中城主席王若雄：地产拐点已经出现 我并不悲观

大国寡民

中城主席王若雄：地产拐点已经出现 我并不悲观 中国房地产报

　　地产拐点已经出现

　　中国房地产报：半个月前，国务院总理温家宝在一次常务会议上说，要把调控落实到每一个城市。对于这句话，您是如何解读的？

　　王若雄：这应该是表明了，虽然调控政策已经出来了，但是在具体落实到每一个城市时，还存在局部的避重就轻的一些做法。中央得到了这样的一个反馈，希望纠正这样的情况，把每一条调控的措施都实实在在地落实到每一个城市。

　　另一个解读是，指我们的调控是不分南北东西，所有的调控措施都应该无条件地去具体落实。

　　中国房地产报：调控到每一个城市，必要性有多大？

　　王若雄：中国之大，东西南北的差距很多，实际操作起来时，要把一个政策运用到全中国是不太合适的。这就像开一副药给所有人吃一样，要因地制宜，因病下药。然而在中国的现状下，这又是一个很无奈的做法。如果你给了一个区域一点点空间的话，其他区域也会创造出更大的空间，哪怕是一个针鼻大的空间他都能创造出一个斗大的洞。在这种现实状态下，国家为了和谐，为了这种平稳的社会状态，牺牲一些实际上的需求来搞统一的处理，也是有它的道理的。

　　中国房地产报：那么，这在市场上意味着什么？

　　王若雄：这可能意味着要进一步检查政策的落实情况，可能意味着对那些不去落实的城市的官员要追究他们的行政责任。

　　中国房地产报：温家宝总理的这个话是不是更多与当前的反腐攻势有关，而不是对当前地产形势的一个最新、最强硬的表态？

　　王若雄：我想我们不要过度地去理解它，而应简单一些地从调控的角度去理解它。我不希望这件事情和反腐又拉扯上，我的理解就是对地产调控措施的落实。

　　中国房地产报：九部委检查报告已上交国务院，在您的位置上，您听到了哪些有关该报告的一些结论性内容？更严厉的措施正在来临么，或者此刻只是暂时的寂静？

　　王若雄：大局当前，我们要抓主要的问题、主要的矛盾，我们要从国家、中央的立场上来考量。对于我们来讲，地产可能是头等大事，但在国家这个大的棋盘上，它只是一个小卒子。有时候，为了一个车、一个将而牺牲一个小卒子，也是未可知的事情，也是理所当然的。我想大家对于地产方面出现的那么多的问题，包括政策调控之后出现的那么多的问题，大家有很多的反馈，我想这个是正常的。但是，这种反馈之后，会不会有那么快的动作反应到宏观政策调控上来？不会很快。

　　对于出台更严厉的政策，我没有那么悲观。现在调控的手段、力度都是前所未有的，可能是全世界都没有过的。在这种情况下，相当一部分的地产商要进行一定程度的调整。有些撤出，有些转行，有些并购。已有的政策，足以让我们清楚地看到，而不是预知到中国房地产发展的转折点已经出现了。

　　这种出现可能会向两个方向发展，一个方向是大的会越大，小的也可能活得很好，而中间地带的可能会麻烦。我们就是中间地带，又不足够大，也不足够小。公司做大以后，资源会更向它倾斜，特别是现在中国已有的大型国有企业，资金实力和人才储备都达到了一个相当的水准。就像万科，几年以前我们没有太大差距，现在的差距就是越来越大，万科这个月就发行了42个亿的定向增发，它的净资产可以达到200多个亿。一段时间后它又可以增发30%达到60个亿。这样就会越做越大，资本市场也会越来越灵活。

　　小地产商就无所谓，3年做一个项目，即使不挣太多钱，也不会把他压死。他可以精雕细琢，市场压力也不大，卖不了也可以改租。

　　现在这个转折点已经出现了，下一步房地产的整合、资本市场的整合已经摆到议事日程上来了。最重要的是与资本市场的合作。实际上，资本市场是在不断寻求好企业的，在这个过程中可能经过几个阶段的私募之后，就进入资本市场，再走下去，大家就在一个大平台上、一个制度下、一个条件下去努力竞争。

　　我个人认为，万科收购南都，就是一个非常明显的信号，也是一个很好的案例。一个很好的企业通过收购之后，可以拿到这个方面的资源，再到资本市场上去募集资金，然后不断地做成这种并购，资本市场非常看好这种并购。

　　中国房地产报：但是周庆治的退出，在冯仑看来，这是周本人人生观的一个调整？

　　王若雄：记者也许把一些客观的事实故事化，把它写得很有趣，冯仑也许那么看，但是我并不这么看。

　　他绝对不是做不下去了，而是一种战略整合。整个形势的变化，促使我们做出一个正确的选择。就是你走到一个路口，向左转还是向右转？现在南都和万科的整合就是一个正确的抉择。或者至少是他们两家都认为的一个正确的抉择。

