[建筑装修]

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全装修行业发展的现状分析

1、全装修的特征和模式

　　房地产开发商作为装修第一责任人，业主只需要与其签订装修合同，业主如有任何质量或其它问题也只需与房地产开发商进行交涉，开发企业要按照"质量可靠、价格合理、规范运作、取信于民"的原则建设全装修住宅。在装修设计方面，前期就开始介入，依靠专业室内设计与建筑设计的一致性保证住宅装修后良好的使用功能、健康舒适的人居环境；在施工方面，彻底摆脱一家一户、家装游击队的"作坊式"的施工方式，代之以专业的全装修工程承包商提供的规模化、集中化、装配化的住宅装修施工方式，装饰产品由专业生产商按工业化生产方式提供给工程承包商。全装修的工程质量在先期就由工业化的产品生产做出了充分保证。在个性化兼顾方面，除了房地产开发企业直接向市场统一提供不同档次装修标准的住宅外，业主还可以选择菜单式装修，在预售时通过查看样板间，挑选几种装修设计方案，有的菜单式装修的某些部品，如地板、洁具、灯具等，业主可以自己购买安装，而软装饰由业主在全装修完成后充分、自主的进行决定。

　　2、全装修行业发展状况

　　（1）国外全装修行业发展状况

　　在欧洲和日本，集合住宅一般都是全装修的，基本上一次性到位。日本的商品住宅是经过基本装修的商品，基本装修包括墙体、天花板、地板、地面等室内表面及维护体，门窗等制品，电气、换气、给排水等设备，厨房、卫生间热水系统生活器具，供电控制盘、插座、安全警报等。

　　在设计上重视室内外环境质量，例如欧洲许多住宅的窗子上部、阳光门上部和外墙都有小型的条形进风器。为了解决外墙和门窗保温隔热及密封导致室内外空气交换问题，采取可调节室内通风量的房屋呼吸系统，通过对通风量的控制，形成室内外正负压差，让新鲜空气先进入主要居室，再经过卫生间和厨房，将污浊空气排除室外。

　　在选材和施工方面尽可能采取工业化制造的部品设备和装修装饰材料，要求这些产品具备稳定性、耐久性、环保性和通用性。 例如，挪威内外两色的喷塑铝合金断热窗，不仅保温隔热，而且可以翻转360度。

　　由于欧洲国家对住宅节能十分重视，推行节能计划。"生态型装修住宅"得到大力推广。欧洲国家对墙体的保温隔热和门窗的节能都制定了明确的要求，建筑师必须按照国家相关规定设计和选用材料。

　　（2）国内全装修行业发展状况

　　近几年来，我国的装饰装修市场发展迅猛，新型装饰材料不断涌现，装修行业市场巨大。据中国建筑装饰协会统计，2006年全国装饰装修总产值已超过1.3万亿。2007年装饰装修行业的产值达到1.75万亿，连续四年保持稳定增长，预计2010年产值达2.1万亿，其中70％将来自家庭装饰装修行业。由于全国总17多万家装修公司中以小企业居多，行业离散度过高，存在恶性竞争的局面，较低的市场准入门槛使大批无资质的企业和个人承揽业务，争相采用打折或送礼等手段激烈竞争，低价揽客，导致市场的无序竞争，同时也使消费者的合法权益难以得到保障。据估计，目前"游击队"式的装修占整个装修容量的65%左右。

　　随着新建住宅面积的扩大，再加上5-7年周期性延期更新改造装修，未来装修装饰市场容量将继续增大。行业发展的规范必然促使有上下游资源整合能力的品牌企业崛起和装修模式的革新。鉴于装修装饰行业目前所处的发展阶段，上下游资源整合的全装修及精装修规模化的模式，将成为住宅市场的主导。

　　一是相关政策的扶持鼓励。中央继出台了《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见》（国办发〔1999〕72号）和《商品住宅装修一次到位实施导则》（建住房〔2002〕190号），引导和鼓励新建商品住宅一次装修到位或菜单式装修模式。在国内房地产市场日渐成熟的情况下，2008年住房和城乡建设部发布《关于进一步加强住宅装饰装修管理的通知》（建质[2008]133号），指出要完善扶持政策，推广全装修房。在各地相继推出全装修房政策扶持下，全装修房的比例逐渐增加，上海、深圳等一线城市将逐步取消毛坯房。中国房地产测评中心《2009年中国房地产开发企业500强测评研究报告》指出，2009年前三季度上海、北京、广州、深圳四大一线城市全装修房屋的预售占比分别达到了22.5%、20%、47.6%和19.7%，其中，高档住宅在全装修房中占比更高。全装修房的大力推广带动了全装修行业的快速发展。2009年国内的全装修行业已达到1000多亿的营业额，占整个住宅装修产业近10%的份额。

