中国人大报告:2009年房地产"硬着陆"风险加大

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中国人大报告:2009年房地产"硬着陆"风险加大

中国人民大学“中国宏观经济分析与预测课题组”近日发布报告称，中国房地产行业的大幅度调整将在2009年全面爆发。

房地产市场在2008年初就开始了调整，传统的供大于求的市场状况被逆转。很多楼盘因为资金回收的压力进行仓促开工。所以房地产开发投资在2008年上半年并没有出现下滑，而只是在6月以后出现5~6个百分点的下滑。但是，这种反向开发行为将加速房地产市场的调整，2009年的房地产将面临供给提升和需求大幅度下滑的双重压力。因此，房地产市场必然出现深度调整。

2009年，房地产面临“硬着陆”的风险加大。从2007年12月开始，房地产市场由于开工面积扩大、土地储备大幅度增加以及开发成本激增等原因，应付款累计增速就开始提升了。而在2008年2月由于企业盈利增速放缓、银行信贷紧缩以及民间拆借成本上涨等因素资金来源增速开始下滑，到2008年3月，资金来源累计增速低于应付款累计增速，资金面开始恶化，并且这种状况持续扩张。

据统计，2007年12月房地产资金来源累计增速为37.9%，而到2008年9月累计增速仅为10.7%，下降27.2%，这直接导致房地产严重依赖自有资金。2007年自筹资金占房地产资金来源仅为32%，而到2008年9月，该比例达到103%。这意味着房地产资金进入枯竭期。因此，如果没有外部力量进行干预，到2009年初资金来源累计增速与应付款累计增速之间的缺口加速扩大必将使大部分房地产企业资金链断裂。这种资金链的断裂就意味着中国房地产的“硬着陆”，意味着中国固定投资的21%将消失，25%的全社会贷款将可能成为不良贷款，1.4万亿元左右的地方预算外财政收入将消失。虽然这种极端的景象不会发生，但是房地产将在2009年出现严重的资金短缺的问题是必然，而这势必会引起房地产投资能力的大幅度下降。

与房地产不景气局面相对应的是，在固定投资占比最大的制造业也必然在2009年出现严重的下滑。将直接导致GDP增速下降1~3个百分点。其不同的幅度决定于房地产不同的调整模式。

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成思危:房地产发展空间巨大

在昨晚召开的“2008CIHAF中国房地产‘三名’”颁奖典礼上，全国人大原副委员长成思危指出，房地产对拉动中国经济、促进经济平稳快速发展具有重要意义，我国有13亿人口，房地产行业还有巨大的发展空间。

成思危指出，在当前经济形势下，房地产业在确保经济快速增长中，有着更为重要的作用。房地产可以拉动对钢材、水泥等多种建筑材料的消费。此外，房地产对解决就业有重要作用。根据测算，每1万平方米的房地产建设，就需要大约100名工人。通过提供就业机会，房地产业还能起到拉动消费的作用。

成思危认为，目前居民对房地产持观望态度，导致了房地产市场的冷清。他说：“如果大家现在实在需要买房，就应该去买，如果大家都不买房，经济怎么能起来呢？”他认为，虽然一些城市的房地产市场低迷,但由于土地等生产要素价格上涨，从长期来看，房地产价格会不断地缓慢上升。

成思危认为，中国大约有20%的家庭需要通过廉租房解决居住问题；大约有20%的家庭要在符合条件、适度消费的前提下，通过经济适用房和限价房解决居住问题；剩下60%的家庭应通过市场解决居住问题。房地产业要健康发展，就应做到政府的职能归政府，市场的职能归市场，“看得见的手”和“看不见的手”要配合起来。

