企业增长的极限是什么？??读万科06年报

福尔莫斯

value: 你应该很清楚，当一家企业处于不稳定或经营变动之期时，某个市盈率还很重要吗？

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再谈万科的“蔑视同行”

所谓“蔑视同行”，不是仅仅那句话（别的企业根本就不要想跟万科比??王石言），而是近几年来万科的所做所为（好好想想王近年在多个场合的各种表态和万科人的多次言行吧）。而“蔑视同行”本身反映的是一种经营的浮躁心态，一种危险的自我膨胀和自负。试想，万科今后的命运主要系在其“工厂化”住宅生产模式上，但这种模式是要与同行、上游供应商等等一起共同构建的，而决不是一家企业能做的（万科自身也承认这一点），但它现在却把自己高高凌驾于所有同行之上，唯我独尊，到处宣扬“只有自己路子是正的”（真的吗？），与同行关系紧张至此，它未来能单独成就这一事业吗？这么个需要产业的“生态链”才能逐渐培育而建立的新生事业??标准化住宅模式，有这么做的吗？自毁生态链，源于狂妄中！
简单说，以我对万科和王石这么多年的跟踪了解，现在的万科和王石已经不是当年的了。他们很可能要为此付出代价，即使他们很久后还能成功。但愿我的担忧是多余的。

［此帖子已被 福尔莫斯 在 2007-12-19 16:51:14 编辑过］

zhtax

引用：

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原文由 福尔莫斯 发表于 2007-12-19 16:43:12 :

（别的企业根本就不要想跟万科比??王石言）

到处宣扬“只有自己路子是正的［此帖子已被 福尔莫斯 在 2007-12-19 16:51:14 编辑过］

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上网查了一下，原文如此：

<21世纪>:是否担心别的发展商学万科?万科的核心竞争力究竟在哪里?

王石:国内很多开发商跟万科根本不是在一个层次上,说句很不客气的话,在国内,不要轻易和万科比,不是说模式上抄不抄的意思,而是说抄不抄得来的问题,万科的路子非常正。

petter9988

黄铁鹰与冯仑在他们的书中专门有章节论述王石,一个是东家的前代表,一个是同行,不吝笔墨地赞美,这是极其难得的.真的希望万科大旗不倒,给中国企业继续树立标杆,这种标杆意义是甚于海尔、联想的历史作用的。

当然，即使伟大的企业，在行业反作用力出现的时候，未必一定是好股票。

福尔莫斯

历史的悲剧在重演？
1996、1997年的四川长虹和它的老总倪润峰，风光无限、豪气冲天；而在它悄然步入衰落之际，不但没有丝毫的警觉，反而这种“豪气”已经变为蔑视同行，自信爆蓬：当97年济南罢卖长虹电视事件时，身为企业界“中央委员”代表的倪说：谁不卖长虹电视，谁倒霉！当长虹第一次开始降价销售的时候，长虹对媒体说：我们想通过降价，来减少竞争对手并把国外厂商赶出中国；98年又想来“釜底抽薪”买断彩管来消灭竞争对手，“要用横的对付不要命的”……。我当时看到，一些研究员和投资经理信誓旦旦，“长虹将是最后的胜者，中国未来的电视机的垄断者”、“中国的Sony”……
结果是……
看看现在的万科和这位王石，面对地产业不正常的景气，不但没有丝毫的忧虑，却是掩饰不住用“狂飙”之喜来宣扬股东，又常常摆出一副不可一世之势，放言“国内同行，根本不要就想跟万科比……”；今天又是采取率先降价以图“来提高行业集中度”。很多vank粉丝们则似乎在一年前就相信了，在地产行业调整后，万科将是“最后的胜者”……
其实，1997年的时候，仅仅从倪那不正常的自信就能对这家电视机大王予以应有的警觉；而现在呢？以前的那个深谋远虑、低调务实的王石哪里去了？
但愿历史不要重演。中国诞生出一个世界历史从没有过的“大市值地产公司”的“伟大”奇迹！

［此帖子已被 福尔莫斯 在 2007-12-17 11:42:32 编辑过］

value

激情不能替代理性。

911cym

要想长期投资,信心来自于地投资企业的信心.

