现金决定存亡 地产业谁能扛过6月

福尔莫斯

现金决定存亡 地产业谁能扛过6月

经济观察报 记者 胡芳洁 对于中国房地产企业来说，2008年注定是现金决定存亡的一年。

2008年3月25日，央行今年以来第二次提高银行存款准备金率，达到15.5%，再创历史最高水平，紧缩的货币政策没有任何放松的趋势；3月20日，恒大地产宣布中止上市计划。在银行贷款难以获得的同时，地产企业似乎又在IPO融资上进入了死胡同。

“现在热钱还在继续进入国内，既没有进股市也没有进楼市，而是在放高利贷。”虎杰投资顾问首席分析师张寅说，这类贷款的利率接近银行利率的一倍，而贷款方中，房地产企业至少占据18%至20%的比例。现金流的危机正在蔓延。

法国巴黎证券(亚洲)有限公司董事总经理陈兴动则表示，如果成交量不足，资金无法回收，6月可能就顶不过去了。

经济观察报：2008年以来央行又两次提高银行存款准备金率，从紧的货币政策使得地产企业在获得贷款上变得比以前更为困难。现在有开发商表示，他们从银行获得贷款的利率比正常贷款利率高10%到30%不等，而通过其他渠道贷款也同样困难。你如何看待信贷压力给房地产企业发展带来的困境？

张寅：现在的问题是，用比较高的利率能够贷到款，但是数量并不能满足需求。例如本来需要10亿元，可能只能贷到5亿元。未来3个月，这种状态不会有变化，主基调是从紧的。能拿到贷款的主要还是知名的企业。目前是其他的融资渠道被堵，地产企业又回到了银行系统，而随着存款准备金率提升，银行本身能放的贷款也不多。好多人都寄希望于货币政策有松动，但是目前看不出货币政策放松的迹象，即使放松，也不是对房地产企业的，一直以来房地产涨幅都是超过物价涨幅。

经济观察报：3月20日，由于“市况欠佳”，恒大地产集团宣布中止上市计划。而目前还有大量的房地产企业正在开展上市计划。SOHO中国董事长潘石屹对此表示，未来100天是很多房地产公司发生剧变的100天。你如何看待这种剧变的可能性？

张寅：由于资本、信贷市场的双重变化，美国股市、香港股市、大陆股市都出现波动。其实恒大上市没成功，是预料之中的。在今年上半年都不能成功。现在想上市的地产企业，不是说绝对不能上，而是看你以什么价格上，现在只能贱卖。有的企业没钱，贱卖也可能卖，半年之内会有这样的情况出现。

实际上地产业的洗牌并不是从现在开始的，这种情况早已发生，只是说接下来会有一个集中的表现。从2006年顺驰事件，行业洗牌就开始了，现在是等结果的时候。为什么两年以后才出现呢，房地产业从拿地到销售，有一个周期，有一个滞后的效果，2006年就打响洗牌的发令枪了。现在大家都看到房地产业的问题，如果大家都认为有问题，那就已经到了最严重的时候。好企业是在变化一出现的时候就做出反应，地产企业的问题永远都出在现金流的枯竭上。

之前大家都在讨论拐点，说明变化出现了。如果一点变化都没有，就不可能大家都来讨论。有的企业做出了动作，有的在观望。现在也是容易出假房贷的一年，今年是假房贷的高风险年，两三年以后这个问题会暴露出来，2002年就出现很多假房贷，主要是成交量少，和现在的情况比较类似。

陈兴动：现在市场形成一个预期：房价在向下走。就我看来，房价还可能往下。4、5、6月份最可能出现地产商的现金流问题，因为这是传统的销售旺季，如果成交量不足资金无法回收，4、5月份可能还能扛过去，6月可能就顶不过去了。

地方政府不会希望房地产业趴下，地产企业的现金压力，也会形成巨大的压力压在地方政府身上。奥运会以后，8、9月份对融资的限制会得到改进。

现在A股已经完全失去融资能力，好的企业应该允许他们去发债，现在应该做发行公司债的准备；地产企业上市，从政策上讲已经没有问题，证监会表示房地产企业已经不存在暂停上市审核的情况，地产企业IPO按正常程序进行。经过半年以上的调整，把以前的泡沫挤掉，会有一些恢复。

为了寻求资金，地产企业可能会采取降价销售，或是通过企业间的收购兼并方式来实现。还有的企业楼盘不要了，会出现新的烂尾楼。银行贷款贷不到、资本市场融资融不到、房子卖不掉，这三个方面共同导致地产公司的资金问题。从6月后到政府新的调控政策出来之前，这期间是房地产企业最容易出问题的时期，主要是现金流的问题。

经济观察报：随着资金来源的收紧，地产企业在土地市场的表现明显不同于以往，年前不少土地流拍，目前有大型的地产公司表示，暂停招拍挂拿地。你如何看待地产企业对土地储备的态度转变？