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供求关系失衡 2009年房市难乐观

2009年，我国房地产市场的走势受两方面因素的制约和影响。一方面是利空因素。国际金融风暴继续 2008-2009年中国物业管理行业研究咨询报告 近几年，我国物业管理行业呈现出生机勃勃的发展趋势，随着一系列物业管理法规、制度的颁布实施，物 2008-2009年上海房地产行业研究咨询报告 2008年，随着雷曼兄弟破产、“两房”被政府接管等一系列事件的发生，美国次贷危机进一步深化成 2008-2009年北京房地产行业研究咨询报告 2008年，随着雷曼兄弟破产、“两房”被政府接管等一系列事件的发生，美国次贷危机进一步深化成 更多相关研究报告>> 全国工商联房地产商会１９日发布ＲＥＩＣＯ年度报告。该报告称，２００８年房地产市场全年维持衰退态势。当前房地产市场已经出现供大于求的状况，７０大中城市房价自８月份开始有超过一半的城市房价出现下降。预计２００９年下半年房价将会止跌企稳。

ＲＥＩＣＯ报告显示，２００８年房地产市场呈现三个下降、一个增加。即房屋交易量持续下降、房地产开发投资意愿下降、房价出现近１０年来首次下降以及加大了住房保障建设。

２００８年，商品房销售面积持续下降，下降幅度逐月增加。１－１１月，商品房销售面积４９１４８．３８万平方米，同比减少１８．３％，增幅减少４８．８个百分点。商品房销售面积降幅逐月增加，由１－２月份的４．２％降为１－１１月份的１８．３％。４０个重点城市中，有１／４的城市商品房销售面积同比下降４０％以上，下降程度较高的城市包括宁波、北京、福州、石家庄、郑州、深圳、上海等。同时，商品房空置面积较快增加。２００８年５月，商品房空置面积结束自２００７年下半年以来的负增长局面，１１月底，商品房空置面积为１３５９９．９３万平方米，同比增加１５．３％；其中，商品住宅空置面积为同比增加２２．９％，增幅比３月底增加３３．５个百分点。

受需求市场低迷的影响，房地产开发投资意愿的下降从２００８年二季度就开始显现，４月份起商品房屋新开工面积和土地购置面积增幅均低于上年同期，６月份起这两项反映房地产开发投资意愿的指标各月均为同比负增长。２００８年１－１０月房地产开发企业购置土地面积为２９５９６．４２万平方米，同比减少５．６％，增幅比去年同期减少２２．５个百分点；房地产开发企业完成开发土地面积１９３４３．９１万平方米，同比减少２．５％。

２００８年，商品房新开工面积增幅出现较大幅度下降，施工面积增幅和竣工面积增幅均低于去年同期。１－１１月，商品房新开工面积为８４２８９．５１万平方米，同比增长５．４％，增幅比去年同期减少１７．５个百分点；商品房施工面积为２５４９３６．１４万平方米，同比增长１７．７％，增幅比去年同期减少５．３个百分点；商品房竣工面积为３５０８４．２３万平方米，同比增长６．１％，增幅比去年同期减少２．４个百分点。

该报告显示，８月份７０大中城市房价出现近１０年来首次下跌，跌幅逐月加大，房价下降城市的数量逐步增多。７０大中城市中有５０个城市新建商品住宅价格出现环比下降，有５２个城市二手住房价格出现环比下降。１－４各季度７０大中城市房价变化分别为环比上涨０．８％、环比上涨０．３％、环比下降０．１％和环比下降１．３％。

２００８年，除去经济适用房投资增加外，廉租房建设也大大加快。在新增１０００亿元投资中，住房保障建设获得了一定份额，１２月份，国家发展改革委又下达了１００亿元中央补助投资计划，用于加快廉租住房建设和国有林区、垦区、煤矿棚户区改造，以及扩大农村危房改造试点。

ＲＥＩＣＯ报告对２００９年的预期并不太乐观。该报告预计，２００９年，商品房屋空置面积会有较大幅度增加，房地产开发投资增幅会有较大幅度下降甚至可能出现负增长，房地产开发企业并购重组将会增加，房价将会于下半年止跌企稳。

