企业增长的极限是什么？??读万科06年报

留平头

［此帖子已被 留平头 在 2007-3-22 17:19:43 编辑过］

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企业增长的极限是什么?

是业绩跟不上股本的扩张！

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企业增长的极限应受所在行业的特点制约.

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转贴：

总体上，我们认为，保利和万科都是中国房地产行业内的优秀企业。但是，两家公司无论是从愿景、战略、文化、管理层，还是区域布局、盈利模式、组织架构等方面都有明显的差异。或者说，两家公司的“基因”是不同的。
　　
　　首先，从愿景、使命和战略的角度来看，万科是一家管理层驱动的公司。除了同样追求规模扩张之外，万科更加注重专业化。通过标杆学习，万科的能力不断得到提升。从这个层面，我们认为，万科在国内是独一无二的；保利地产的发展同样与公司董事长李彬海的追求和能力密切相关，但作为一家国有企业，其毕竟更多地受到大股东的影响。从战略的角度看，保利的发展思路更侧重于“速度和规模”，在中国房地产行业仍旧处于初级阶段的背景之下，有一定的可取之处。盈利模式方面，保利地产未来将逐步增加持有物业的比重，这主要是从分散风险、税务筹划等角度考虑。开发项目的类型方面，保利地产以住宅为主，但也涉及到写字楼、酒店、会展等商业地产项目的开发。总体上看，保利地产的业务模式与万科有明显的差别，而与富力较为接近，实际上是沿袭所谓的“香港模式”，而万科走的是专业开发、标准化生产的“美国模式”。
　　
　　其次，从房地产开发的价值链分析角度来看，保利地产的特长在于项目选择和获取。这个优势既来自于公司特殊的背景，也来自于管理层的决断能力。在产品开发的环节，保利地产的能力在行业中处于中等偏上的水平，应该不输于富力、合生，但稍逊于万科、中海；从品牌和营销的角度来看，保利的品牌仍旧具有较强的区域性色彩，在广州当地的客户认同度较高，但在其他地区则不明显。这方面，保利与万科有明显的差距。相反，万科的长处在于对客户的把握和营销，土地获取、工程管理都曾经是万科的弱项。但是，必须注意到万科是一家学习能力很强的公司，它一直在吸取同行的长处，弥补自身的短板。这次广州之行我们的两个重要感受是：一方面、万科的产品（万科城）开发更加细腻；另一方面，万科的土地获取方式也开始多元化并进入了中心城区（金色家园、康王路项目、龙津路项目的位置都在市中心）。
　　
　　第三、管理模式上，保利实行较为传统的、扁平化的组织架构，也就是各开发项目的项目经理直接向集团的高管报告。这个模式的优点是反应快速，缺点是对子公司的控制较弱，各项目的很难以统一的标准进行复制，整体性不强。相反，万科从去年开始已经实行了区域化管理。决策和管理职能下放，总部只负责资金的调动和管理。当然，有效的组织架构是与企业的发展阶段相关的。我们认为，万科的尝试是必然的选择，也是将来保利必须面对的变革。
　　
　　第四、企业文化方面，保利地产具有鲜明的军企特点，企业价值观强调执行力、纪律严明，公司高管对企业的影响力至关重要。人力资源方面，公司的管理团队相对封闭，管理人员主要靠内部培养和提升，员工流动率低。相反，万科的企业文化更加开放，职业经理人文化在集团内得到传播和认同。因此，虽然万科的员工流动率更高，但并未影响到企业的发展。
　　
　　结论、三年与十年
　　
　　保利地产这一轮的土地储备主要是在2003 年前后，应该说是把握了市场的先机，因此项目的回报率较高。未来几年，这些项目储备将进入全面开发的阶段，推动公司的业绩增长。因此，我们认为，未来三年将是保利地产快速发展的阶段，其增长速度甚至将高于万科。但是，在企业达到一定的规模之后，保利有可能会面临进一步扩张的瓶径，企业将必须进行变革。
　　
　　相比之下，万科在管理系统上已经做了更多的准备，基础更加扎实，企业的管理层既具有经验，又足够年轻。万科未来的成长步伐将更加稳健、持续。我们认为，万科的增长瓶径只可能来自于行业需求的放慢，而在中国人口老龄化来临之前，万科的增长至少可以看十年。

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关于万科不断融资的一些转贴：

　日前，国内房地产业的标杆企业万科发布了年报，2006年万科实现销售收入212.3亿元，增长52.2%，成为国内首家销售额突破200亿元的房地产企业。不过，在规模上升的同时，万科2006年的负债率已达到65%，银行贷款达到130亿元（不过同时还有107亿元现金）；此外，万科去年65%的负债率中包括97亿元的房屋销售预收款。万科总经理郁亮表示，65%的负债率是合理的，但如果下降至60%就更好。不过，这种对负债率的掌控“底线”仍让万科高层觉得如同在走钢丝，需要把握资产负债率的底线。郁亮透露，今年公司希望公开增发不超过20%的股票。郁亮认为，国内宏观调控以来，对于房地产公司支付土地款的周期要求越来越短，而会计制度本身要求也是如此。从万科的情况可见，宏观调控对于国内房地产企业资金链的影响不小，调控造成了房地产商信贷难度加大，对企业融资能力和融资渠道的压力也会更大；如果企业以发债和信贷方式融资，则会迅速提高企业的负债率，这对企业管理和风险控制能力都有更高的要求。恐怕只有少数房地产企业，才能完全应对这种形势的变化。这大概是万科这样的优秀企业，也不断依靠多样化的融资来闪躲腾挪的原因吧。

