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JosephJ.Honic:美国住宅产业发展现状及经验借鉴 Joseph J.Honick：节能省地型住宅好！
（以下为翻译）：各位领导、各位嘉宾和同行下午好！我非常容幸受到主办方的盛情邀请出席这次盛会，与在座的各位欢聚一堂，共同探讨住宅产业化。同时我也非常欣赏宋部长做的演讲，用了大量的数据来说明，我觉得给我很大的压力，我也争取把自己的演讲做得更好。 在中外住宅产业发展中大家都面临一些共同的问题，比如说能源短缺问题，中美双方应该更多放弃一些政治上的偏见，大家在住宅产业领域加强技术的交流与合作。我希望我的演讲能给在座的各位满足大家不同的愿望和要求，给大家不同的观念。 我想探讨的不光是政策方面的问题，更多还有民众的意愿，如果更多地参与到住宅建设的过程中，我演讲的题目是《科技的承诺》，我认为科技的承诺如果没有技术和产品的广泛、自由地有创造性地使用，这个科技的承诺是没有价值的。现在我要给大家放一些幻灯片，让大家看一下美国住宅产业的进展。 大家在屏幕上看到这栋房子其实是工厂化制造的住宅，这些所有的墙板和里面的部件都是工厂制造的，大家看到这套住宅是工厂化住宅的形式之一，是魔术化的住宅，他的部件是一个个魔术的壳子在工厂制造好了以后通过卡车拼装运到现场的，它更好的是提供了一种更好的住宅质量，而且更好长的生命周期。有一个小故事，2001年的时候，我在一个研讨会上规定有一个3分钟的中文对白，为此我请人专门学了汉语，我曾经非常努力地去学习汉语的发音、语音和语调，之所以这样是希望我通过麦克风说出来的中文能够被大家所了解，造成的结果是无论是翻译者还是在场的听众都不明白我说什么，不知道我用哪国的语言在表达自己。 无论如何在那次演讲结束的时候都受到了热烈的掌声，因为大家都为我的勇气在热烈地鼓掌。这是不同的角度来看的我们刚才介绍的魔术化的住宅，大家从图片可以看到，这样的房子是怎样造出来的，这是另外一种工厂化制造的方式，板式住宅，所有的板材都是在工厂里面加工的，他要求有计算机的程序，然后根据计算机的程序把这些板材进行切割。在美国，每年住宅的竣工量是250万套，我想介绍一下在美国制造住宅的有几种主要的方式。 其中44％的住宅是在现场由工地施工完成的，其他的几种方式都是采取工厂化制造的方式，其中一种占市场份额的44％的方式就是用板式住宅的方式来生产的，可以节约大量的劳动力和时间。现在我以其中一家美国的公司Forest Home为例介绍其中的板式住宅，下面逐一介绍的是板式住宅的一些优越性，其中一个优越性是时间效率比较高，具体有三点。 第一，有设计的计划，由工程师和木匠、设计师一块完成的。第二是在现场施工的计划，通过工厂化住宅你只要预定以后就会知道什么时候房子可以交付使用到现场去安装，但如果现场在工地上制造的话就会受很多天气因素的影响，施工的进度也不能保证，就会消耗大量的人力物力和钱财。 在财务运营方面有一些特点，比如说你要选材的时候可以更高地提高选材效率，可以减少在现场材料的丢失，还可以减少现场垃圾的产生量，可以减少你的保险费用，同时还可以把设计的费用也包括进去。 板式工厂化住宅第二大优势是更好地提高了住宅的质量，工厂里面对住宅的整个形体进行缺点的设计。 第三大优势减少了劳动力的占用，工厂化的住宅用一个卡车早上8点运来的时候，下午5点时候大的结构体已经基本上装配完成了。在这张图可以看持续板式工厂化住宅优势体现出来了，第一天到下午8点的时候夯架和结构体搭建出来了，到第七天全部的结构就完成了。有一种对比图，右边的图片是传统的建筑，和左边的板式工厂化住宅对比，左边的第一天可以看出房子的雏形，而右边传统的方式是现场什么都看不出来，一团糟。 这种板式工厂化住宅不是在现场施工完成的，而主要在工厂预制的，它有几个特点，一是建材得到更好的管理，二是保证了一贯的高质量，第三是更好的市内工作环境，第四是减少建造过程中的垃圾，第五是你同时在建筑的时候把地基和上面的框架完成，同时在工厂生产。