　　顺驰就是一个更加典型的案例。它押宝在一个持续的、繁荣的、增长的中国房地产开发市场，但事实不是这样的。所以它迅速地崛起，也迅速地平息下来。但我不认为它就一定是一个完全的失败者，至少它这样抉择是正确的，它选择一个与资本市场对接非常好的上市公司去结合，这在本质上是没有什么缺点的。

政府应该阻止混乱继续增加

　　中国房地产报：过去几个月，包括北京、深圳、广州等地，公开市场上的土地出让大多采用招标出让。相对于一两年前，地方政府更青睐使用拍卖出让土地的做法，目前，我们正在看到一个“招标时代”的来临么？

　　王若雄：我并没有这个看法，我并不认为土地出让正在从拍卖为主转向招标为主。

　　我相信你拿到数据之后就不会有这样的想法了。因为从常规判断来讲，这个事情从中国反腐倡廉这个角度上来讲，从政府的动机、立场上来讲，他不太愿意承担这个招标的责任。除非一些特殊的项目，举例说，建桥、铁路、隧道等大型的公共性建筑，以及配套的周边房地产开发，类似这样的开发有些特殊的先决条件，具有这种可操作性。

　　中国的调控处于一个矛盾的旋涡中，一方面，我们需要把房价压下来，另一方面，我们要保证我们的土地安全。这两个方面的考虑都比较谨慎，措施也一次比一次严厉。“8.31”的土地规划，由随到随批改为一年一批，这些东西都是在强化、控制我们的土地安全。土地不能再扩大出让或供应。而政府又希望控制房价，满足居者有其屋的需求。可是实际上，没有土地就没有房子，没有土地，房子的供应量就会相对减少，这是一个相反的境地。

　　但是也有学者不同意这个看法。虽然土地减少，但是由市场上房屋的供应量上来看，从去年同期、前年同期相比呢，又增加了很多。按他们的看法，土地供应的减少，并不是阻碍房价降低的主要因素。

　　所以从土地的判断来看，我们仍需要有很多的分析研究工作要做，不能简单地从我们的印象上来判断这个事情。当然我们有从2004年到现在所有的调控，包括税赋等，对房价也有些正向，也就是正推动的作用。比如说税赋、比如说二手房的转让，本来二手房的转让就是希望打击炒房，但是同时打击了房屋的流动。因为流动就能增加供应量，增加供应量就能降低房屋的价格。等等吧，我想我们要需要一段时间来理出一个头绪来。

　　中国房地产报：从当前迹象看，土地招标出让的比例还会继续增加。

　　王若雄：我不认同这个观点。第一你没有数据支持。第二，北京并不是一个太有说服力的城市，2008马上就要到了，政府已经明确，从明年开始，所有的工地都要清除了，要保持空气质量等等。所以我想，现在的土地出让和正常的市场土地出让的关系不大，关系更多的是政府项目或者与2008有关的项目，所以它没有太多的代表性。

　　中国房地产报：从如今几个大城市土地出让的游戏规则来看，我们能不能说，大盘时代是否已经终结？

　　王若雄：我想不要用某一个概念强加给一种市场的行为，其实大中小盘都好，它都是一个市场的结果，并不是一个人为的。它是市场和客观环境发展的一个结果。有人炒出一个概念，大盘时代的来临和结束，我都觉得过于矫情。有人故意卖自己的智慧，填饱自己的肚子。但是在美国，在发达国家没有这种东西。一个城市需要发展了，它需要一个大盘来支撑；一个城市很老了，比如说华盛顿，它不可能有大盘，一年做的也就是几亩地的小盘，一个楼拆了要重盖，一个楼要修复，都是这种很自然的。

　　另外，我感觉大盘时代这个词语已经落伍了。

　　中国房地产报：最近一段时间，批评政府的声音似乎大过批评开发企业的声音。土地出让时，出现了很多意料之外的事情，从限价地难以确定细则，到一些地块招标推迟，甚至出现一些土地招标中的开发商回购条款，情况有点混乱。您总体的一个建议是什么？

　　王若雄：这个混乱的局面是一个自然的过程，政府需要做的是阻止熵的增加。一个基础的组织，在一个常态下，它的组织结构是益发地混乱，这个增加的混乱就叫做熵。熵增加是一个绝对的东西。举一个简单的例子，你这个房间本来很干净，今天拿一张报纸，后天拿一个杯子，后来越来越脏，这就是一个熵增加理论。人要做的就是不断地清除熵，不断地去打扫它。所以我觉得，这个过程也许需要一段时间，大家从这个熵增加的过程中解脱出来。我相信这个问题会逐步解决。

　　中国房地产报：您怎么看待一些地产企业“土地运营商”的志向或抱负，比如天津泰达集团、山东鲁能集团？

　　王若雄：圣经上有个马太效应，有的给你更多，没有的连同你有的一起剥夺。像这样大型的国有企业，资源会越来越多地向它集中，比如说它要拿一个10亿、20亿的项目，就像我们拿几千万元的项目那样的简单，而对于我们来说那个价格是不可能的。它拿的盘越大，也许成本越低，这就给它增加了一个机会。它只要想做，没有做不到的事情。