D/C（长期有息负债占资本的比率）之忧
　　
　　万科的标杆是美国房地产开发商帕尔迪公司（Pulte Homes），帕尔迪对于财务风险的控制设定了一个铁律：长期有息负债占资本的比率（D/C）不超过40％。这一财务指标的控制使得帕尔迪的资产负债表不紧张，确保不获得过多的土地储备，而连续55年盈利。
　　
　　2005年万科的D/C较2004年下降约50％，33.77％下降至24.22％，这是一个可喜的变化，这显然得益于万科自2005年开展的多渠道融资，而且相当一部分来是股权融资，长期有息负债率并不高。但是至2006年9月底，万科的D/C已达到56.3％，这一数据比帕尔迪谨慎的40％高出16.3％，D/C的剧增显然归因于去年8月完成对浙江南都的收购。幸运的是，万科2006年7月计划实施的定向增发募集42亿在去年最后一个月得到实施，正因为计入这42亿权益资本的增加，2006年底万科的D/C才勉强达到39％的安全线以内，但已处于帕尔迪40％的临界点。
　　
　　进入2007年，万科耗资12.9亿收购上海恒大5个项目、收购南都剩余股权、收购杭钢富春公司股权包，这些长期股权投资再次加大万科的长期有息负债，如果万科在2007年继续维持规模扩张的态势，为了降低或不至于使D/C处于危险的状态，万科在2007年必须增加权益资本，否则万科的长期有息负债率不断增加将可能导致一系列财务风险，基本可以判断2007年万科的再融资并非恶意圈钱而确实是业务拓展之急需。
　　
　　备注：D为长期有息负债，Capital为长期有息负债与股东权益（包括少数股东权益）之和。
　　

［此帖子已被 value 在 2007-3-25 16:22:00 编辑过］

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郁亮：万科高速增长刚刚开始
　　《上海证券报》 作者： 姜瑞 丁昌
　　
　　“相信今年的业绩已在公司和投资者预期之中，2007年会更可观，真正的爆发式增长在2009年以后。” 万科总经理郁亮在接受本报记者采访时如是描述当前的业绩和万科的未来。从20亿到100亿销售收入，万科走过了五年，而从100亿到200亿，万科仅用了2006年一年的时间。
　　郁亮介绍，2006年，万科仍然坚持城市经济圈聚焦策略，以珠三角、长三角和环渤海区域为经营重点。年内三大区域实现销售面积275.7万平方米和销售收入192.2亿元，分别占公司整体的85.4%和90.6%，实现结算收入161.9亿元和净利润20.6亿元，分别占公司整体的91.6%和94.5%。为了进一步完善三大区域的布局，2006年万科新进入杭州、厦门、长沙、青岛、宁波等城市。同时，为适应快速发展的需要，打造更为高效的组织平台，从2006年开始，万科正式从以往总部、一线公司的两级管理架构，过渡到战略总部、专业区域、执行一线的三级管理架构，将过去总部负责的设计、工程、销售等专业管理职能逐步下放到区域中心。
　　郁亮表示，公司所追求的是“有质量的增长”，单纯的规模扩张从来不是万科的目标。为了提高人力资源和资金的使用效率，万科在获取项目的时候特别强调项目的质量，通过改善项目结构，来加快开发节奏，充分利用周转速度和规模效应。另一方面，在商业模式层面上，万科越来越多地通过有条件合作方式获取项目资源，提高资金的使用效率。这其中包括，与朝阳区国资委牵手受让朝万中心的产权；与泰达、万通联合开发天津时尚广场项目；进一步受让浙江南都、上海南都等公司股权。万科与GIC、中信万科房地产基金、中粮集团、HI等机构在各地的合作也进一步深入。据悉，2006年万科1201万平方米新增规划项目中，约62%的资源是通过各种合作方式获取，这个数字在2005年的48.3%基础上有了进一步提高。
　　郁亮特别强调，有赖于股东的支持，公司的限制性股票激励计划陆续实施，万科的公司治理得到进一步改善，管理层也在过去的一年中分享了公司的成长，同时更专注于公司的发展和业绩提升。
　　2006年也是万科的“企业公民元年”，在过去的一年里，公司的企业公民建设亦成为年报中的一大亮点。为了使公司的企业公民行为更有计划性和针对性，决定从2006到2008年期间，每年提取人民币1000万元企业公民专项建设费用，用于实施企业公民建设的方案。
　　谈到地产行业的宏观调控，郁亮表示，从行业发展的角度来看，我国房地产行业仍然处于转型期，2007年行业将延续其重构的过程，而宏观调控也仍将是行业的常态。在这样一个激越的年代，只有积极主动地迎接变革，才可能在未来的竞争格局中占据先机。为此，万科将持续深入自身的变革过程，在行业的重构中担当起先行者的角色，根据既定的三年发展策略，未来两年万科还将继续处于高速发展的轨道之中。
　　2007年，万科将继续聚焦以珠三角、长三角、环渤海区域为核心的城市经济圈，坚持普通住宅为主的开发方向。进一步加大资源整合力度，充分发挥合作伙伴的优势，提升自身行业资源整合枢纽的地位。在经营目标上，2007年万科计划开工面积约700万平方米，竣工面积约600万平方米，并增加1000万平方米左右的规划中项目资源。年内，位于东莞的住宅产业化基地也将正式运行，工业化技术的应用比例将得到进一步的提高。
　　根据万科的发展规划，2007年公司预计新增规划中项目建筑面积将在1000万平方米左右。为了满足未来的资金需求，公司将在2007年进行公开增发融资，主要用于2009年的项目开发于建设。郁亮表示，之所以预期2009年之后的爆发式增长，是由于万科住宅工业化的推进将在未来几年陆续进入成熟阶段，现有的住宅生产模式瓶颈将得以突破，2008年万科将向市场首推50万平方米工厂化住宅。这标志着万科的住宅工业化已从实验室走向市场。
　　