　　二是全装修材料和设备逐步工厂化制造，更加节料省时，节能环保；同时设计逐步统一化和标准化，方便施工建造。同时居民对节能低碳环保居住环境愈加重视，对装修的节能环保要求不断提高，追求高性价比的装修装饰工程，全装修的推出无疑满足了居民需求。推行全装修住宅，能够贯彻建筑节能和可持续的发展，全装修住宅成为推动住宅产业技术进步、提升住宅品质和节能环保的有效载体。

　　三是行业领先企业引领全装修市场。全装修成本节约模式潜力吸引公共建筑、商业装修公司介入。原本以酒店装修为主的金螳螂，正大力进军住宅装修市场，目前全装修营业额已超过5亿。规模实力雄厚的全筑集团不仅定位于豪宅装修及公共建筑装修，通过与地产商的合作,大力开展全装修业务，成为全装修的龙头企业。目前国内区域化的装修公司比较多，全国化的公司相当少，以金螳螂、广田及全筑为龙头的装修企业加快城市布局，与知名房地产企业在各地形成项目合作关系，还有装修企业采取挂靠、加盟、授权经营等形式扩大区域范围。

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王本明：政策市场刺激 工装企业提速

提要：新浪地产开展2011系列行业回访活动，为大家回访行业协会、上届行业首选品牌与今年参选企业本年度的工程市场与业绩。中国建筑装饰协会行业发展部主任王本明认为，国家政策鼓励开发商选择精装修项目，中国工装企业进入高速发展阶段。　　新浪地产(微博)开展2011系列行业回访活动，为大家回访行业协会、上届行业首选品牌与今年参选企业本年度的工程市场与业绩。中国建筑装饰协会行业发展部主任王本明认为，国家政策鼓励开发商选择精装修项目，中国工装企业进入高速发展阶段。

中国建筑装饰协会行业发展部主任 王本明

　　工装企业增长明显

　　“房地产开发商开发精装修楼盘可以提高3%的容积率，对开发商吸引力很大”，王本明笑言。为了加快住宅产业化的发展，国家出台多项产业政策促进精装修住宅发展，开始于2011年的房地产调控也进一步提升了开发商开发精装修楼盘的意愿。商业地产的兴起更是为工装企业飞速发展提供了“燃油”。

　　在产业政策与市场形势的双重刺激下，精装修工程量明显放大。据协会统计，2011年楼盘精装修量比2010年增长了50%。精装修量的增大对具有高资质等级的工装企业拉动明显，而以散户为主的家装企业则增长放缓。2011年装饰行业整体增长了12%，总产值达两万三千五百亿，其中工装企业平均增长率为16%，家装企业只有8%的平均增长率，落后于行业水平。

　　工装行业现品牌效应 资本市场推手明显

　　根据中国建筑装饰协会每年评审的百强工装企业榜单，工装行业中的品牌效应非常明显。王永明表示，业内百强企业平均增速在20%附近，但是行业前五强企业增速竟达50%甚至更高。

　　以苏州金螳螂为例。金螳螂成立于93年，在06年刚上市时工程额仅为17.74 亿元，而今年已完成100亿的工程额。2010年广田上市后一年增长了126%，资本市场的推手作用不可小看。上市融资为工装企业带来了充沛的资金，由于工程项目需要巨额资金操作运营，企业成功上市“圈钱”与工程市场“圈地”带来了良性互动。如恒 大地产每年推出200多亿的精装修产值，龙湖、绿地等开发企业都与工装企业有长期战略合作关系。这类有实力的开发商普遍倾向于选择上市企业。

　　步入2012年，在国家政策与市场环境没有发生巨大扭转的前提下，工装企业仍将面临巨大的利好。

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全筑集团全装修系统标准出台 引领低碳住宅

近些年来，我国装饰装修市场发展迅猛，据中国建筑装饰协会统计，2006年全国装饰装修总产值已超过1.3万亿，2007年达到1.75万亿，连续四年保持高速增长，而且，随着新建住宅面积的扩大，未来装修市场容量将进一步扩大。