　　中国房地产报：很多行业外资金进入地产，您总体的观点是什么？

　　王若雄：很难说是一件好事还是坏事。假若在这样的情况下，民营企业和国有企业联手了，也许就是件好事。就像万通和泰达一样。

　　市场也好、资本也好、企业也好，他惟一的驱动就是赢利。它趋利的动机决定了它的行为。当大家把这个利润越摊越薄，摊到一个社会平均利润，然后大家就都走了。房地产本身就是一个纯市场化的东西，谁都可以来摊薄它，到时候就没有人骂它了。其实骂现在的房地产商就像十几年前骂电器生产商一样。

　　学习万科精细化制造能力

　　中国房地产报：您介意点评几个公司么？比如富力、合生、中海、首创、阳光100以及SOHO中国等。

　　王若雄：富力、合生他们都渡过危险期了，因为它们都上市了。一个企业要出大问题，主要是资金链条，至少在一个短的时间里它们解决了这个问题。它们是靠大规模和快速来取得市场，但是它们的产品品质、内部管理和品牌提升，我觉得离一个完整的企业还有一段距离。

　　中海是令我尊敬的企业，指的是它们在企业管理上所下的功夫。我有一本书《推开这扇窗》中，核心思想就是企业均好论。业务、管理、品牌、企业文化四个部分均好。对于一个企业来讲，发展特别快，像顺驰一样迅速遍布大江南北，黄河上下，它不均衡。它没有达到均好，只是在业务线上突飞猛进，管理、品牌、文化建设没跟上。所以迅速膨胀，迅速平定。

　　首创的情况比较复杂，它是一个综合性的企业。不能以一个纯房地产商的观念去评价它。首创置业做的这些产品也是非常努力，规模也够，因为它们有资源。但是从产品精益生产或者精细化制造的角度上来说，它还有一定的差距。我们之所以说要学习万科好榜样，就是要学习它在精益生产、精细化制造上努力前进，而且它已经做了大量的实践，但并不意味着它完美无缺。

　　阳光100这个企业我不太了解，我觉得SOHO中国是一个个案，不是一个学习榜样，无法复制。

　　中国房地产报：那您心中的目标公司是谁？

　　王若雄：在国内还是万科。在国际上，还是新加坡的嘉德。我看过它们很多产品，做得非常棒，就是我所说的三线一圆，而且在产品精益制造过程中不断创新。

　　对于明年，我并不悲观

　　中国房地产报：比较一下，今年9月、10月的市场气氛与去年同期有哪些异同之处？

　　王若雄：相同的地方是，在巨大的压力下，在增长，在努力，在努力地解放自己的压力。

　　不同点有几个：一是当时大家比较慌，虽然现在的压力更大，但大家已经逐步适应、习惯了。

　　二是当时大家比较冲动、比较感情用事，现在大家都回归理性了，从当时产品的发展、企业的发展，今天遇到这个事情是早晚的事，如果不是政府的行政干预造成了今天这种困境，明天市场也会使你接受同样的困境，到那时你的麻烦会更大，这是一个理性的判断。

　　三是那时没招，现在在想招，也许是考虑与资金市场的亲密结合，也许是考虑把自己嫁出去，找一个好的婆家，也许是考虑行业间的朋友兄弟联合起来，增加自己的实力。最后就是，把功夫用在产品上，做精益求精的产品，做精细化制造的产品，用产品在市场上取得胜利，不能再去忽悠市场，而是用产品的优势去获得市场的认同。

　　中国房地产报：您是否认为明年上半年或下半年，90平方米以下的中小户型会大量充斥市场？

　　王若雄：我没有特别的悲观，我并不认为，出现大量同质化的产品就会造成大量的滞销，我真的不那么认为。

　　在日本、新加坡、我国香港有很多同面积的产品，它们的价格会差5倍、10倍甚至更多。不同的做法可以做完全不同的产品。大家就会在这个游戏规则圈定的范围内去做产品的创作和创新。只要告诉我边界，不能出边界，这就好玩了。最怕的是没有边界，优秀的企业在这个圈定的范围内就可以做出非常棒的产品。

　　至于哪个开发企业说自己的竞争优势就是做大户型，没有这个事，那是胡说八道。小户型做不好，大户型也一定不是他的长项。

　　中国房地产报：假如您出现在胡润地产富豪榜上，你会很生气么？

　　王若雄：我现在的曝光率也很高，早就习惯了。从第一天做公司起就在阳光之下，阳光之下为什么还要怕聚光灯照呢？

　　中国房地产报：中城联盟的董事长会员之间，近日通常交流更多的话题是什么？

　　王若雄：聊聊我们的健康，如何锻炼身体，要多进行户外运动。拿地以及我们之间的合作也会谈。