福尔莫斯

value兄对万科“情有独钟”，完全可以理解。其实，万科对我们每个人来说并不陌生，因为它是中国最早的上市公司之一，可以说是中国上市公司或者股市成长的一个缩影。作为我本人长期在深圳，更对万科有一种先天的“知性”体验。

其实，我理解，value兄对万科的欣赏是一种基于“核心能力”型企业的认识。我在《公司分析与估值》课程中对于此类企业有个基本描述：如果能确认找到这样一家公司，那么它无疑是长期投资的首选。但是，在目前的中国来说，“核心能力”型企业少之又少，还未到确认这类企业的时候。这是因为中国的市场经济时间太短，经济周期不够。国际上这类企业也不是很多，象早年的本田、NEC、美国的通用等等。“核心能力”指超越竞争对手的特殊专长，它需要长期、反复的过程管理，以及整合组织内部的学习结果，并需要多种科技、市场能力……等等融合。一家公司具备核心能力要满足非常苛刻的条件，简单说，比如专有性、占用性、转移性和复制性等等方面的典型特征。

万科是否现在就具备这样的特征呢？的确有点象，但客观说它缺乏行业周期的考验，缺乏与竞争对手竞争过程的考验??这正是目前不易确认其核心能力的基本原因。至于上面你转贴的其总经理的豪言，我认为还不能说明什么问题。尤其是这个时候，在行业的最景气之际对投资者和媒体讲上述那些话，反倒应引起理性投资人的谨慎。至少，即使郁亮是个超级的经营高手，但不是我欣赏和能理解的那类企业家??在行业非正常景气之际保持理性的企业家。

当然，我的担忧事后证明完全可能是多余的，万科的确有可能正在成为中国真正具备核心能力型的伟大企业。但我宁可等到那一天，作为中国商学院经中的经典案例，也作为投资人寻找伟大企业的经典案例。

当然，是否和如何投资它是另一回事，视每个人的不同情况而定。没有唯一的选择。

想着你的笑

自己有几个问题不是很清楚，请各位指教.

1)最近看了看网上火爆的潘时之争，很有点意思，详情可看http://bj.house.sina.com.cn/focus/huyoufangjia/index.html。双方围绕房子是否供不应求，开发商忽悠房价，开发商暴利展开了激烈交锋，且不说谁对谁错，但时寒冰的一些观点我还是有些认可的，即开发商到底是否应该有目前的高利润？先摘一个他博客中一文：

取消开发商房价降一半
有充分依据
时寒冰

在取消开发商的建议发出后，我收到许多非常好的建议，也收到一些不同意见。一些很有针对性也比较有水平的观点促使我更冷静地去思考，现在，我特就相关问题作出答复，同时也希望更多的人继续关注和讨论这一问题，以便为国家解决住房难题提供参考。