张寅：关键在两点，一是招拍挂，一是全款付。全款付对企业的现金压力是很大的。关键是有人拿到了钱但是乱花了。如果没有乱花，这次地产洗牌肯定洗不出去。以前房价、地价涨得快，地产企业很容易拿到地以后去抵押、发债，在资本市场获得资金。现在房价出问题和企业的资金链出问题，这种影响是相互的。以往的地王有可能地不要了，拿出来卖掉。

陈兴动：成都之前的地价就很高，这批地会成为很大的负担，利润率会下降。企业可以把房子建得高档一点，价格卖得高一点，但是毛利率达到60%-70%的情况不会再出现了。

以前，土地储备高，地产公司是作为一个亮点来展示。现在发生了变化，把资金在土地储备上放入过多，会成为一种负担，特别是在高位上拿地的，会是很大的负担。上市融到钱又没有拿地的，这样的企业是有利的。买低卖高是商人的特性，现在许多地产商在拿地方面观望，他们觉得地价还有可能降。

经济观察报：那什么类型的企业会生存下来？地产格局会发生怎样的变化？

张寅：大、中、小型的企业都会有活下来的。大型的地产公司也有个别过不去，相对来说大型的会死得少一点，能活下来的中小企业，一定是保守型的，就是在财务安排上做了自己力所能及的事情，凡是激进者都可能死；还有就是对已经变化的市场没有做出快速反应的，也会死。小企业如果现在还捂盘的话，就是自杀，为了资金的流动性，不要捂盘了。灵活的财务安排非常关键，这个时候更不要借高利贷。顺驰卖了可以说是地产洗牌的标志性事件，这是缓慢的开始，先看第二季度会发生什么吧。

陈兴动：这次不应该出现1992年、1993年那样的房地产危机。经过这一轮调整，房地产行业会更成熟，投资者、企业、中介都会学到东西，会形成一种新的发展模式，例如由政府控制60%-70%的市场，剩下的由市场来处理。中国有13亿人口，这是一个很大的需求市场。

未来的发展对开发中低档房屋的企业的冲击，将远远小于开发中高档房屋的企业。例如，对万科的冲击就会小于其他的企业，因为万科一直都是专注在中低价位房屋这一块。建设保障性住房的机会，应该更公平一些，除了国企，应该让其他的企业也有机会参与。

经济观察报：国内地产业发展波动出现，似乎并没有影响外资投资的兴趣。2008年3月，金地集团与瑞银集团签订合作协议，双方在中国境外共同发起设立房地产投资合伙企业。你如何看待外资对国内地产业的判断及其流向？

张寅：外资现在重点不在住宅，而在酒店。由于次级债的影响，外资的积极性受到一些影响，除香港外，欧美的外资是有这个心没这个力。目前外资介入住宅市场的比较少。现在热钱还在继续往里进，不过他们既没有进股市也没有进楼市，而是在放高利贷，利率接近银行利率的一倍，借高利贷的房地产企业至少占18%-20%的比例。

陈兴动：外资的判断从长期来看肯定是正确的。中国的问题蛮复杂，就我看来，跳开投资者的角色，从中国的角度来看，中国的房子应该是用来居住而不是用来投资的。如果房地产价格高起来，帮助地方政府提供资金进行市政建设，以后是没有路可以走的。城市建设好了，但是工资上不去，无法吸引人到这个城市。其实政府有很好的办法来对付，最好控制的就是税收，让交易的成本变得很高。

如果中国将房地产真的当成住宅而不是投资品的话，是没有问题的。美国的房地产完全靠市场来调节，投资的积极性很高，但美国市场是需求不足，中国是供给不足，美国的次级债，也是当初为了刺激购买而导致的。中国现在存在次级债的比例也是有的，只是没有美国高。年初以来，放在股市里的钱，现在很多只剩下30%、40%。之前不少人将房子做质押，贷款进入股市，质押贷款就是典型的次级债。在中国，法律上规定银行不能没收作为居住用的房子，而美国是可以的，这样增加了中国银行的风险。

经济观察报：次级债在国内有哪些影响？

张寅：2006年12月至2007年6月，短期质押贷款出现的很多，拿房子抵押的短期贷款还贷期限为1年。个人房贷包括新房贷款、二手房贷和质押贷款，我们有一个统计数据，当月个人房贷中质押贷款的比例，2006年12月是38.85%，2007年1月至7月所占比 例 分 别 是 51.62% 、44.70% 、48.57%、52.43%、43.74%、44.71%和20.33%。2007年4月达到最高值，现在正是还贷高峰期。这就是典型的次级债，这些钱很多都是进了股市，2007年4月股指是3800点，这些资金明显存在风险。