由于２００８年房地产市场成交持续低迷，期房销售量下降近２０％，而２００６年和２００７年商品房屋新开工面积都保持了将近２０％的较大增幅，决定了２００９年进入竣工状态的商品房屋空置面积会有较大幅度增加。空置房屋直接形成房地产市场的当期供给，在空置房屋没有被很好消化以前，商品房屋新开工意愿将会下降。

ＲＥＩＣＯ报告认为，２００８年二季度房地产开发投资意愿的下降开始显现，受此影响，２００９年房地产开发企业上年结转的在建工程增幅和房屋建设投资增幅也会大大下降，如果考虑企业延缓开发建设进度的因素，这部分投资可能会出现负增长。同时，受存货增加的影响，２００９年商品房屋新开工面积增幅会有较大幅度下降，这部分项目对应的新增投资增长也会下降。此外，受宏观经济下行和资金紧张状况影响，估计上半年企业拿地欲望和开发土地活动均不会增加。因此，２００９年房地产开发投资增幅会有较大幅度下降甚至可能出现负增长。

ＲＥＩＣＯ报告认为，短期来看，已经颁布的减息、税费优惠、对开发企业融资等方面的政策支持都有利于房价的稳定，２００９年上半年在“保增长”的大调控目标下，仍可能还会有利于房价稳定的政策出台。从影响房地产市场的长期因素看，第三次“婴儿潮”出生的大量８０后年轻人的结婚需求，将会有利于近几年住房刚性需求的增加，过去五年经济高速增长形成的居民财富积累的基础，这些因素都会对促进房价的稳定起到积极作用。

ＲＥＩＣＯ报告预计，２００９年３季度宏观经济将出现回暖，同时经济适用房相关政策、农村建设用地流转制度相关政策，短期内对房地产市场的影响有限，而促进房价稳定因素的影响将会大于房价下行因素的影响，２００９年下半年房价将会止跌企稳。

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<DIV class=tit align=center>《2008年度全国房地产市场研究报告》</DIV><DIV class=infly style="TEXT-ALIGN: center"> </DIV><DIV class=infcontent><DIV style="PADDING-RIGHT: 15px; PADDING-LEFT: 15px; PADDING-BOTTOM: 10px; PADDING-TOP: 10px">

　　出品机构：上海易居房地产研究院综合研究部

　　执笔人：上海易居房地产研究院综合研究部部长 杨红旭

　　2008年，在中国房地产纪年史上，具有里程碑的意义。中国房地产市场特殊表现的国际经济背景是：美国次贷危机升级为全球金融风暴，全球经济显著下滑；国内经济背景是：经历五年繁荣后，2008年经济拐头下行。与国内经济走势同步，我国房地产市场亦从2007年的红火逆转为2008年冬夜初降。

<DIV id=yued>　　纵观30年来我国房地产业的发展，明显可以看出1998年住房体制改革后，走出了一波“黄金十年”的牛市行情。各种数据都表明这是一波空前、也可是绝后的增长与繁荣。然而，繁荣过度便会出现泡沫，就应当有所回归，这也正是2003年以来房地产宏观调控的主要目的。从2007年第四季度开始，至2008年第三季度，我国楼市调整态势越来越明显，第四季度开始已加快下行。接下来，笔者以历史的眼光，通过数据比照，从几个方面总结一下2008年中国房地产市场的运行态势。</DIV>

　　首先，分析一下土地市场。从2003年开始，我国土地市场步入繁荣期，重要表现是房地产开发企业每年的土地购置面积超过3亿平方米，并一直持续到2008年，其中2007年超过4亿平方米，为历史最高水平，反映出2007年在房市火爆的背景下，开发商积极拿地，各地纷纷爆出地王，大型地产商尤其是从资本市场融得巨资的企业疯狂圈地。

