[房产]★国税总局下发《关于房产企业土地增值税清算管理通知》

may

地块越升值开发商成本越大
　　国税总局下发《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，将土地增值税由预征改为清算 .
我国的土地增值税征收办法将从此前的“预征”步入房地产开发成功后的“清算”时代，地价一旦再度在开发期限内飙涨，开发商的囤地和开发成本将大增.

昨天，国税总局发布《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，明确房地产企业土地增值税进行清算式缴纳的适用范围，扭转以“预征”为主的土地增值税缴纳现状，标志着房地产开发迎来土地增值税“清算”时代。
　　《通知》规定，土地增值税以房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算，避免开发商以分期开发为由拒绝清算土地增值。
　　另外，《通知》要求，除房地产开发项目全部竣工外，纳税人应进行土地增值税清算的条件还包括：整体转让未竣工决算房地产开发项目，以及直接转让土地使用权的项目。主管税务机关可要求纳税人清算的条件包括：已转让的房地产建筑面积占整个项目可售比例85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余面积已出租或自用；取得销售（预售）许可证满三年仍未售完；纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续等情况。
　　新规自2007年2月1日起执行。对于因主客观原因不清算的行为，税务机关可参照类似企业税负情况，按不低于预征率核定征收土地增值税。

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关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知

?? 国税发〔2006〕187号

各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局，西藏、宁夏自治区国家税务局：

为进一步加强房地产开发企业土地增值税清算管理工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及有关规定，现就有关问题通知如下：

一、土地增值税的清算单位

土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。

开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。

二、土地增值税的清算条件?

（一）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：

1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

3.直接转让土地使用权的。

（二）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；

4.省税务机关规定的其他情况。

三、非直接销售和自用房地产的收入确定

（一）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产, 其收入按下列方法和顺序确认：

1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；

2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

（二）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。

四、土地增值税的扣除项目

（一）房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。

（二）房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。

（三）房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：

1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；

2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；

3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

（四）房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。

房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。

（五）属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。

五、土地增值税清算应报送的资料?

符合本通知第二条第（一）项规定的纳税人，须在满足清算条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续；符合本通知第二条第（二）项规定的纳税人，须在主管税务机关限定的期限内办理清算手续。

