发改委称部分城市住房交易将会回升 上涨压力加大

ICE

发改委称部分城市住房交易将会回升 上涨压力加大

　　
　　国家发改委近日的分析报告表示，部分城市经过一段时期调整后住房交易将会有所回升，二季度房价上涨压力加大，全国房价整体将保持温和上涨趋势。此前，国家发展和改革委员会与国家统计局的调查显示，今年一季度，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11%，涨幅比上季度高0.8个百分点。

　　该份分析报告基于这样的理由判断房价将继续上涨：流动性过剩、人民币升值对包括房地产在内的资产价格有一定拉动；钢材、人工成本的快速上升，也会推动住房价格特别是中小城市住房价格的上升；近期股票市场深幅调整，大量资金逃离股市，同时，随着我国经济增长的放缓，部分生产流通环节也会退出部分资金，在投资渠道狭窄和通货膨胀率居高不下的情况下，这些资金很可能选择再次进入房地产市场，而不是存入银行，从而拉动房价继续走高。

　　这些理由在去年10月之前足够可以解释资产价格上涨，但是目前来看，这些理由忽视了全球资产价格大跌的趋势而难以成立。事实上，全球其他国家的房价都在下跌之中，中国一些城市下跌的房价很难继续上涨。流动性过剩制造的全球资产价格泡沫在去年下半年首先在美国破裂，并出现流动性紧缩。中国则在去年秋天开始了主动紧缩性的货币政策，并有专门针对二套房贷政策的严厉措施，这导致了去年10月以来的房价回调甚至部分地区大跌，上证指数也惨遭拦腰斩断，资产价格大幅缩水，大量资金逃离资产市场。

　　意图通过资产投资迎战通胀，并规避负利率损失的做法遭到重创，深沪股市不景气以及深圳等住房投资活跃的地区房价大幅下跌，让保值增值的资产投资被套严重，投资者苦不堪言。因此，即使有大量资金逃离股市后，也很难轻易涌入楼市，因为美国、欧洲、日本等主要经济体的房价下跌才刚刚开始，人民币被迫升值所造成的经济损害以及可能的热钱出逃，意味着中国宏观经济走势可能放缓，甚至不排除资产价格大幅下跌的可能。

　　为了抑制越来越严重的通胀，中国必须继续实施紧缩性的货币政策，这注定了严重依赖银行信贷的住宅市场缺乏金融支持；部分中心城市的房价下跌也令市场观望气氛浓厚。而更为关键的是，中国近年来快速上涨的房价主要由投资需求决定，尤其是上海、深圳、北京等中心城市的投资炒作带动全国房价上涨，住宅消费者被动接受。随着高通胀以及楼价越来越高，真正住宅有效消费者愈发不足，最在意收益与风险的投资者显然高位接盘的可能性极低。

　　此外，虽然物价上涨带来住宅建安成本增加，但是，一方面当前住宅市场已经转由需求决定；另一方面，土地成本价格也开始大幅下滑。在过去的一个季度，全国各地出现了大量土地招拍流标的现象，显然开发商对后市并不乐观，即使有所成交，价格也较去年各地频繁刷新的“地王”大幅下跌。但是，与市场上住宅以及土地价格回落的现象不同的是，国家相关统计数字却仍然呈现大幅上涨：如全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11%；土地交易价格同比上涨16.5%，涨幅比上季度高5.8个百分点；居住用地价格上涨21.7%等。这些数字并不能反映市场的心理和预期。

　　尽管有关部门期望房价实现软着陆而不是快速下跌，以免威胁金融稳定，但是，更需要警惕的是防止这种心态被市场利用而再次炒高房价。自去年下半年内地拟开港股直通车以及美国次贷危机爆发以来，大量境外热钱加速流入并潜伏于资产市场，随着人民币升值空间的越发有限，游资希望在资产市场高位出逃的动机也就越发强烈。

ICE

蔡鸿岩：救市前提是先要稳定房价

　　政府四万亿救市，力度和决心之大世所罕见。

　　于中国的国情来看，政府救经济、救市，当务之急先要从救楼市下手。而救楼市的实质就是救交易量，但是救活交易量的前提则必须先稳定房价。在房价仍处于下行曲线方向的环境下，想要激活恢复交易量几乎没有可能。

　　纵观近几年国内房地产市场总体的情况看，绝大多数住房需求猛增房价上涨过快的城市，几乎都是由于城市所幅射区域“外来人口”的涌入使得城市住房求大于供，从而推动了需求的上升。这样的“外来需求”大部分属于投资性的置业，成为许多城市商品房市场主导力量。其中以北京、上海、杭州这几个城市最为典型。象北京长安街以北、四环路以里的区域楼盘，外来的以及本地的投资性的买家至少占七、八成以上。

　　既然是投资性买家在主导市场，市场现在的局面就一定和投资有关，解决问题的途径也一定要和投资有关。从年初万科带头降价之后，市场交易量开始下滑，而更多楼盘急于逃市争相效仿万科竞相降价之后，市场总体交易量不但没有回升，而且成交量更急剧萎缩，市场观望情绪更加浓郁。原因就在于，投资性买家主要看的是行情的未来走势??只要还有降价可能，就要一定要等待抄底时机入市。

　　客观来看，今年整个楼市降价现象出现是多条负面曲线叠加而造成的，属于极端的非正常现象，具有很大的偶然性。而正是由于房价非正常地进入了下行的通道，使得大部分买家持币待购，造成交易量急剧下滑，直至影响到上下游链条数十个行业出现不景气，甚至是极度萧条。这也就是年初住建部部长所说的“不希望房价暴涨，也不希望暴跌”的原因所在。