住宅产业化期盼政策支持

大国寡民

住宅产业化期盼政策支持

建设部制定的《建设事业“十一五”规划纲要》指出，必须大力发展节能省地型住宅的建设，提高住宅产业现代化水平；加快建立适合我国国情的工业化住宅建筑体系和完整的住宅产品体系，实现科技含量高、资源消耗低、环境污染少、各种资源优势得到充分发挥的住宅产业现代化发展目标。同时提出，到2010年，新建住宅建筑节能达到60%以上，节水率在现有基础上提高20%以上，对不可再生资源的消耗下降10%的目标。

如何实现这些目标？最近，记者采访了全国政协委员、中国房地产业协会副会长、建业住宅集团有限公司董事长胡葆森。他表示，为切实保障以上目标的实现，建议尽快出台相关的鼓励政策，引导房地产开发企业积极参与，促进住宅产业化，推广节能住宅的应用。

胡葆森说，在欧美、日本等发达国家，住宅产业化水平和住宅节能水平都已经达到了相当高的程度，应用非常广泛。发达国家的房地产行业工厂化程度平均超过50%，日本达到70%以上，住宅能耗水平仅相当于中国的30%～50%。

从欧美等国的经验来看，住宅产业化及节能技术得以迅速发展的最主要因素之一，就是国家提供的各种支持。由于住宅产业化和节能住宅开发需要进行大量技术创新，并对建筑材料质量、建筑技术水平有相当高的要求，在形成规模效应之前，应用住宅产业化技术和节能技术将不可避免地提高住宅开发成本。与此同时，由于住宅产业化和节能技术带来的质量改善、能耗降低等效果需要较长时间才能得到充分认识，市场接受这类住宅仍需要较长的过程。因此，要加快住宅产业化的发展、顺利推广节能住宅，实现节能省地目标，迫切需要相应的政策支持。

为此，胡葆森建议从四方面着手。

一要完善相关产业政策，支持发展。应当尽快制定住宅产业化及节能标准，将应用住宅产业化和节能技术、并符合相关标准的住宅项目，列入鼓励类型产业目录，促进其优先发展。目前普通住宅享受的政策优惠，高于非普通住宅。而由于成本因素，初期应用住宅产业化和节能技术的住宅，其价格可能高于同类型的其他住宅，因此存在本来属于普通住宅、因为运用了先进技术反而被划入非普通住宅的可能性。因此，建议对应用住宅产业化和节能技术、并符合相关标准的住宅项目，制订不同于一般住宅开发项目的普通住宅标准。

二要实施鼓励性税收政策。政府通过税收工具，降低开发环节成本和购买者成本，可以充分调动房地产开发企业的积极性，并有助于购房者尽快接受蕴涵先进技术的住宅，实现促进住宅产业化和推广节能住宅的目的。税收优惠包括：开发环节对房地产开发企业的税收优惠，如营业税、所得税减免；销售环节的税收优惠，如在新房销售时实施契税优惠，在二手房销售时实施营业税优惠等。

三要充分发挥金融支持作用。充分发挥金融杠杆对住宅产业化及节能住宅推广的支持作用，包括对符合条件的住宅项目优先提供开发贷款、适度放宽负债率限制或降低开发贷款利率，对购买该类型住宅的购房者降低首付要求或降低按揭贷款利率。

目前，日本对体现产业化特征的建设项目，政府金融机关给予低息长期贷款。美国贷款机构则设计了“能源之星”抵押贷款服务，居民在购买经“能源之星”认证的建筑时均可向这些银行申请抵押贷款。此外，这些贷款机构还采取诸如返还现金、低利息等措施，鼓励居民购买经“能源之星”认证的住宅。

四要充分发挥城市规划的引导作用。充分发挥城市规划对项目开发的引导作用，包括为应用住宅产业化和节能技术的项目提供公共配套支持；在土地出让时，优先考虑该类型项目的发展，对招标出让的土地，在综合评定时对应用住宅产业化和节能技术的项目予以加分奖励；在项目规划设计上，可以考虑放宽对该类型项目的容积率限制。