房价降低一半有充分的依据

有位反对我观点的人认为，“房价是否能下降同开发商没有本质的关系”。我要强调的是，房价是否能下降不仅同开发商有本质的关系，而且有着极为密切的关系。
今年两会上，从事水利工程研究的王长德委员替房地产商算了一笔账：“一般地区，商品房每平方米的建筑造价不会超过1000元人民币，而房地产业存在的‘暗箱操作’，给房地产商带来了暴利。”王长德委员点中了目前高房价症结的要害。有三个具体的例子可以证明房价与开发商暴利之间的关系：
其一，最近一段时间，广州市广钢集团均价2050元/平方米的自建房，让开发商们暴利的尾巴露了出来??广州市2月份一手房签约的平均价格为8134元／平方米，即使考虑到地价、品质等等各种因素，两者的差价也已过半，导致这种差价的一个重要因素就是前者少了一个开发商环节而由自己（单位）承担了开发商的功能。
其二，无论在郑州、温州还是深圳，个人合作建房的最大预估成本在相同品质下都比临近楼盘的市场价低一半，原因同样在于少了开发商这一环节而由自己（个人）承担了开发商的功能??从这一点上，也可以看出开发商的暴利是多么让人触目惊心！
实际上，无论单位自建房还是个人合作建房，在整合相关资源和办理相关手续的成本方面，是高于开发商的。另外，自建房与合作建房最大限度杜绝了偷工减料等行为，质量更有保障，即使在这种情况下，他们的建房成本依然能够比相邻的开发商主导的楼盘价格低一半。换句话说，开发商所获利润在房价成本中所占的比例应该是高于50%的。
其三，今年1月16日，国家税务总局发布通知，要求向房地产开发企业清算土地增值税。根据通知，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。也就是说，假如开发商的利润率不到20%，根本不用缴纳土地增值税，利润率30%左右的开发商也没有大的影响。既然这样，开发商应该很欢迎才对，结果那些口口声声利润率只有10％左右的开发商们如被狼咬了命根子一般，哀嚎之声响彻云霄。据《21世纪经济报道》1月20日披露，“很多项目（利润率）超过了300%以上！”难怪啊！
许多开发商为了遮掩暴利真相，将责任推卸到政府身上，认为地价高才导致了房价高。这是开发商最卑劣之处。一方面，他们牟取了巨额暴利，制造了许多社会矛盾。另一方面，又毫无感恩之心，不愿意承担任何责任，拼命把问题向政府身上推脱。事实上，所谓地价导致房价上涨的谎言，早已经被国土资源部在全国范围内展开的调查结果所揭穿：北京市土地价格在商品房成本中占22.98%，上海占16.15%，广州仅占11.4%。有关这一调查的结果遍布各大媒体。
最近两年，地价虽有所上涨，但考虑到房价同时也在上涨这一因素，地价在房价中的构成相差无几，甚至，在一些房价上涨速度快于地价上涨速度的地方，地价在房价中所占的比例其实是在下降的。某商业银行北京分行某支行的行长曾向媒体披露，北京市朝阳区某楼盘商铺综合成本每平方米1.2万元，售价却高达3.8万元（详见《北京青年报》2005年4月6日）！在这种情况下，地价在房价中所占比例已不值一提。因此，所谓地价上涨导致房价上涨的说法，只不过是开发商遮掩自身暴利，暗地里偷逃税款的一个幌子罢了。当然，政府也应对自己从地价中获取过多收益的现状进行修正，应该把住房作为一项民生问题而不应该作为一项财源来看待。同时，鉴于土地的全民所有特性，在土地收益的分配中民众不应被排除在外。
综上，在房价的构成中，开发商所获取的利润占到了整个房价的一半左右。有人以每年都有大批开发商倒闭来证明开发商不存在暴利，这种观点简直可笑之极。自有资金那么一点，倒闭还不活该吗？而且，倒闭只是开发商内部利益分配的结果，大鱼吃小鱼的结果，只会形成更强的垄断和更多的暴利。

作为皮包商的开发商所获利润应受严格限制

取消开发商的呼吁，让一些既得利益者惶惶如丧家之犬。一些反对者提出来，取消开发商，资源整合的角色谁来扮演？应该说，这是一个很现实的问题。我认为，这有两种解决方案：
一是像前面提到的自建房和合作建房者那样，由他们自己承担开发商现有的功能。也就是说，政府要允许人人都可以做自己的开发商，赋予民众这种权利。
另外一种就是对现有的开发商在功能设置上进行彻底改造??让其作为名副其实的皮包商的功能而存在，同时在房地产业利润分配中进行调整。
这样，就在两种形态之间形成了一种竞争关系，这时的开发商就好比婚姻介绍所，你收的中介费高了，对不起，我去别的婚介所，或者我自由恋爱去??自己承担开发商的功能。关键在于，政府要赋予民众合作建房与自己当自己的开发商的权利，就像赋予公民自由恋爱的权利而不必非得通过婚介所才能找对象一样，不能在准入方面给开发商创造垄断的机会。
当然，开发商作为皮包公司也不是全然无用。开发商队伍中有许多能把活人说死的高科技人才，他们在整合相关资源方面具有无可比拟的优势??开发商批量整合资源的成本一般要低于个人。但是，它所获得的利润，只能是它作为一个皮包商或中间商应该获取的利润，在整个房地产业链条中，他们获取的应该是类似服务费这样的少量利润而不是现在的暴利。
中国社科院曹建海等学者的研究表明，尽管开发商只是一个资源整合者（通俗的说法叫皮包商、中间商或倒卖商），但在整个房地产业链条中，它却攫取了高达90%的利润，包括建筑施工企业在内的环节，只得到了利润的10％，这种利益分配方式是严重畸形的本末倒置，是最严重最骇人听闻的不公。这等于是变相鼓励投机。因此，我认为，开发商可以保留，但必须对其进行改造，让其像一个真正的皮包商那样堂堂正正地存在，由它来整合相关资源。但是，必须将其利润进行限制，比如限定在3％以内??作为一个不进行任何实质性生产活动的环节，这一利润对于开发商而言已经非常丰厚。试想，在目前的中国，哪个皮包商能够获得如此诱人的高利润？
应该认识到，在我国房地产整个产业链条中，开发商所付出的实质性劳动和所创造的实际价值是非常少的，我国的房地产开发商与国外集规划、设计、建筑、装修等为一体的房地产商有着本质的区别。在我国房地产产业链条上，设计由设计单位负责，工程施工有建筑企业负责，开发商所扮演的只是一个“中间人”的角色。而且，从资金来源上来看，许多开发商的自有资金寥寥无几，主要通过让建筑企业垫资（向建筑企业转嫁风险和成本）、预售房（向购房人转嫁风险和成本）、直接贷款或假按揭（向银行转嫁风险和成本）等方式，甚至官商勾结打社保基金的主意“空手套白狼”获取资金。这种好逸恶劳、游手好闲，靠四处招摇撞骗，甚至行贿受贿发展壮大的群体，不断抬高房价制造社会矛盾，听任它大肆对民众进行血腥掠夺，获取暴利，乃是最大的不公和最大的危险。
让开发商回归它作为皮包商的本色，让它在利润分配中获取它作为皮包商应得的那部分服务费，即使在地价等因素都不变的情况下，房价也能降低一半（如果地价再下降，房价会降低更多）。同时，必须依法规范开发商的行为，对违法者进行严厉惩处。由于人人都可以做开发商，开发商面临着无处不在的竞争关系，这促使它在整合资源方面提高服务水准，降低收费标准，以建立自己的信誉，否则，作为皮包商的它如果恶习不改，继续招摇撞骗，欺诈消费者，将无辜的购房人视为可以任意欺凌的房奴，那么，它将很快发现自己已被取缔并搬进一个只有几平米的小黑屋里去??“居者有其屋”不应是空话。
如前面所述，在开发商被严格限定利润之后，它作为一个皮包商的角色存在，去整合各种资源，所做的工作是务虚的。而建筑商在房地产业利润重新分配之后，可以获得比过去略高一些的利润，开发商的角色对务实的建筑企业已经没有太多吸引力。加之术有专攻，以生产实体存在的建筑商去玩忽悠、搞公关，整合各种资源也不是它的强项，因此，建筑商不会大面积转化为开发商。
对于那些既是开发商又是建筑商的企业更好处理??它作为开发商角色应该得到它应得的服务费；作为建筑商它应得到与其劳动相对应的收入。同样不影响把房价降低一半。
竞争是提高服务质量和降低价格的最佳途径。为了进一步激活房地产业的竞争，应该准许个人合作建房和单位自建房，形成多元的供应渠道，打破目前房地产市场被恶贯满盈的开发商牢牢把持的局面。需要指出的是，我国截至2004年共有建筑业法人企业单位12．8万个，建筑业个体经营户56．5万户，就建筑业而言，竞争已经比较充分，只要开发商层面的垄断被打破，房地产市场的竞争元素就很容易被激活。

