[讨论]对万科经营目标的讨论

starry

在补充一点 企业过度关注当前利润乃至未来几年的利润是完全不对做法

本质应该关心如何能不断增加和保持赢利以及抗风险的能力,而不是EPS本身.

如果企业把房屋折旧时间算100年 那么现在利润高高 未来利润低低 没有意义的事情

inninni

在稳的基础上保持持续增长,而一次二次成百上千的增长.

黑色帽子

2个字,稳定.

隐士

我不打你，我掐死你，我挠死你行不？

ctcai

复利的力量是可怕的.

掷铜板的人

xuxing163兄，你对万科可是很不看好呀！直接剔除出去，毫不留情啊！

个人认为，以王石为首的万科经营管理团队应该是中国上市公司中少见的优秀管理团队，想当年王石创立万科时不外乎开个小店卖科教仪器，20多年之后，竟成为总资产1千多万亿、年度净利润40多亿元巨型公司，这让我想起了半年多前本论坛中一位网友的名言（忘了该网友的名字）：

??价值是现金吗？价值是资产吗？价值是每股收益吗？不，价值是创造现金、创造资产、创造收益的能力。

万科从成立以来一直没有什么过硬的大股东背景，最终却能够拉来华润这样的背景强大的大股东；万科当年开个小店应该是没有多少钱的，多少年来，股东们却一直愿意把钱交给万科去使用（包括再融资）；以万科当年做从事的业务来看，不外乎是个自生自灭的小本生意，经过摸索了20多年后竟然做成了大生意。其中所依仗的，主要就是以王石为首的经营管理团队的能力。虽然经营管理团队的决策也有时会出错，但是最终也能知错而改。那么万科究竟有没有创造价值的能力呢？应该认为：有！

至于福探所提的万科有没有长期创造业绩增长的可能？关于这个问题，不利的条件在于：1、房地产行业是充分竞争性的行业；2、房地产行业的周期性。有利条件就在于，其管理团队比较优秀。

掷铜板的人

福探，记得你曾经分析过，世界上没有一个企业是靠并购来创造竞争优势，而是有竞争优势之后去并购才能更成功，如果万科在实体经营方面不能强过别人，他凭什么去并购别人？难道仅仅是靠增发募集的股东的钱吗？如果经营管理不善，并购越多每股收益就会越少（摊薄效应），相信这并不是郁亮所要的目标。只有将已有的竞争优势复制到新购并的资产上去，才是优良的购并。

价值是创造现金流的能力，而在创造现金流的过程中会涉及到资产的创造（这个会影响到每股权益E），涉及到业绩的创造（这个影响ROE）。价值是E和ROE是双轮驱动的结果，不能只看ROE。

至于在对价值的认识和具体表述方面，经营管理者肯定是比专业的分析师和投资家要矮一截的，但在经营决策和执行方面，专业分析师和投资者又比经营管理者要矮一截。出资人与经营管理者相互补充、相得益彰是一件好事，个人觉得不必咬文嚼字、淄铢必较哈。

［此帖子已被 掷铜板的人 在 2009-8-6 23:13:34 编辑过］

小丁子

高融资率，高收购率，房地产本身高杠杆率，再使点刁虫小计，使收益保持最长增长时间，逻辑上是完全可以实现的！思路和行动理念据此出发，对于优秀企业，以及优秀管理，那就是最大的讽刺了！

老人

每股收益增长率＝ROE×新增投资率（留存收益或股本融资等），其中，ROE显然是最基本要素，否则增长就会变味。然而ROE并不能单独解释公司的价值，比如那些“现金牛”（假设有较高的ROE）公司的价值对于一个业余投资人来说，就不一定是最佳选择（想一想喜诗糖果，巴菲特喜欢得不得了，但对一般投资者而言则可能并非是最佳选择。）

戴三块表

万科销售经理卷800万房款跑了

2010-06-01 来源：新华报业网-扬子晚报 作者：宋北飞

这是一个很大方、很有派头、看起来很有钱的男人。有一份很体面的工作：无锡万科金域蓝湾销售经理。

　　其实，这还是一个“脑瓜灵活、生财有道”的人：万科对外12000元 /平米的房子，他能优惠到9000元/平米。但是，你要给他1000元/平米的好处费。只是如今，他带着这笔不低于800万的好处费消失了――

　　天哪

　　一个人有这么多车位券？

　　一张券冲抵1万，一个人有几十张券，真的假的？送券的销售经理“失踪”了

　　记者的手里，有一份无锡万胜房地产开发有限公司快递给无锡金域蓝湾所有业主的“温馨提示”，上面写着“自2008年9月首次开盘至今，已有700多户业主购房。今年6月即将迎来12号楼和7号楼首批业主的入住，近期我司将对金域蓝湾地下车位进行首次开盘销售。鉴于金域蓝湾项目曾有过车位券活动，其中部分为非实名制的车位券，故此在车位开盘之前需进行确认登记工作。敬请有车位券的客户于5月31日前携带车位券原件、本人身份证、购房合同前往金域蓝湾售楼处进行确认登记。”――没想到，正是由于这份“温馨提示”引发了一场轩然大波。

