增长。今年出口负增长16%左右，明年可能恢复到10%正增长。

　　张立群表示，明年的总需求比今年是一个温和上升趋势，那就是说，投资的增长会从今年30%多下降到20%左右，但是外贸出口会从今年负增长16%回升至正增长10%左右，带动明年经济增长在今年水平上出现一个温和的回升。今年GDP增长8.3%左右，明年可能在9%到9.5%之间。由于需求是温和的需求，而我们整个供给能力相当强大，在这种情况下，明年食品大幅涨价不可能，而其他工业产品我们如果从供需角度分析也不存在价格大幅上涨可能，所以明年CPI涨幅不会超过3%。

　　融资环境总体较宽松

　　张立群表示，明年是一个比较高的增长，比较低的价格上涨相伴的格局，在这个格局当中我们担心的是资产泡沫，比如股市，我觉得大家是有信心的。股市现在资金量很大，但是股市扩容空间比2007年大大扩张，包括现在法人股全流通、IPO启动、创业板兴办等等，尽管资金很多，但想把股票价格再炒到2007年的高度不可能，所以明年股市出现巨大泡沫不可能。

　　他表示，2010年在现在中央经济工作会议已经定调基础上，企业融资环境总体比较宽松，各种政策支持力度不会减弱，明年来自居民消费活动带动的企业的投资活动会越来越活跃。因此明年，比如房地产开发投资增长30%以上，可能支持整个投资增长达到7%~8%。再加上一部分政府投资后续力量，估计明年投资增长可达20%左右。

　　明年房市需求走稳

　　张立群说，房市明年总体是一个平稳温和上升趋势。第一，对投资、投机性买房需求加大控制。这个可以详细看中央经济工作会议精神，鼓励自住性、改善型住房需求，而控制投资、投机性买房需求。另一方面，住房建设速度大幅加快，今年房地产开发投资迅速增加，所以到明年下半年新房供给数量大幅增加，在需求大体走稳，而整个供给又不断增加的时候，明年我国房地产的情况就是交易量比较快增长，但是房价不会快速上升，房价明年是一个温和上扬。