开发商是百乱之源

有人认为，“在现在的前提下，开发商作为资源整合者承担了政府管理者在当前不能有效管理的责任”；“在法制不健全的前提下；开发商承担了政府的一部分分工”。
这种说法可能意在强调开发商的重要性。但是，我认为，这恰恰是开发商祸乱社会的根源。试问，当今世界上，有哪个国家的开发商敢雇佣黑恶势力利用种种卑劣之极的手段对拆迁户进行惨无人道的驱赶？试问又有哪个国家的开发商能够承担政府的分工，打着权力的旗号对身处弱势的民众进行赤裸裸的压榨和剥夺？政府的功能永远只能由政府来承担，这是它作为为纳税人服务机构的本分。开发商“承担”政府的部分去掠夺百姓，还自认为劳苦功高，恰从一个侧面说明了当下官商勾结之深。
有人认为，“如果没有开发商作为企业的责任感监督施工方，施工质量的问题会更多，仅仅由监理单位是不够的。起码房地产开发商的存在多了一层监督机构。开发商生产‘产品’，建筑商做‘活’”。恰恰相反，正是由于多了开发商这一层所谓的监督机构，产品质量才更没有保障。因为，开发商作为一个皮包公司，它的投机本性就注定了它的短视，决定了它定位的短效，它根本不懂得质量的重要性，最重要的是，它作为一个皮包公司随时可以消失，它以追求利润最大化为惟一目的，在这种唯利是图观念的主导下，偷工减料很难避免，房子的质量也很能得到保障。而建筑企业尤其那些大型的国有建筑企业，他们至少不会像拼凑起来的开发商那样迅速消失。所以，我仍然坚持认为，“没有开发商这一环节，建筑企业将能建造出质量更优秀、价格更低廉的住房。并且，能够提供更好的售后服务。”
一些人仍然拒不承认房地产市场存在的严重垄断问题，这种无视现实的谎言已经很难欺骗世人。我在与潘石屹、任志强的PK中，对此问题已经有了比较多的阐述，在这里仅引用今年两会上全国政协委员王长德教授的发言。王长德委员指出，房地产业存在较为严重的垄断情况，从而使行业竞争很不充分。房价不是由市场决定，而是听任开发商主导。他讲了房地产业的三种垄断形式：
一是土地的垄断。目前大量的土地被开发商掌控，加大了土地调控的矛盾，增加了房地产开发商垄断房价的空间。二是市场垄断。目前我国不但商品房，连经济适用房都由房地产商垄断包办，由于没有形成有效的市场定价机制，一部分房地产开发企业通过操纵市场，提高房价。三是直接的价格控制。部分房地产商通过提高住房档次、囤积居奇等方式提高房价，利用信息不充分的市场缺陷，通过各种形式哄抬房价，严重损害了消费者的利益。
垄断是当前我国房地产行业畸形发展的根源。政府掌握着土地，但只认可房地产企业开发这一种模式，只向房地产开发企业转让土地，禁止居民、企业采取其他方式开发房屋或者自建房屋。结果，城市居民要住房子，只能到房地产开发商那里去购买。整个开发商成了一个垄断集团，整个房地产行业成为一个高度垄断的行业。
要解决住房这一民生问题，应打破垄断，允许自建房和个人合作建房，开辟多种形式的供应渠道，在竞争的力量下，房价就会根据市场的力量理性运行。在这方面，我们可以借鉴德国的做法，德国对每一块地都进行非常具体的规划，无论谁在这块地上建房，都能够遵循已有的规划。如果政府能够做好这一点，谁建房又有什么关系呢？何必让开发商垄断市场招惹民众的批评呢？

