企业增长的极限是什么？??读万科06年报

风儿

引用：

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原文由 风儿 发表于 2007-3-26 17:05:00 :

具体的说：

万科的成长分为三个时期：

1：就是初始期。这个深圳建立初期就开始了。

2：稳定成长期。代表是王石的什么30％以上的利润我不做。这个口号。

3：最近两年，万科一改以前的风格，进入全面的快速扩张期。企业进入高速度的轨道。

现在的问题是：

1：这个时期的瓶颈在那里？

2：这个时期的极限在那里？

3：万科自己能驾驭这个时期吗？

企业增长的极限是什么？我始终无法回答。我只是在观察万科在第三时期能不能继续良性的成长。要看这点，除了看整个经济状况，整个行业，等等这些外，还有一个重要的因素就是企业的整个经营思维逻辑，管理风格－－－－－－万科在这个时期究竟是怎么经营的？

拐点论大家都非常的熟悉了，但是拐点论的本质是什么？－－－－－其实就是降价销售，杀价销售。王石率先举起了杀价的大旗。我更多的思维是他为什么要打破这个局面？打破后他能得到什么？孙子有一句话：就是以奇制胜。他能通过这种打破再次成长吗？

这些才是真正的价值分析的内容。数据和理论永远是苍白的，只有思维和智慧才能完全驾驭价值投资。

戴三块表

引用：

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原文由 风儿 发表于 2008-2-26 0:31:05 :

引用：

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原文由 风儿 发表于 2007-3-26 17:05:00 :

具体的说：

万科的成长分为三个时期：

1：就是初始期。这个深圳建立初期就开始了。

2：稳定成长期。代表是王石的什么30％以上的利润我不做。这个口号。

3：最近两年，万科一改以前的风格，进入全面的快速扩张期。企业进入高速度的轨道。

现在的问题是：

拐点论大家都非常的熟悉了，但是拐点论的本质是什么？－－－－－其实就是降价销售，杀价销售。王石率先举起了杀价的大旗。我更多的思维是他为什么要打破这个局面？打破后他能得到什么？孙子有一句话：就是以奇制胜。他能通过这种打破再次成长吗？

这些才是真正的价值分析的内容。数据和理论永远是苍白的，只有思维和智慧才能完全驾驭价值投资。

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这是“真正的价值分析内容”?“真正”在哪里？你自己这么认为的吧？

照这个逻辑说，当年长虹降价杀价也是“奇”。就这种分析，也能“驾驭”价值投资？唉！

value

引用：

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原文由 福尔莫斯 发表于 2008-2-25 23:44:11 :

哈，value兄可能搞错了个概念啊。万科的2000万平米土地储备并不都是用权益资产买的，而是用总资产（包括了负债）。其负债率目前大约70%。很多人爱用“光某家地产公司的土地储备就值得多少多少，而它的市值才不到这个值，所以被低估”来描述某地产股被“低估”，这是概念上的错误，结果没有意义。

市值隐含的无形资产很好算：总市值减权益值。但是这个“无形资产”是虚的，无任何意义。例如按现在的万科的市值计，其“无形资产”大约为1100多亿！有“品牌评估家”就说万科的品牌值“1100”亿，这帮人搞得神神秘秘的所谓“品牌价值”就是这么蝴人的。

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福兄：地产公司的负债内有很大一块是预收帐款，这块负债严格来说不属于负债，所以我认为扣除了预收帐款后的负债才是真是负债。因此万科的负债率不是很高。 不过你说的对，如果按照重置成本的考虑，至少还要扣掉一半，才是股东的土地价值。是我理解不够深入。作为一种评估的方法的探讨海可以。 ［此帖子已被 value 在 2008-2-27 10:40:01 编辑过］

福尔莫斯

哈哈，多谢秦淮兄的严谨的学风和资料收集！看来，A股市场上认为万科盖的不仅仅是房子，而是可以升值的黄金。由“书中自有黄金”变为“屋中自有黄金”了！

楼兰

这段时间，我一直在想万科要干什么？

过完农历年后，万科的折价卖房并没有停止。从报道上看，折价的地区从最初的广州一直蔓延到北京、上海东莞等地，而且看不到有停止的迹象；而从我本人在广州到万科楼盘看的情况，万科折价的楼盘和范围都有扩大的趋势。结合王石近来的“拐点”论，万科的言行值得深思！