　　黄先生是众多业主的一名，收到“温馨提示”后，他带着数十张车位券来到开发商处登记并认购车位（每张车位券价值人民币1万元左右），但遭到了开发商的质疑，“你一个人怎么可能有那么多车位券？”对此，黄先生解释，车位券有一部分是自己购买，也有一部分是开发商当时赠送的。白纸黑字上有开发商盖的章，怎么可能是假的？紧接着，越来越多像黄先生这样手持大量车位券的业主出现在万科。

　　据知情人透露，开发商在2008年底到2009年初，确实搞过赠送车位券的优惠活动。但从目前掌握的情况看，赠送量远远没有这么多――莫非，这些车位券有假的？

　　而黄先生因为车位问题没有得到解决，想起寻找当时的销售负责人邬尉琪问问怎么回事，却发现此人根本联系不上！这下，“大户”黄先生着急了，因为除了车位券，还有几十套房子都是从邬尉琪手里买的――现在他人跑了，房子会不会有问题？在这种担心下，开发商和黄先生本人都先后向警方报警。

　　天哪

　　一套房有这么大的折扣？

　　市价12000元/平米，成交9000元/平米，但要给销售经理1000元/平米的“回扣”

　　黄先生是一个不折不扣的“大户”。

　　2008年年底，他打算在金域蓝湾置办一处房产。在此后的3个月时间里，他多次来到售楼处，与时任无锡金域蓝湾案场销售经理的邬尉琪接触，双方就价格一谈再谈。从起初的一万三四千元/平米到八九千元/平米，最后黄先生购买了一套175平米的毛坯房，双方以8600元/平米成交。在黄先生的带动下，其身边的亲朋好友也纷纷加入到购买此楼盘的队伍中来。最后统计一下，购买量达到几十套，大家商讨应该以团购的方式去购买。于是，在价格上，双方展开了一场拉锯战。或许是在如此大的购买力面前，邬尉琪看到了商机，他开始了行动――

　　邬尉琪是销售经理，在房价的折扣上，他的权力还不小。黄先生举例说，如果楼盘的市面价是12000元/平米，邬尉琪可以通过手中的权力将单价降到9000元/平米，对于中间这3000元/平米的差价，邬尉琪需要从中拿走1000元/平米的回扣，即买房者实际支付的价格是10000元/平米。如果买房者同意后，双方再进行私下交易。而购房合同和发票上都显示的是9000元/平米，一切购房手续、贷款照常进行；邬尉琪1000元/平米的回扣则通过私下转账方式另行支付。

　　据黄先生说，他们和邬尉琪的“交情”不浅：邬在无锡万科做销售经理之后，又到苏州万科，手头有万科的多个项目。而黄先生一群人采用此方法，在无锡万科金域蓝湾、金域缇香、苏州万科等楼盘购买了几十套房产。如果按每平米“回扣”1000元计算，邬尉琪拿走的好处费高达数千万！

　　这还不算，黄先生说，无锡万科金域蓝湾规划中的临河4套别墅，虽然没有对外开盘，但是他们已经交付给邬尉琪几十万元的定金，定金上都有正式的公司章印。如今，邬尉琪不见了，这钱该由谁来认账？

　　这个销售经理――

　　很大方很有派头

　　记者随后找到无锡万科金域蓝湾的一名销售人员。

　　他告诉记者，“在销售案场，他的权力最大。”这名销售人员说，邬尉琪是上海人，今年30多岁，工作时颇具领导派头，穿着比较注重品牌，看起来很有钱。他说，每逢公司取得不错的销售业绩，他都会请全体销售人员吃饭，出手也比较大方。

　　当这位销售人员听说邬尉琪涉嫌诈骗时，非常吃惊，连说了三个“怎么可能”！他回忆，邬当时在无锡工作干得很好，去年还因升职调到了苏州万科，发生这种事很难想象。

　　这种私下交易――

　　买房人多败诉

　　一位房地产业内人士告诉记者，以前也曾发生过类似事件，买房者将开发商告上法庭索赔，但是最终都败诉了。因为当事双方属于私下行为，与开发商无关，开发商不会承担法律责任，最多是追究用人不当的责任。

　　记者随后从无锡警方了解到，目前邬尉琪以涉嫌诈骗罪潜逃在外，涉案金额至少800万，警方已经立案，并对其进行网上追缉，具体案情仍然在侦办过程中。

　　本报记者　宋北飞文/摄