最需要解决的四个问题

改造开发商，让其回到作为皮包商的本来面目很难一蹴而就。但是，目前有几个最当今的问题应尽快解决，首先就是取消商品房预售。预售房制度对消费者的危害非常大。预收款等于让开发商从购房人手中获取了一笔没有任何利息也没有任何风险的贷款，这其实是对购房人利益的一种侵害和剥夺。有的开发商在借助预售款把房建好后，不仅不感恩于购房人，还在房价上涨之后频频违约，对购房人进行二次掠夺。有的开发商干脆直接携款潜逃。在预售制度下，一些开发商提前收回了部分甚至全部投资（我国开发商的自有资金非常低），他们在没有任何后顾之忧下，稳步推动房价上涨。所以，预售房制度是导致房价上涨的一只黑手。
最近几年的两会，每年都有人大代表提出取消商品房预售，但是，一些既得利益集团的代言人牢牢者守着这一万恶的制度不松手。一些开发商的走狗甚至祭出国际惯例的大旗，为保留预售房制度找借口。旅美学者周金海先生近日撰文指出：这些既得利益者所说的国际惯例是被他们篡改过的已经面目全非的“国际惯例”。以美国为例，美国也有商品房预售制度，但预售所占比例很小。根据美国法律的规定，住房在没有正式竣工、没有经过验收的情况下，还没有形成真正法律意义上的不动产，而未成形的不动产在许多州都是不允许交易的。开发商只有拿到入住证才可以和客户签订正式合同，收取商品房的销售款。即使有些州准许商品房预售，也有许多非常严格的规定和限制，与我们现在所实行的商品房预售制度完全是两个不同的概念。
　　而且，在美国，所谓的预售其实只是开发商在竣工前的推广宣传和购买意向协议，并不是真正意义上的销售，买卖双方只是根据意向签订“商品房预订协议书”。根据美国法律，在这种情况下，开发商可以要求有购房意愿的人缴纳一定数额的订金，但这部分订金并不直接交给开发商，而是由第三方来保管，第三方包括具有合法执照的律师事务所、房地产经纪公司、保险公司、能够提供担保服务的政府有关部门等等。而且，如果买房者改变了购房意愿，这部分由第三方保管的订金必须无条件退回。
　　不难看出，美国的预售房与我们有本质不同，他们的制度设计能够更好地保护消费者的权益，而且，由于购房者的订金被第三方保管，不会被开发商挪用。因此，一些既得利益者拿出的所谓国际惯例其实是被“改装”过的??只留下对自己有利的一面而遮掩了对自己不利的因素。
2005年8月，中国人民银行房地产金融分析小组发表的《2004年中国房地产金融报告》指出：“很多市场风险和交易问题都源于商品房新房的预售制度”，人民银行建议“取消现行的房屋预售制度，改期房销售为现房销售。”
但是，一些被开发商买通的腐败官员连续几年都拒绝全国人大代表和人民银行的建议，继续听任预售房制度残害消费者，助推房价上涨。
目前需要解决的另一个重要问题是囤积居奇。囤积居奇可以人为减少供应，造成供不应求的局面。这里面包含两个内容：一是囤积土地。我国的土地不像西方国家是多种所有制并存，供应渠道多，而是由政府统一供应。开发商只要把从政府手中拿到的土地囤积起来，就能间接减少开发用地数量。大量土地被囤积是开发商哄抬房价的杀手锏。二是囤积住房。开发商经常通过减少住房供应量来制造供不应求的假象，为了强化这一点，一些开发商甚至通过雇人排队等办法，加大人们对未来房价即将上涨的心理预期，达到欺骗目的。针对两种囤积行为，我国法律都有明文规定，前者更是规定土地闲置两年即可无偿收回。
如果不尽快严厉惩处这种囤积居奇的行为，房市调控的努力很大程度上将继续被化解。
目前需要抓紧解决的第三个问题应全面清查开发商偷逃税款的行为，对违法犯罪者应严惩不贷。同时，应防止空手套白狼的开发商在掠夺大笔财富后，将财富转移到国外，以便在“出事”时逃之夭夭。
目前要抓紧解决的第四个问题是严查房地产领域的官商勾结，必须尽快建立起问责制度，对那些与开发商狼狈为奸，拒不执行调控政策的官员应该严厉查处，违法犯罪的应该绳之以法，决不姑息，真正做到令行禁止，政令畅通。
欢迎继续对这一问题进行讨论，我的信箱是：chinashengyin@yahoo.com.cn
2007年3月15日凌晨5点完成