纳税人办理土地增值税清算应报送以下资料：

（一）房地产开发企业清算土地增值税书面申请、土地增值税纳税申报表；

（二）项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料；

（三）主管税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明资料等。

纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。

六、土地增值税清算项目的审核鉴证

税务中介机构受托对清算项目审核鉴证时，应按税务机关规定的格式对审核鉴证情况出具鉴证报告。对符合要求的鉴证报告，税务机关可以采信。

税务机关要对从事土地增值税清算鉴证工作的税务中介机构在准入条件、工作程序、鉴证内容、法律责任等方面提出明确要求，并做好必要的指导和管理工作。

七、土地增值税的核定征收

房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税：

（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；

（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；

（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；

（四）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；

（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

八、清算后再转让房地产的处理

在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。

单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积

本通知自2007年2月1日起执行。各省税务机关可依据本通知的规定并结合当地实际情况制定具体清算管理办法。

国家税务总局

二○○六年十二月二十八日

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福尔莫斯

土地增值税下月开征 对房企利润造成重大影响
　　
　　房地产调控再出重拳。国家税务总局网站昨天公布一份通知，从今年2月1日起，将正式向房地产开发企业征收30％～60％不等的土地增值税。据悉，这一税种自1993年推出后一直没有正式征收。业内人士普遍认为，该税种的正式开征，将对房地产企业的利润造成重大影响。
　　
　　2月1日起全面清算
　　
　　昨天，国家税务总局网站发布最新《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）。这份签署日期为2006年12月28日的通知指出，从2007年2月1日起开始，全国房地产企业将全面进行土地增值税的清算工作。
　　《通知》表示，土地增值税将以房地产开发项目为单位进行清算，"对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。"
　　通知规定，房地产开发项目全部竣工、完成销售；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；直接转让土地使用权等三种情况下，房产项目应该进行土地增值税清算。对于已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的需要进行结算；此外，对于取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；以及纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的需要清算。
　　所谓土地增值税，就是纳税人转让房地产所取得的收入减除规定扣除项目金额后增值额再以比例缴纳的税收。此次通知规定的扣除项目包括土地款、开发成本、配套设施等等，这些扣除项目要求房地产开发商必须提供有效凭证。
　　
　　房地产调控继续深入
　　
　　国务院于1993年即发布《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定了这一税种，由于此后房产一度不景气，该条例至今没有正式征收。
　　从2005年年底开始，深圳首先提出恢复土地增值税，此后全国各地陆续开始恢复这一税种。目前来看，国内各个地区对于土地增值税部分基本上要求房地产企业按照预（销）售商品房收入1％～2％的比例进行预征，而部分地区则尚未开始预征。
　　业内人士表示，此次出台与过去政策最大的区别在于：土地增值税清算条件发生了本质的变化。据介绍，过去土地增值税结算一般以开发项目公司注销税务登记作为结算节点，"也就是说，只要项目公司不注销，公司就可以长期不进行土地增值税的结算。"而目前，只要单期项目就可以成为结算单位，显示政府要求执行增值税征收的态度非常明确。
　　分析人士表示，此次土地增值税清算的通知，意味着国家对于今年房地产市场的调控还将继续，分析师表示，房地产税收环节调控，以前是一个一直没有补的漏洞，从去年以来出台的一系列文件都表示，政府试图将过去没有完善的税收体系进行恢复和完善。
　　2006年12月7日，2006年中央经济工作会议明确提出，要加强对房地产市场的合理引导和有效调控，抑制房地产投资过快增长和房价过快上涨。
　　
　　房产商利润面临下调
　　
　　记者昨天采访上海各大房地产开发商时，公司负责人所持观点非常统一。他们认为，对于房地产开发公司来说，一旦进行增值税结算，房地产开发企业的利润将会面临相当大的下调压力。
　　按照1993年的规定，土地增值税实行四级超率累进税率。即增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；超过200％部分，税率为60％。
　　基金公司研究员指出，此次税收清算对于各家房地产开发商的影响不尽相同。如果完全按照规定的累进税率计算，原先有大量土地储备公司的利润水平有较大的负面影响。由于这些公司此前拿地普遍价格低廉，这使得公司未来将会为此付出非常高昂的增值税。
　　与此同时，分析师表示，从去年年初开始，关于土地增值税的清算传闻已经开始预演。从去年开始，几家大的房地产上市公司按照国家规定将这部分款项作为成本计提，因此从账面来看，这些大型地产商的利润额不会有非常大的差异。
　　沪上一家大型地产商负责人表示，如果算上土地增值税，房地产行业将成为市场中征税比例最高的一个行业之一，由于盈利空间下调，未来企业对于房地产行业的参与程度将会继续下降。事实上，经历了两年的宏观调控之后，已经有大量小型房地产商开始退出这一行业，而随着调控深入，这一趋势将变得更加明显。
　　
　　对楼价的影响要看供求关系
　　
　　针对国家税务总局将正式向房地产开发企业征收土地增值税一事，业内人士认为，此举会对相关公司的利润产生较大影响，但对楼价影响要视情况而定，而有关上市公司已经开始未雨绸缪，料在股市强势行情下，其股价表现不会出现大的震荡。
　　"这肯定会对房地产企业经营状况有所影响，但是不会十分明显。"中国指数研究院华东分院副院长陈晟昨天对上海东方早报记者表示，一方面，对于长期经营房地产业务的企业而言，这部分成本的增加在可以承受的范围之内；另一方面，政府通过宏观调控措施，可以更好的维护市场秩序，并保护中低收入者的利益，长远看有利于经济大环境的改善。
　　市场对土地增值税从严征收早有预期，如万科A等多家地产商已计提了该部分税收。此外，对于此次土地增值税的征收是否会对房屋价格产生较大影响，陈晟表示，理论上，土地成本的上涨会推动房价的上涨。但从市场的角度讲，这还要视乎市场需求而定。如果市场购房需求疲软，那么要把这部分成本转嫁到房屋价格上，恐怕也是行不通的。
　　他指出，对于上海外环附近的楼盘，市场需求较弱，要把土地成本转嫁到房价上并不现实。而对市中心黄金地段的楼盘而言，市场需求旺盛，有的楼盘甚至供不应求，这部分楼价格可能因此上涨.