万科的折价促销最直接的可能原因有俩：1、短期内缺钱、要迅速回笼资金；2、战略上的改变，以后将注重于周转率的提升。个人初步判断，原因2的可能性更大些，也就是说降价是万科的主动求变的行为，而低价只是万科往后若干年经营策略走的第一步。从万科以往对中国中小户型作为主流的判断，以及目前限价房建设的巨大想象空间看，万科已经举起价格屠刀，准备进行行业洗牌。

如果万科在战略执行上真的是以美国普尔迪作为标竿的话，上述行为倒是顺理成章。普尔迪的做法不就是类似于PC行业的dell吗？低价是整合与抢市场份额的武器，而企业的核心竞争力在于流程和资金管理。普尔迪的模式建限价房是很好的选择，呵呵！

万科想进行行业整合的勇气是可嘉的，但是能否如愿，本人深表疑虑。

首先，万科在地产业给人的感觉可不是dell，而是sony，价格从来都不是万科的优势，那么万科想从sony变成dell，呵呵！难度不是一般的大。

其次，中国的地产业也不是PC业。从中短期来讲，万科的降价对于其品牌和声誉的损害巨大。房子可不是PC，玩了3年后可以扔掉的，买了房子的人毫无疑问都希望资产能保值增值，更何况是每平方掏多了几千元买来的“中国第一品牌”，而现在一下就缩水了30％，给业主和准业主的打击太大了，原先万科物业的忠实fans不知做何感想？另外，个人判断中国大中城市房价将长期向上，限价房政策难以持久，因此，对能否成功洗牌（不管是万科还是其它）持悲观态度。

对万科将保持强烈关注。

福尔莫斯

好象还非dell和sony之对比。地产业里从来就没有过dell和sony之模式问题。

提高周转率的关键在于商业模式。万科号称周转率最高，其实这里只是个策略问题，而没有技术含量。有的房产商就讲过这么句话：在房子涨价的时代，周转率快的企业盈利率低，而在房价下跌的时代，周转率快的企业盈利才能维持。所以关键是房商在判断房价处于什么阶段，这才决定它们的经营策略。

万科真的要想提高周转率，还是看它未来的“工厂化建房”这种模式能否超过同行而运行好。而这一点，是要靠“行业链”的配合和形成。个人以为，万科是不可能单独建立“工厂化住宅”的，那根本不是一家之力能做成的。

所以，从这个角度看，万科目前并无战略。一会是“狂飙突进”式的激动，一会是“拐点”来临。这反映了其机会主义思维的根深蒂固。这也是这个行业局限性所在。世界上地产业之所以到目前没有出现大市值的伟大公司（某时靠PB超过10倍的泡沫来创造大市值的，就别算了吧），关键就在于这个行业从未有过真正的成功商业模式。

［此帖子已被 福尔莫斯 在 2008-3-6 12:10:48 编辑过］

阳光下

转贴：

某开发商内部会议：万科的王石想干什么？

万科正在带头在全国范围内搞降价促销，对开发商还是有影响的，某开发商就专门开会讨论这个问题，摘取其中的观点，可以对万科的王石有所了解。

观点一、“这小子是在做秀，想捞点政治资本向上爬”
王石天生爱作秀，巡回演讲、签名售书，登山、滑翔、还要航海，无奈他还是根基太浅，虽然有受到朱总理接见的殊荣，但是还是没上去，连个委员、代表也不是。
象王石这样的人，钱对他来说已经没意义了，不捞点政治资本这辈子算是白干了。
这次配合高层控制房价的意图，主动降价，就是在高层面前抢着表态，向国人卖好。

观点二、“他是在抢先逃顶”
王石也是商人，赚钱是天生的本性，他带头降价，可以说是抢先逃顶。
股票市场崩盘前行情极度火爆，此时逃顶最容易、获利也最丰厚，逃晚了很可能就被套住。
王石降价，说明他本身就是做出了房价即将见顶的判断，抢先出货。
他多次说“拐点”，有忽悠的成分，但更大的可能这就是他的判断。