数据来源：国家统计局网站

　　步入2008年之后，开发商购地热情明显下降，全国土地市场低迷，各地皆出现流标现象，大城市尤为突出。据不完全统计，今年上半年，全国流标、流拍的土地达到出让总数的10％。国土资源部土地宏观调控课题组撰写《2008年上半年土地市场运行的经济分析报告》显示，今年上半年全国土地供应总量比去年同期减少25.27%。据统计，上半年，北京共出让住宅土地676.5万平方米，仅相当于全年计划供应住宅供地1700万平方米的1/3，广州的比例则更低，仅15%，福州则不及计划的三成。另外，国家统计局数据表明，1-11月，全国房地产开发企业完成土地购置面积3.2亿平方米，同比下降5.9%；完成土地开发面积2.1亿平方米，同比下降2.7%。以上海为例，2008年前11个月流标的住宅用地比例高达38%。

　　地出让频频流标，充分反映了房地产市场的不景气和开发企业对后市的忧虑。随着今年房地产市场持续下滑，过去几年被诸多开发商引以为傲的高土地储备成了企业的包袱，一方面很多开发企业已无多余资金购地，或者没有足额资金缴纳去年拍下的高价地。因此，今年已普遍出现开始开发企业减少开工量，或者停止项目施工，甚至有少数开发企业谋求退地。频繁的土地流标会进一步打击市场信心，让观望气氛加重，不利于稳定市场。

其次，观察房屋销售形势。从1996年开始，我国商品房销售量持续平稳上升，2005年增幅较大，并首次迈上5亿平米平台，2007年成交量高达7.7亿平米，创下历史新高??笔者估计以后也很难超越这一高点。2008年1-11月，全国商品房销售面积4.9亿平方米，同比下降18.3%。其中，商品住宅销售面积下降18.8%。充分表明，市场出现显著调整。

数据来源：国家统计局网站

　　由于全国各地楼市发展不均衡，2008年月东部地区房屋销售量下降幅度大于中西地区，一二线城市下降幅度大于三四线城市。上海、北京、武汉、福州等重点城市的成交萎缩超五成，惨不忍睹，已出现非理性超跌的现象。11月重点城市的成交量明显增加，主要跟政策利好有关，不具有持续性。总体而言，成交低迷成为2008年楼市最鲜明的特点之一。

　再次，看看房价的演变情况。看下图全国房价指数的同比增幅可知，近十年来，我国楼市和房价一直处于增长周期。1999年第四季度，全国房屋销售价格指数同比由负增长，扭转为正增长，并一直持续至今。从增幅看，2004年一季度至2005年二季度，增幅平均8%以上，其后有所回落，2007年三季度至2008年二季度重新跃上8%。之后，2008年三季度涨幅大幅回落，幅度之大历史罕见，充分反应了此次房价下行的压力之大，基本上跟美国2007年第三度的情况类似，而至今美国房价依然在下跌，比2006年房价高点已下跌近三成。
<DIV id=yued></DIV>

　　数据来源：国家统计局网站 备注：2005年3季度前为35个大中城市房价指数，之后为70个大中城市房价指数，统计方法相同

　　房价同比增幅跨度为一年，并不能反映房价的短期走势，因此我们再分析一下月度房价的环比增长情况。由下图可知，2007年9月环比增幅达到最高点，之后下滑，直到2008年8月，全国70个大中城市房屋价格指数环比增幅为-0.1%，为近几年首次出现负增长，表明全国房价真正出现“拐点”。接下去，9月、10月、11月房价环比增幅依次为 -0.1%、-0.3%、-0.5%，房价下跌呈加速趋势。

数据来源：国家统计局网站

　　我们不妨再观察一下成交均价。国家统计局数据表明：2008年年1-11月全国商品房成交均价为3931元/平米，同比去年同期成交均价3951元/平米，已经下跌0.5%。基本上可以判断出来，2008年全年全国房价同比2007年，基本上属于横盘形态，没涨也没跌。

　最后，再来分析一下房地产业的整体态势。全国房地产开发景气指数综合体现了开发投资、土地购置、施工开工、空置面积、资金来源等情况，反应了行业景气度，尤其体现开发商对于市场的预期和投资意愿。由下图可知，2004年2月，国房气指数高达近108点，其后有所波动，但总体下滑，反映了在宏观调控之下，开发商的热情有所减退，直到2007年4月开始持续上升，直2007年11月达到106点多，其后一路下滑，2008年10月为99.68，比9月份回落1.47点，比2007年同期回落6.06点，步入不景气区间11月进一步下滑至98.46，比10月份回落1.22点，比去年同期回落8.13点。