想着你的笑

再看万科和PULTE的一些指标：

万科：

【利润构成与盈利能力】
┌─────────┬─────┬─────┬─────┬─────┐
｜财务指标(单位) ｜2006-12-31｜2005-12-31｜2004-12-31｜2003-12-31｜
├─────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜主营业务收入(万元)｜1784821.03｜1055885.17｜766722.62 ｜638006.04 ｜
｜主营业务利润(万元)｜507274.72 ｜303258.43 ｜193411.72 ｜139100.25 ｜
｜经营费用(万元) ｜62571.68 ｜46628.93 ｜32875.79 ｜21075.46 ｜
｜管理费用(万元) ｜85196.29 ｜51986.92 ｜36401.52 ｜36226.04 ｜
｜财务费用(万元) ｜14015.16 ｜1619.71 ｜-422.05 ｜-80.01 ｜
｜三项费用增长率(%) ｜61.40 ｜45.57 ｜20.33 ｜52.95 ｜
｜营业利润(万元) ｜345348.35 ｜204279.95 ｜127148.81 ｜82339.98 ｜
｜投资收益(万元) ｜-6455.32 ｜-8442.84 ｜-1218.52 ｜-687.40 ｜
｜补贴收入(万元) ｜- ｜- ｜- ｜- ｜
｜营业外收支 ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
｜净额(万元) ｜758.78 ｜1781.06 ｜102.64 ｜1384.10 ｜
｜利润总额(万元) ｜339651.82 ｜197618.17 ｜126032.92 ｜83036.67 ｜
｜所得税(万元) ｜108807.77 ｜54275.59 ｜34767.55 ｜26447.61 ｜
｜净利润(万元) ｜215463.93 ｜135036.28 ｜87800.63 ｜54227.07 ｜
｜销售毛利率(%) ｜37.24 ｜34.79 ｜30.91 ｜27.28 ｜
｜主营业务利润率(%) ｜28.42 ｜28.72 ｜25.23 ｜21.80 ｜
｜净资产收益率(%) ｜14.48 ｜16.25 ｜14.16 ｜11.53 ｜
└─────────┴─────┴─────┴─────┴─────┘

Pulte Homes Inc. (PHM) 来源finance.yahoo.com

VALUATION MEASURES

Market Cap (intraday): 7.06B Enterprise Value (25-Mar-07)3: 11.14B Trailing P/E (ttm, intraday): 10.37 Forward P/E (fye 31-Dec-08) 1: 22.78 PEG Ratio (5 yr expected): 2.76 Price/Sales (ttm): 0.49 Price/Book (mrq): 1.07 Enterprise Value/Revenue (ttm)3: 0.78 Enterprise Value/EBITDA (ttm)3: 9.456

FINANCIAL HIGHLIGHTS

Fiscal Year Fiscal Year Ends: 31-Dec Most Recent Quarter (mrq): 31-Dec-06

Profitability Profit Margin (ttm): 4.82% Operating Margin (ttm): 8.33%

Management Effectiveness Return on Assets (ttm): 5.21% Return on Equity (ttm): 11.00%

Income Statement Revenue (ttm): 14.27B Revenue Per Share (ttm): 56.581 Qtrly Revenue Growth (yoy): -14.50% Gross Profit (ttm): 1.15B EBITDA (ttm): 1.18B Net Income Avl to Common (ttm): 689.65M Diluted EPS (ttm): 2.66 Qtrly Earnings Growth (yoy): N/A

Balance Sheet Total Cash (mrq): 551.29M Total Cash Per Share (mrq): 2.153 Total Debt (mrq): 4.63B Total Debt/Equity (mrq): 0.704 Current Ratio (mrq): 3.799 Book Value Per Share (mrq): 25.761999

Cash Flow Statement Operating Cash Flow (ttm): -267.53M Levered Free Cash Flow (ttm): 208.35M 三年利润表： <FORM accept-charset=utf-8 action=/q/is></FORM> Income Statement Get Income Statement for: View: Annual Data | Quarterly Data All numbers in thousands PERIOD ENDING 31-Dec-06 31-Dec-05 31-Dec-04 Total Revenue 14,274,408 14,694,535 11,711,216 Cost of Revenue 13,128,768 12,492,871 10,078,359 Gross Profit 1,145,640（8%) 2,201,664 (14.9%) 1,632,857 (13.9%) Operating Expenses Research Development - - - Selling General and Administrative - - 92,434 Non Recurring - - - Others - - - Total Operating Expenses - - - Operating Income or Loss 1,145,640 2,201,664 1,540,423 Income from Continuing Operations Total Other Income/Expenses Net - - 60,114 Earnings Before Interest And Taxes 1,082,728 2,277,014 1,600,537 Interest Expense - - - Income Before Tax 1,082,728 2,277,014 1,600,537 Income Tax Expense 393,082 840,126 602,529 Minority Interest - - - Net Income From Continuing Ops 689,646 1,436,888 998,008 Non-recurring Events Discontinued Operations (2,175) 55,025 (11,467) Extraordinary Items - - - Effect Of Accounting Changes - - - Other Items - - - Net Income 687,471 1,491,913 986,541 Preferred Stock And Other Adjustments - - - Net Income Applicable To Common Shares $687,471 $1,491,913 $986,541

想着你的笑

显然中国的房地产公司毛利还是很比较高的，我们看看万科的人员结构：来自06年年报，

公司员工数量、专业构成
截至2006 年12 月31 日，公司共有在册员工13402 人，较上年增长22.3%，平均年龄为29 岁。
其中房地产开发系统共有员工2602 人，较上年增长35.2%，平均年龄30.7 岁，平均司龄3.3 年。学历构成
如下：博士占0.3%，硕士占11.9%，本科占66.4%，大专占18.2%，大专以下占3.2%，本科及其以上学历
占地产总人数的78.6%。专业构成如下：市场营销和销售人员454 人，占17.4%，较上年增长26.1%。专
业技术人员1458 人，占56%，较上年增长51.7%：其中工程人员773 人，占29.7%；设计人员341 人，占
13.1%；成本管理人员183 人，占7%；项目发展人员161 人，占6.2%。管理类员工 626 人，包括财务、
审计、IT、法律、人力资源、客户关系、信息分析等及公司高级管理人员，占24% ，较上年增长3.8%。
物业管理系统共有员工10800 人，较上年增长20%，平均年龄28 岁，平均司龄1.9 年。物业员工学历构成
如下：硕士占0.1%，本科占6.8%，大专占10.4%，大专以下占82.7%。大专及其以上学历占物业总人数的
17.3%。