观点三、“一是洗牌、二是压价”
万科07年从股市融资就是100多亿，而且目前万科的项目尾盘多，估计销售回款数量也很大。
王石握着这么多钱，一定要拿地，但是他嫌地价高，于是用甩货的方式冲击市场。
目前小开发商贷款困难，如果销售不畅，必然是资金链出问题。按照现行的土地政策，长期空置的土地要收回重新招拍挂，这就增加了土地供应。
同时，商品房降价增加了市场观望情绪，导致有实力的开发商在招拍挂市场上持谨慎态度。
两者综合，降价只能对王石有好处。

观点四、“莫非他想丢卒保车？”
王石也是做地产的，降价对他来说也是损失。此时降价，他是不是有丢卒保车的考虑？
今年中国经济，感觉上可能要出点问题，此时降价冲击市场，先让银行神经紧张一下，再让高层感受一下什么叫“房地产市场牵一发动全身”，从而在宏观调控中网开一面。
毕竟万科现在是老盘多、新盘少，现在给高层提提醒、打打预防针，对他以后的销售有利。最近高层的声音就有点变调了，这难道不能说是效果吗？

观点说完了想对策，还是不能明着跟风，可以变相的采取些优惠措施，而且要根据贷款情况，X亿的贷款赶紧办，办不下来再优惠。公关力度要加大，能用的人脉关系全用上，在这个问题上不能怕花钱。

最新动态：

对于近日业界沸沸扬扬的“楼市进入拐点”的说法，建设部副部长姜伟新昨日平静地向本报记者表示，“我们不提拐点这个说法，也不希望这样的说法。”

万科执行副总裁：需求刚性决定房价调整有限．

诸位看到上述最新动态，就可以对王石的动机做出更准确的判断．

秦淮人家

“世界上地产业之所以到目前没有出现大市值的伟大公司, 关键就在于这个行业从未有过真正的成功商业模式”

这个问题, 我是这样理解的:

与其它重资产行业相比, 房地产行业的资产周转率同样具备了先天的约束. 这是共性的地方.

从成本结构上看, 其产品(商品房)总成本中的主要因素为土地成本, 虽然容积率的调整对楼面价会有一定影响, 但我们仍然可以将某个开发商一定时期商品房的单位成本大致视为一个常数(土地, 建安, 财务, 人工等). 由于不变成本(以及费用)所导致的经营/财务杠杆为房地产行业带来了与其它重资产行业相似的经济特征: 营业利润变动(上升/下降)相对于销售额变动比例的放大. 从万科近几年来的经营数据上体现的很明显. 的确是一段美好时光!

然而, 房地产行业还具备一种特有的风险, 即-----不仅产品定价, 占总资产比重巨大, 核心的营运资产(土地储备)本身也面对着市场价值的强烈波动.

“增长” 所必须的, 土地储备的大量增加, 不仅提高了财务风险, 经营风险, 而且隐含着可观的资产贬值风险------这种房地产行业特有的风险, 在所有的重资产行业中, 几乎独一无二!

该类风险所导致的, 远不仅仅是由于"存在活跃的交易市场及报价"所带来的, 会计准则规定下的资产价值"减记", 而是活生生的风险-----股东财富遭受真实损失的风险 !------帕尔迪2007年税前约25亿美元的亏损中, 所谓 “LAND-RELATED CHARGE” (土地储备的巨额减值)是主要因素(约20亿美元). 看起来, 较快的周转并未帮上什么忙.

我不记得有哪家中国房地产上市公司曾经在历史上对土地储备资产的价值进行过主动减记, 但记不记就是那回事, 会计处理方法的人为选择不会影响价值规律发挥作用.

有趣的是, 企业的运营历史越长, 经营作风愈进取, 遭受此类风险打击的可能性就愈大! 从而, 这个行业中产生 “伟大企业” 的概率就大大降低了: 即使是那些始终专注于本行业的开发商, 又有谁能在长期内具备先见之明, 始终逆潮流而动, 能够于景气循环低谷时大批增加土地储备, 而在全社会一片看好时主动采取收缩策略呢? 从07年前后万科所进行的数轮大规模融资中, 似乎也看不到什么 “预见性”. 无疑, 这是一个有学习能力的企业, 但题目的确难了些.