<DIV id=yued align=center>数据来源：国家统计局网站</DIV>

　　从2008年11月的分类指数看：房地产开发投资分类指数为100.98，比10月份回落0.96点，比去年同期回落3.55点；本年资金来源分类指数为91.94，比10月份回落0.71点，比去年同期回落15.99点；土地开发面积分类指数为94.79，比10月份回落0.26点，比去年同期回落3.25点；商品房空置面积分类指数为100.32，比10月份回落0.93点，比去年同月回落11.65点；房屋施工面积分类指数为101.96，比10月份回落1.32点，比去年同期回落3.58点。总之，各项指标都在回落，反映出开发商对后市比较悲观。尤其值得警惕的是，截至11月末，全国商品房空置面积1.36亿平方米，同比增长15.3%，增幅比1-10月提高2.2个百分点。其中，空置商品住宅7084万平方米，同比增长22.9%，增幅提高4.9个百分点。

　　那么，2009年中国房地产市场又将何去何从？实际上，我国房地产市场发展已难以摆脱外界经济环境的深重影响。2009年，国内外宏观经济还将继续下行，国际金融风暴继续肆虐，世界各国都受到波及，欧美地区受灾尤其严重，国内经济亦受其负面影响，出口下滑，经济下行，外资撤离。总的看来，全球经济步入衰退的可能性较大。国内经济面比主要发达国家要好一些，但国内经济下行已成定局，股市、楼市皆低迷，实体经济亦萎靡不振，企业效益下滑，中央在为2009年经济增长“保八”而奋斗。因此，在内外宏观经济双重负面影响下，我国房地产市场必然也会同步下行。

<DIV id=yued>　　但是，国际社会的救市行动使经济下滑的速度变缓。尤其是近几个月来，我国政府拯救经济的决心很大，11月“4万亿投资计划”的出台，表明国家促内需保增长的力度将超过1998年应对亚洲金融危机的措施，“积极的财政政策和适度宽松的货币政策”也标志着持续五年之久的紧缩型宏观调控转变为扩张型调控。尤其是12月举行的中央经济工作会议，态度坚定的提出了“保增长、扩内需、调结构”的九字经济工作方针。政策利好显而易见。</DIV>

　　就房地产政策而言，10月22日财政部和央行的相关文件标志着中央救楼市的开始，实际上地方政府救市的热情和力度远远超过中央。12月中央经济工作会议公报中明确提出：“要保持资本市场和房地产市场稳定健康发展。要把满足居民合理改善居住条件愿望和发挥房地产支柱产业作用结合起来，增加保障性住房供给，减轻居民合理购买自住普通商品住房负担，发挥房地产在扩大内需中的积极作用。” 2008年12月20日，国务院办公厅出台《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，其中分为六大条，13小条，内容的全面性和重要性可与2005年出台“国八条”、2006年出“国六条”相提并论。其中重点提出加大保障性住房建设力度、进一步鼓励普通商品住房消费、支持房地产开发企业积极应对市场变化。

　　中央和地方政府救经济、救楼市态度是鲜明的，力度还在不断增加中，那么，是否意味2009年房地产市场因此会触底反弹，步入下一轮增长周期。我们认为政策利好难以在2009年迅速转化成市场回暖的实效。原因很简单，绝大部分政策其效力显现都需要一个过程，存在滞后期。若进一步往深处探究，则会发现政策显效的内因是市场主体（尤其是买方）的心理预期发生改变。就当前来看，全国楼市的预期是向下走的，救市之策绝非“神仙药”，无挽狂澜之力，短期内市场不容乐观。然而另一方面，随着越来越多、越来越强的救市政策出台，市场预期会必然受其影响，慢慢改变，终会迎来由量变到质变的时间节点。