第六，对工人来说保证了施工的安全。 第一条是更加方便简洁的建材管理，在这个图片看出来一个工人用叉车可以把所有的板材进行运送或者加工，第二张图片说明了更加高质量的监管，通过这些图片大家可以看到，有很少的工人，只需要非常少的人力就可以进行板式住宅的生产。通过计算机编程来管理，所有的板材可以保证质量是非常一致的连贯的，而且切割的准确性也得到了大大的提高。 下面大家看到的几张图片都是通过工厂化方式生产住宅，它们不同的样本，这是另外一个通过不同的设计来体现出来的。这是另外一个设计和外观，（PPT）。这张图片其实在每个是一个豪华的别墅，它所有的板材、楼板、墙板、夯架都是在工厂预制的，然后运到现场来组装的。 在美国也有一些人不想住工厂化生产的住宅，但就这些人让他到现场去看板式工厂化生产出来的住宅，其实他们也说不出外观方面有什么不同。所有的这些工厂化生产的板式住宅，其实标准不都是一样的，要考虑一些不同的标准和技术要求。 在美国最大的一家板式工厂化住宅生产厂主要做的就是住宅屋顶的夯架和楼板，在工厂化住宅里面内部装修来看，在结构体系建完以后按照各客户的意见再安装进去，就能够非常体现出房屋的多样性和个性。板式工厂化住宅结构体系分成两，一种是开放式的板式体系，一种是闭合式的体系，第一种是把所有的板式楼板和框架运到现场，但没有地下水的体系和管道的铺设，在闭合式的板式住宅与前一种的开放式不同，他把所有的住宅板材和住宅中所需要的电线、管线，还有一些保温的材料都做进去，直接运到现场不用再进行后期的加工了。 大家所担心的后勤问题、运输的问题、包括配送的问题，其实大家都不需要太担心，从宋部长的讲话中得到一张启示，宋部长有一张图对比德国、日本、瑞典使用面积的图，住宅是为了人居住时使用的，我注意到过去中国十几年的发展是飞速的，十几年前中国的住宅面积就非常小，有的人在房间里两臂都伸不开，我本人就是出生在美国一个非常小非常狭窄、居住面积非常有限的一个家庭里，所以在我的心理上，随着我的长大我希望能够有越来越大的空间供我使用。 我也注意到中国在几年以前进行了住房制度的改革，住宅不再是一种福利，而是一种商品。从中外的经验都表明，住宅产业化应该是提升住宅的建筑质量和功能质量的必由之路，我们要关心的不光是如何建立一些足够大的房子让居民居住，而且我们还想知道居民到底想住什么样的房子，无论贫富贵贱，在对房间功能的追求上都是一致的，都想有一个交往的空间，都想有电视和其他的一些家用电器设备，在英语中有一个非常关键的词“Hope”（希望），在座的各位有很多是投资商和开发商，我们要关注客户的需求到底是怎样的，他们想要住什么样的住宅。所有这些住户其实无论他住的房间大与小，都关心能源的消耗，因为能源短缺的问题是越来越突出，越来越多的住户关注环境，如何住起来更方便，环境更优美。 二十二年前我参加了美国加利福尼亚州制定节能政策小组，后来加州的节能政策被当做全美的一种样板进行推广，有一些标准和规范也被中国所引进和吸收，从宋部长的讲话里我知道中国非常关注能源节约的问题，通过各种各样的方式节约住宅建筑过程中的能源，包括屋顶、楼面、屋面的节能，还有通风系统，被动太阳能的使用，住宅的朝向问题，如果在夏天减少太阳的直射，如果在冬天吸收更多的太阳光。根据不同国家国情的需要中国也是一样，应该更多地采用生态环保的能源，比如说生物纸能源，水能发电，地热资源，被动太阳能，我相信世界各国的人民不分国界，大家都想居住在一个更好的生活环境中，中美两国的居民有些在住宅领域对功能的需求都是一致的，比如说在美国，每家每户通常有一个洗碗机，他们还希望有一个互联网的接口，在中国也是这样的，中国的电信也发展得越来越迅速，任何的家庭都有一个互联网的接口。 我要介绍一下美国最新的一些住宅发展的趋势，其中一个是在美国越来越多的住宅要建成智能化的住宅，通过一些电线或者通过一些电器设备进行控制，来提高住宅生活的质量。