到是有一家企业似乎在一个较长时期, 经历若干次经济循环而在一定程度上体现出了这种能力: 李超人旗下的长江实业…

当小麦的价格上涨赶不上面粉上涨的速度时, 就是开发商们的好年景-----拿到了地, 实际上就已经赚钱了. 后续的开发过程, 仅仅是价值实现的过程, 开发周期, 甚至愈慢愈好…

反之, 如果小麦的市场发生了转折, 仓库里大把的库存怎么办??

成功地预测未来, 是一件不可能完成的任务, 但房地产行业的业务及赢利模式, 真的并不复杂.

［此帖子已被 秦淮人家 在 2008-3-7 17:36:43 编辑过］

秦淮人家

无论高价增发, 或者低价回购, 一般说来, 都属于正常的市场行为. 在境外 “成熟” 市场上, 司空见惯. 而在大陆资本市场, 虽后者鲜有发生, 但前者却层出不穷, 当然, 增发(新资本注入)活动通常都有着为股东长久利益打算的名义解释. 比如前期之万科, 或者今日之平安/浦发.

长期以来, 虽然我们的确看到了一些由于资本注入而引至资产/业务迅猛的扩张而导致上市公司内在价值突变的事例, 但更多的情况下, 却仅仅是管理层与生俱来的 “做大做强” 冲动, 以及轻率支付高溢价的新股东们的心理狂热, 二者相结合的怪胎. 管理层们的进取心天地可鉴, 但作为股东, 有时只要问一句话: 谁逼着你们要不断 “做大”了?

谈到中国房地产业, 不能不谈万科. 而谈及万科, 对其奉若 “标杆” 的PULTE公司的经营史及资本市场的估价状况作一番简要回顾是一件很有趣的事情. 以下数据来自其各年度10-K资料: 1994~2007年(14年), 单位: 亿美元

房地产业务部门销售收入:

16.37/19.34/23.20/24.79/28.10/36.78/41.11/53.10/73.64/89.30/115.97/145.28/140.75/91.22

房地产业务部门营业利润:

0.93/0.80/1.09/1.06/1.73/3.17/3.92/5.16/7.24/9.96/16.01/22.99/10.10/(25.09)

金融服务(按揭)部门税前收益:

0.19/0.14/0.03/0.05/0.15/0.21/0.19/0.28/0.67/0.69/0.47/0.71/1.15/0.43

年度报告净利:

1.63/0.58/1.80/0.53/1.02/1.78/1.89/3.01/4.54/6.25/9.87/14.92/6.87/(22.56)

净值报酬率:

25.7%/7.9%/22.6%/6.5%/11.8%/17.7%/16.1%/17.1%/18.0%/20.1%/24.8%/28.5%/11.0%/(41.4%)

个人对这些数据的感想(2007年的丑陋数据蒙上眼睛不看也罢):

1. 迅猛的增长, 黄金的时代! 所谓时势造英雄!

2. 开张至2006年持续逾50年的赢利.

3. 内在价值不断的上升, 股东财富被不断地创造.

4. ……

真正有趣的数据在这里: 华尔街对该行业龙头企业所庄严赋予的评价

年末股价/账面净值(1995~2007)

1.2/0.9/1.1/1.3/0.8/1.3/1.0/1.1/1.5/1.7/1.8/1.2/0.8

这我就不明白了, 看着身边万科们高高在上的溢价水准, 我只能这样联想:

1. 或者, PULTE盖的不是房子;

2. 或者, 万科们盖的不仅仅是房子

［此帖子已被 秦淮人家 在 2008-2-28 12:10:03 编辑过］

［此帖子已被 秦淮人家 在 2008-2-28 15:52:08 编辑过］

nightrover

反正自己是雾里看花看不懂，请教VALUE一句：这个万科高价增发是主动行为还是被动行为？行业出现“拐点”，万科会出现拐点吗？