　　从经济发展的周期性规律来看，楼市周期基本与经济周期同步。改革开放以来，我国经济经历了三个周期，第一个周期（1979-1990年）的高峰出现在1984年（GDP增长15.2%），低谷出现在1990年（GDP增长3.8%）。第二个周期（1991-2001年）高峰出现在1992年（GDP增长14.2），低谷出现在1999年（GDP增长7.6%）。第三个周期从2002年开始，2007年达到高点（GDP增长11.9%），若按前两次规律，2011-2012年将有可能迈入新的增长期。

数据来源：国家统计局

　　另外，对比1998年和2008年中央两次救经济，可以发现二者面临的外部环境和采取的措施有许多相似之处，但1998年GDP增速却没能守“8%”的关口，降至7.8%，1999年进一步下滑至7.6%。由此，我们认为2009年中国GDP增长必然继续下滑，能否保住“8%”，形势并不乐观，2010年经济增长会有所回暖，但很难进入下一轮增长期，因为分析上一轮经济调整，在经历1998-1999两年低谷之后，2000-2001年GDP增幅为8%多点，仍然属于低位盘整期，直至2002年才重新迈上9%大关，迈入新一轮增长。由此，我们可以大致推测，本轮中央救经济，虽然力度很大，但也很难在两年内显著提升经济，2009-2010年，我国经济基本上会在低部调整。

　　房地产市场周期基本与宏观经济同步，有时会稍微提前一段时间，因此我们认为2009年中国楼市仍然继续下滑，市场底部极有可能出现在2010前后，其后会维持1-2年的小幅上行加盘整的态势。还有，楼市回暖的时间节点还跟政府救市的力度有关，如果2009年中央和各地政府持续加大救市力度，则不排除市场在2009年下半年见底的可能性，总体来说，这种可能性较小。

另外，2009年在全国房地产市场整体下行的背景下，各地房地产市场的运行态势会有明显差别。部分城市将会出现明显下滑，而一些城市的表现会相对比较稳定，还有少数城市可能会调整到位，下半年可能出现触底反弹。

<DIV id=yued align=center>数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统</DIV>

　　总体而言，我们认为本轮房地产市场必然是一次三年左右的中期调整，而目前仅仅才调整了一年，房价仅仅开始环比下跌才一个季度。几个月前，上海易居房地产研究院综合研究部曾做过一项全国房地产泡沫的专题研究，以2007年房价收入比衡量，大部分一二线城市房价都存在泡沫。以上海为例，房价应在2007年的基础上下调15%左右，但2008年以来，即使拿11月均价与2007年12月的11714元相比，又上涨了13%。这就意味着，在11月的价格基础上，上海房价需要回调20%左右，才能会趋于比较合理的位置。正由于此，《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》才破例地提出：“房地产开发企业要根据市场变化和需求，主动采取措施，以合理的价格促进商品住房销售。”

　　从成交量上判断，2009年房地产市场可能会到达底部，上文已有所述，部分城市已经出现成交量“超跌”现象，而我国住房需求的基本面没有大的改变，投资和投机需求大幅萎缩，然而以首次置业和二次改善为的自住需求依然大量存在，正是这些需求将使2009年成交量维持在一低位盘整的状态，不可能在2008年下半年这样的低位基础上继续大幅下跌。

　　综而言之，2008年我国房地产市场真正出现由涨到跌的拐点，而2009年将更加不容乐观，总体下行势不可免。目前，政府和行业最应提防的是房价过快、过度下跌，这也2008年上半年国家就明确提出的“防止房价大起大落”。如果真的出现房价大落，则不仅危及企业，而且不利市场稳定发展，若不加以防范，则有可能出现市场“硬着陆”。由于目前国内外经济形势非常不乐观，按照市场下滑的惯性，未来几个月，全国房价环比跌幅还可能继续扩大。针对于此，政府必须予以足够的重视，加大稳定市场、剌激需求的政策力度，在放松二套房贷政策、减免交易环节的税收等方面应进一步加大力度，地方政府则可以因地制宜的在购房抵个调税、购房予以贷款贴息、购房入户等方面进行更大力度尝试。