喜欢万科,一个让人放心的企业.

喜欢王石,一个真男人.相信他和他的团队.

万科的核心,万科的价值,是管理.物业管理,就是和其他房产公司最大的不同之处.

万科,一个可以列为永久持有的公司.

福尔莫斯

这贴不是在讨论万科的股价，而是对这家闻名企业的经营之道的分析，对于股价的探讨在另外的贴里。

好在身处高山和是非之颠的王石还能有如此的反思心境和胸怀。并非我等投资人多高明，而实在是理解企业经营的必须环节。对于一个处于同质化经营的行业里，人的因素实在是太重要了。

value

现在100人里有99个不看好地产股，地产股再贵还能贵到那里去？

与其说不看好地产股，还不如说不看好房价，股价和房价是怎样一种关系？回答这个问题要对房地产企业的财务特性有个深入了解。

我看好目前价位下的地产股，地产股的两头最好，一个是行业龙头，一个是区域性的小市值公司。我认为受政策影响最大的将是那些土地储备和开发能力比较，消化不良的企业。

过去评估地产公司是按找土地储备来估值，以后更应该关注开发速度和土地储备的合理匹配。

08年的房价降低30％，对应07年上涨50％来说，08年的房价恢复到06年的水平，06年的利润率就是我们即将看到的07年的财务报表，现在只有一个问题需要自己判断：06年的房价下还有没有刚性需求？这决定了地产股票09年的财务报表。

value

这里需要考虑两个问题：

1、从市场对地产股票的业绩预期来说，很容易产生错误的幻觉。房地产企业的收入确认有个滞后性，也就是说尽管房子已经卖掉了，在最短半年内也无法确认为收入，只能以预收帐款的形式存在。因此我说07年地产股票的大幅增长其实是反映06年的房屋销售良好。同理07年的销售价量齐升的结果必然要体现在08年的收益内。观察下万科三季报和将来的年报的预收帐款，就很容易分析出08年的业绩范围，而且我相信07年销售的房子利润率比06年更高，因此08年的净利润必然体现出更高的毛利率，因此我判断万科08年的全年收益同比07年盈利还要增长100％。

市场并非那么有效，因为很多认忽略了这个问题，看到目前房地产销量和售价的双下滑，就对08年的业绩产生了悲观，这就产生了一个简单的套利机会。我相信当地产中报出来时，超出预期的增长会使很多认重新看好地产股，而我们对08年上半年的行业状况的判断，可以很从容的作出对09年业绩判断从而决定去留。市场作为一个整体，是经常犯这种简单的错误。目前地产股价腰斩，正是买入时机。

2、从地产的行业来说，需要判断，如果房价恢复到两年前，过去人们所说的人口红利和城市化进程带来的住宅刚性需求是否还存在。我个人认为，刚性需求是确定的，只是高涨的房价和政策带来的房价继续下跌的预期使得全国范围内行业雪灾。当降价达到一定程度后，销售必然恢复合理的增长，这点从万科12月分的销售可以看出端倪。楼市经历的和股市经历着似乎同样的过程，暂时休克只是因为估值过高，但基本面仍然很强劲。

另外我看好的两端的企业，一是符合政策方向的龙头企业；二是小市值的企业短期可能产生的爆炸性成长。回避的是土地储备过大，开发能力不足，而且按照股市过去的估值方式对土地储备过高估值的地主行企业。

value

福兄说的对，我估的不是企业的正确价值，而是市场的错误价值，我相信市场会一错再错，所以我前面说了，目前是个套利的机会。如果股市关门一年，我还敢买，如果关门五年，我肯定不敢买。但我这种思维方式，可能是很多机构看好地产的共同原因，短期确定性比较高，长期未必清晰。

［此帖子已被 value 在 2008-2-1 19:46:06 编辑过］