这种智能化的住宅在美国也是属于一种豪华型的住宅，这里面通过一些电器设备可以完成安访、室内室外的安全监控、煮饭、收听一些远程的项目，我注意到在中国越来越多富裕起来的人们也想使用这些功能，在中国随着大家物质生活水平的提高，大家对于周围的居住环境要求也越来越高，不光是环境要好，而且室外的绿化环境也提出了越来越高的期望。在广东省很多住宅不光外面环境好，还有的住宅已经建到了高尔夫球场里面，这是为了追求一种更美好的发布环境。 我们在演讲里除了要谈到工厂化生产住宅的重要性和必要性之外，我还要对在座的各位、开发商来谈一下如何提高你的市场份额，比如将来你要开发工厂化住宅，如何从中获益。在美国一个新的住宅趋势是建老年公寓，在中国也慢慢地步入老龄化社会，如何给这些老年人提供更好的居住环境，提供更健全的服务设施、安全设施，这也是非常必要的，老年住宅在美国已经取得了非常成功的经验，美国取得成功的经验已经越来越受到世界各国的注意，比如亚洲一些国家日本、中国也在慢慢向美国学习经验，我觉得老年住宅有几个好处，一是对私营的开发商来说这是很好的盈利机会。第二，这对老年人来说也是一个喜讯，能让老年人住上更加舒适的环境。 第一是老年公寓是一个新的发展趋势，还有一个是绿色住宅，这不光是迎合提高环境型，还有很大的优势是节约能源，通过绿色住宅能够更有效地利用资源。刚才说的这些都是很好的前景展望，但是并不是大家想想就能够达到的，我们还要采取实际的行动。 我今天演讲要说明的是我是中国人的朋友，我也想跟中国加强一些交流与合作，大家不要怪我说话像一个老爸爸一样絮絮叨叨的，但我这是发自内心的，非常想让中国的住宅产业越来越好。 最后我总结八点如何提高市场占有率的关键点，一个好的住宅开发项目希望在座的各位注意，首先是声音的处理，包括噪音的处理；第二，要有英明的财务决策，如果一个项目没有很好的财务管理，就无异于在扔钱；第三，提供一个有效的市场，在美国我们通过抵押贷款这种方式让大多数的人都能够属于他们自己产权的住宅，不光是开发商还有政府的人员都要注意金融的管理，通过抵押贷款的方式能够让更多的客户住上他们想要的住宅。 第四，对潜在客户来说他有有效的市场信息和知识，我注意到在中国很多楼花阶段的时候，还没有建房子就已经卖出去了，可是在美国这是不允许的，在美国所有的楼都要先建一些样板间，由将来的潜在的客户来选他们想要什么样的住宅，并且这样他们会知道将来要住到什么样的房子里面去。根据这些客户的信息汇集起来将要开发什么样的住宅，这与在中国的操作方式是完全不一样的。 我觉得中国的住宅市场正在经历一个繁荣的发展阶段，只要看看我们这个展示大厅，展览的各个楼盘，各位就会明白我说的意思。但只是说把房子卖出去并不仅仅是我们开发商所要关心的，这一个老的法则了，房子在卖出以后，开发商更重要的是要关心后续的一些售后服务，这是第五点，应该有一个完美的客户服务。售后服务很重要，在美国通过客户你可以吸引更多的客户来了解你，然后投资你，然后建更多的住宅。如果你只是一锤子买卖，这个房子售完以后不太管后续的服务，你的客户永远只是卖出房子的这一个。 市场营销不光是把东西卖出去就好了，市场营销是了解客户的需求，然后去创造一个市场，需要更多的教育和一些信息的传播和培训。 下一位演讲者是来自日本的高桥正树先生，我也曾经在日本住宅产业的合作项目也做过，我知道日本在提高住宅的功能和质量方面有很多很好的经验，日本有很多很完善的技术规范和标准来保证住宅的建立，通过加强住宅的产业化提高住宅的功能质量，降低造价，来满足大家对住宅不断增长的需求。 最后我用三句中国的言语结束我的演讲，“不要害怕走得慢，而不要停滞不前”，“前人栽树、后人乘凉”，“千里之行始于足下”，让我们从现在开始迈出住宅产业化坚实的一步。 | 
发表于 2007-6-18 10:39:00
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