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2009：地产商生死抉择

　 2008年8月份，全国70个大中城市房屋销售价格环比下降0.1%，出现近3年来首次环比下降，价格拐点正式显现。然而，接下来的9月份，一场席卷全球的金融海啸反而使得走向明晰的房价问题变得复杂起来。

　　而此时的宏观调控政策来了个180度的大转弯。在这样近乎激进的货币政策之下，楼市也确实在这个冬季迎来了一点小阳春，成交量有所回升，价格也有企稳之势。所有这一切，也使得2009年的房地产市场多了几分迷雾，新年房市究竟将走向何方？

　　虽然早在2007年的12月底，万科董事长王石就抛出了中国房地产的“拐点论”，随后3月末，潘石屹也爆出“百日剧变”论，但一直到7月份，中国的房价依然像人民币汇率一样坚挺。此时的房市，尽管已经有点上攻乏力，但依然牛气尚存，就像一只联合登山队，正在海拔5200米的珠峰大本营休整，等待一个好天气再从北坡登顶。

　　现在回过头来看，即使没有后来的暴风雪，这支联合登山队也很难登顶。半年来尽管房价没有下滑，但成交量的低迷已经昭示了中国房市狂奔中的疲态。

　政府到底怎么想？

　　现在，很多人认为，政府已经肯定了房地产在内需中的支柱性地位，并连续出台针对房地产的暖市政策，说明政府不会让房价下跌。而且，房价的下降将会导致断供和银行坏账，从金融安全的角度来说，政府也不会让房价下跌。那么，政府到底是怎么想的呢？

　　如果我们回到政府文件的原文之中，就会发现结论并不模糊，政府的态度是相当清晰的。在12月底一年一度的中央经济工作会议上，决策层就已经为2009年的房地产定调，会议明确提出“保持房地产市场稳定健康发展，增加保障性住房供给，减轻居民合理购买自住普通商品住房负担”。国务院发展研究中心信息局局长程秀生解读得更清楚：“从紧的调控政策基调已经完全扭转，政府试图通过减税、降低利率等方式刺激合理住房需求，扩大内需。政府之意并非在救房地产商，而是在救房地产市场以及国民经济，这将是2009年的政策取向。”

　　在被认为是放松二次房贷的12月中旬的国务院常务会议上，放松的也只仅限于“已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平，申请购买第二套普通自住房的居民”，“个人购买非普通住房不足2年转让的，仍按其转让收入全额征收营业税”。政府支持对象为普通商品房消费，而不是投资需求，并无疑义。

　　就在2009年1月6日，四部委联合发文，痛批房价过高。明确指出各地房价虽然出现了一定的回落，但与社会预期还有差距，仍高于普通居民支付能力。激活房地产市场的关键还在于房价的合理定位。

　　至于房价的下降对金融安全的威胁，其实完全是可控的。由于交易成本、装修成本还有陆续供房的房款积累，只要房价下降的速度不是太快，不在很短的时间内跌幅超过30%，供房者是不会选择断供的，金融安全并不会受到多大的威胁。

　　更重要的是，中央已经明确认识到，要有效启动内需，必须使得房地产价格回归理性，房地产最终的消费群体是自住的，只有一个能启动有效需求的房地产价格，才能打破当下买卖双方的胶着状态，把购买力有效地释放出来，这样才能真正提振内需。相反，一个高高在上、让绝大多数老百姓望楼兴叹的房价，即使还会上涨，追涨的也只是投资和投机资金，最终会导致成交量的极度低迷，市场陷入死局，内需更无从谈起。