抛开物业管理人员，再结合目前万科手中的项目，显然万科也是一家典型的开发商，建筑工程外包，设计外包。

建筑工程毛利是多少呢，我选一家上市公司龙元建设（挺优秀的一家建筑商）看看：

【利润构成与盈利能力】
┌─────────┬─────┬─────┬─────┬─────┐
｜财务指标(单位) ｜2006-09-30｜2005-12-31｜2004-12-31｜2003-12-31｜
├─────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜主营业务收入(万元)｜445488.95 ｜659028.57 ｜554118.09 ｜398416.63 ｜
｜主营业务利润(万元)｜30515.54 ｜39268.84 ｜28476.79 ｜20573.65 ｜
｜经营费用(万元) ｜453.47 ｜244.39 ｜48.26 ｜- ｜
｜管理费用(万元) ｜5893.11 ｜10880.03 ｜9886.23 ｜6793.66 ｜
｜财务费用(万元) ｜4545.95 ｜3748.38 ｜2116.19 ｜878.50 ｜
｜三项费用增长率(%) ｜46.81 ｜23.41 ｜- ｜- ｜
｜营业利润(万元) ｜19780.51 ｜24627.03 ｜16434.80 ｜12917.97 ｜
｜投资收益(万元) ｜-293.80 ｜-290.61 ｜-34.10 ｜-36.31 ｜
｜补贴收入(万元) ｜882.44 ｜834.57 ｜486.80 ｜20.74 ｜
｜营业外收支 ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
｜净额(万元) ｜-40.49 ｜-149.73 ｜-111.60 ｜-26.20 ｜
｜利润总额(万元) ｜20328.66 ｜25021.27 ｜16775.90 ｜12876.20 ｜
｜所得税(万元) ｜6778.80 ｜9087.06 ｜6318.18 ｜4504.12 ｜
｜净利润(万元) ｜12515.85 ｜14877.42 ｜10413.99 ｜8312.54 ｜
｜销售毛利率(%) ｜10.01 ｜9.20 ｜8.39 ｜8.36 ｜
｜主营业务利润率(%) ｜6.85 ｜5.96 ｜5.14 ｜5.16 ｜
｜净资产收益率(%) ｜10.40 ｜13.68 ｜10.50 ｜19.38 ｜
└─────────┴─────┴─────┴─────┴─────┘
再看看应收帐款周转率：可见周转率逐年下降，钱不好拿啊。。。

【经营与发展能力】
┌─────────┬─────┬─────┬─────┬─────┐
｜财务指标(单位) ｜2006-09-30｜2005-12-31｜2004-12-31｜2003-12-31｜
├─────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜存货周转率(%) ｜1.93 ｜4.03 ｜4.66 ｜7.76 ｜
｜应收账款周转率(%) ｜2.59 ｜4.86 ｜7.55 ｜8.64 ｜
｜总资产周转率(%) ｜0.74 ｜1.47 ｜1.94 ｜2.26 ｜
｜主营业务收 ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
｜入增长率(%) ｜4.30 ｜18.93 ｜39.08 ｜29.03 ｜
｜营业利润增长率(%) ｜24.97 ｜49.85 ｜27.22 ｜13.78 ｜
｜税后利润增长率(%) ｜18.30 ｜42.86 ｜25.28 ｜16.16 ｜
｜净资产增长率(%) ｜14.77 ｜9.68 ｜131.13 ｜24.03 ｜
｜总资产增长率(%) ｜38.18 ｜54.73 ｜59.75 ｜66.53 ｜
└─────────┴─────┴─────┴─────┴─────┘
应收帐款总量也不小：

【资产与负债】
┌────────┬─────┬─────┬─────┬─────┐
｜每股指标(单位) ｜2006-09-30｜2005-12-31｜2004-12-31｜2003-12-31｜
├────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜资产总额(万元) ｜653419.14 ｜543450.69 ｜351218.43 ｜219850.96 ｜
｜负债总额(万元) ｜522772.45 ｜425411.52 ｜248722.38 ｜176240.89 ｜
｜流动负债(万元) ｜522772.45 ｜425411.52 ｜247463.80 ｜176240.89 ｜
｜长期负债(万元) ｜- ｜- ｜1258.58 ｜- ｜
｜货币资金(万元) ｜78043.24 ｜66419.50 ｜72133.04 ｜30802.56 ｜
｜应收帐款(万元) ｜161401.06 ｜182116.61 ｜89294.18 ｜57461.97 ｜
｜其他应收款(万元)｜78231.27 ｜51276.08 ｜36689.28 ｜20907.64 ｜
｜坏帐准备(万元) ｜- ｜- ｜- ｜- ｜
｜股东权益(万元) ｜120361.48 ｜108757.98 ｜99155.93 ｜42900.55 ｜
｜资产负债率(%) ｜80.0056 ｜78.2796 ｜70.8170 ｜80.1638 ｜
｜股东权益比率(%) ｜18.4202 ｜20.0124 ｜28.2319 ｜19.5134 ｜
｜流动比率(%) ｜1.1227 ｜1.1293 ｜1.3541 ｜1.2203 ｜
｜速动比率(%) ｜0.6557 ｜0.7251 ｜0.8483 ｜0.6931 ｜
└────────┴─────┴─────┴─────┴─────┘