房地产粗放模式将终结

ICE

房地产粗放模式将终结

近期，我们走访了中国开发商策略联盟、上海易居研究院和中国房地产测评中心等单位，对我国未来房地产走势和房地产业与国民经济间的互动关系，进行了多方交流。根据调研结果和我们的研究，对房地产行业未来发展和对国民经济影响，有如下几点判断：

行业总体上的调整不可避免

从房地产开发的角度，房地产行业具有高杠杆的特点，财务风险控制在房地产企业经营中占有重要地位。受宏观经济紧缩的影响，即使当前房地产市场中投机需求比例不高，未来销售的放缓，由此导致的企业现金流紧张，也会迫使企业降价保量。从房地产施工和竣工情况看，近几年来开发商上马项目较多，当前房地产开发行业在建工程不断积累，在建工程的增多意味着整个行业的现金流压力空前加大，未来流动性减少对行业的影响度提高。

受流动性膨胀的影响，2007年楼市价格开始蔓延到土地领域，土地价格上涨速度加快。在地价加速上升的时期，开发商反而加快了拿地速度。开发商手中囤积的高价土地空前增多，开发所需的现金流需求也空前增加。

2007年下半年，企业高价拿地情况较多，一些进入行业较晚、资产积累不够、实力较弱的企业面临被淘汰的危险。土地储备成本过高导致的流动性风险是主要的风险，很多企业倒闭是“撑死”的。

从监管的角度，自从成立了土地监察制度后，对土地闲置的管理已不在走过场，因此2007年高地价对开发商的成本压力是真实存在的。房地产价格调整的主要压力，并非来自于二级市场上的流动性压力，而在于行业高杠杆带来的财务风险。

土地成本是“房价加速器”的关键

房产价格定价机制主要为成本加成定价，即土地成本决定的，即“楼面地价+建安成本+开发利润”，后两者是基本固定的。因此，很大程度上受政府影响的土地成本，决定了房地产的价格。当前房价虚高政府有很大责任。“房价加速器”机理主要在于市场的类比效应：政府逐步推出地块，后推出土地价格决定的房产价格决定了市场上存量房产的二级市场价格；在当前宏观紧缩情况下，土地价格下滑又给了市场一个明确的房价下滑信号。地价下降给了市场楼价下滑的强烈预期，因此现有救市措施成效有待观察。当前，全国地价下降幅度平均已达35%。

两类公司将度过难关

面对行业“冬天”，有两类公司将度过冬天。第一类，以万科为代表的“作为”类公司。这类公司是行业内经营模式的探索者，普遍实行“精细化”经营，如万科还把房地产业做成了一个“制造业”，以求做到快速开发、标准化开发。这类公司将依靠成本节约渡过难关。另一类是“不作为”的公司，比如很多的大型国有开发企业。这类公司依靠先期储备的大量低成本土地，在近2年地价疯涨时没有做过多的积极进取，因此面对调整，未来的商业风险和财务风险都不会太大。除了以上两类公司外，投机性过强、在地价疯涨的前2年吃进过多土地的公司，实力弱又粗放经营的公司，未来遭淘汰的可能性较大。