　地产商的三重压力

　　经历了2008年的风声鹤唳，尽管年末有一个冬季小阳春的安慰，中国地产并没有度过严冬，事实上，大多数房地产公司在2009年可能才面临真正的生死抉择。

　　首先是资金的威胁，房地产行业是资金密集型产业，资金链断掉就没办法存活。从2007年底开始，中国房地产市场由于开工面积扩大、土地储备大幅度增加以及开发成本激增等原因，应付款累计增速就开始提升了，而由于2008年成交量的持续低迷、银行放贷收紧等原因，资金来源却开始下滑，到了2008年3月，资金来源累计增速低于应付款累计增速，资金面开始恶化，并且这种状况持续扩张，资金缺口越来越大。

　　其次就是巨量库存和成交量的极度低迷。众所周知，对于房地产销售而言，房价有时不能说明问题，成交量才是关键。眼下的中国房地产市场，陷入了买卖双方的胶着状态，尽管房价还挺着，但是成交量早已惨不忍睹，一个有价无市的市场是有崩盘的危险的。由于人民币的持续升值和美元疲软，前两年的房地产高涨，后面有着巨大的国际资金的推手。而今，美元重拾强势，中国出口业也很难再承受一次人民币的大幅升值，加上此次金融海啸，国际资本自顾不暇，在中国房地产市场的抽资是很自然的事。中国的房地产市场也因此少了一大块投资需求。

　　房价涨势不再，投资购房则会大大减少，剩下的只有自住购房的刚性需求了。而目前的高房价，刚性需求能够支撑的，就只有极低的成交量。根据2009年1月6日上海佑威房地产研究中心发布的最新数据，上海、南京、杭州在2008年的商品房成交量都下跌超过一半。如果按照目前的成交量下去，仅在深圳，消化库存的房屋就需要27个月！

　　房地产商的第三个压力则来自政府兴建的保障性住房。在中央“保增长、促发展”、改善民生的宏观背景下，2009年的保障性住房建设将大大提速。住房城乡建设部提出未来3年内将投入巨资建设400万套经济适用房。就连一向牛气冲天的华远集团总裁任志强也在不同场合表示，这些保障性住房将给商品房销售带来巨大压力，他估计今年，国内的商品房空置量会超过4亿平方米。

　地产企业的涅?重生

　　陷入买卖双方胶着的中国房地产业也并非是没有出路，恰恰相反，中国的房地产业依然孕育着巨大的机遇，有着巨大的发展空间和调整余地。

　　首先，房地产企业还有着很大的降价空间。从租售比来看，根据中国社会科学院城市发展与环境研究中心发布的《2007年房地产蓝皮书：中国房地产发展报告No.4》显示，北京、上海、深圳、杭州等城市的租金收益率界于2%-4%之间，这远低于世界通用的6%的平均水平。如果由此推断，中国房价甚至还有一半的降价空间。

　　细心的人可能已经发现，尽管在2008年，一些城市的某些地段，商品房降价的幅度都超过了30%，但是，中国地产界并没有上演雷曼兄弟的故事。因此，有些地产商叫苦叫穷，其真实性是很可以怀疑的。

　　另外，根据高盛的预测，今年CPI将从2008年的6.3%逐步降至1.5%。土地、钢材、水泥、人工等费用的下降将进一步降低商品房的成本，房地产商获得的降价空间也就更大了。

　　当然，最重要的是，作为一个近些年高速增长的经济体，中国居民对住房消费的刚性需求依然十分旺盛，真实的需求并不是不存在，问题还是在于价格，价格是买卖双方博弈的平衡点，一旦真正的底价打破了买家观望，迎来市场复苏，中国地产业依然大有可为。

　　毫无疑问，今年的中国房地产市场将进行市场结构、投资规模以及成交价格的多重深度调整。房地产行业的洗牌已不可避免，一批管理和经营思想落后的中小开发商将被淘汰出局。而那些率先回归理性、现金充裕、管理先进、优秀健康的企业将生存下来并崛起壮大。生存下来的企业将更加认识到专业化开发和管理的重要性，通过提高管理，提高产品的品质和服务水准来取得效益，推动房地产业进入产品时代。