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　　另据权威统计，我国装修公司现有超过1.7万家，大部分以中小企业为多，而且马路游击队式的装修几乎占到整个市场容量的65%。他们这种“手工作坊型”装修模式已经不能适应以节能、环保为特征的低碳经济的时代要求，提高劳动生产率，以加大住宅的科技含量，加快产业升级和结构调整成为一种必然，这必将促使有上下游资源整合能力的品牌企业崛起和装修模式的更新，以全装修及精装修规模化发展的模式，将成为住宅装修市场的主导。

　　在此背景下，中央陆续出台了相关文件，从2002年的《商品房装修一次到位实施导则》提出全装修房概念，到2008年《关于进一步加强住宅装饰装修管理得通知》大力倡导并推广全装修的情况下，各地纷纷出台全装修政策予以扶植，我国全装修的比例迅速增加，2009年我国全装修行业1000多亿的营业额已占到整个产业近10%的份额；2009年前三季度，上海、北京、广州、深圳四大城市全装修房屋预售比例分别占到了22.5%、20%、47.6%和19.7%。

　　全装修是个新生事物，整体施工、一次成型、规模管理、统一使用，已成为环保节能新技术的应用趋势，可以有效减少噪音、灰尘及化学物质的污染，可解决节约资源及使用节能材料等环保方面的问题，是实现节能低碳创新的重要举措。

　　但全装修各项配套标准明显滞后，目前，全装修住宅参照的技术标准，仍是建筑的规范。这使得诸多纠纷难以用标准来界定，参照执行的验收标准中，被参照的一些老规范，检测方法还停留在“目测”、“手摸”等感觉上，而不是一个量化的标准，特别是全装修行业标准和相关国家规范及准则的缺失，更是导致我国全装修发展动力不足。

　　上海市工商联住宅产业商会精装分会秘书长原立军认为，全装修房应该有一个严格的质保体系，应包括交房后整个施工工艺的验收标准、开发商和物业公司的售后服务响应机制以及保修期外的维修处理问题等，但事实上，有关验收标准和操作细则还处于空白状态。

　　虽然国家和行业在规范及准则制定方面尚不完善，但是市场已经开始发力，全面试水全装修领域。在国内全装修领域都在前列的全筑建设企业集团、金螳螂集团、深圳广田等装饰企业已开始密切关注，并采取了一些行之有效的措施推动全装修业务的发展。

　　全筑建设企业集团总裁助理李勇指出，在毛坯房依然处于市场主流的情况下，全装修作为一个新生事物，在技术、标准以及相关配套方面滞后也是正常的。即使没有国家或者行业标准，全筑集团也已经通过自己经验的积累，以及与地产商的合作，大力开展全装修业务，成为全装修的龙头企业，并制定了企业自己的全装修系统标准，这在国内还没有先例。

　　据了解，全筑集团从1999年即开始了全装修楼盘打造，多年来全筑建设企业集团已经成功为近150个全装修楼盘的进行了设计和施工，并根据实践经验和时代要求不断对其全装修系统和标准进行调整和规范，目前已经形成在装饰设计提前介入、部品采购系统完善，工厂化和装配式成熟，施工规范化机械化、家具软装配套专业、售后服务模式规范现代的全装修标准化系统。在此系统下，全筑建设企业集团还制作了比较完善，包括室内设计、工程家具设计、施工现场管理、施工服务管理、施工工艺管理、装配式施工工艺、土建交验、质量验收等在内的，数量众多的实施和验收标准，以便于全装修系统的标准化操作和执行。

　　据悉，全筑集团的全装修系统和标准，也在与万科、上置、龙湖、富力、龙湖、保利、中海外、恒大、陆家嘴等房地产商的紧密合作中，得到认同和赞誉。可以说目前全筑的全装修系统和标准已经成为当前全装修领域较为先进，较为成熟，应用得较为广泛的标准系统。

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我国建筑装饰业产值年增近20% 低碳环保将成趋势

　　中国建筑装饰业发展迅速，目前其产值年增长率近20%，2010年得益于建材下乡的推进，该行业有望获得更高的增长。中国建筑装饰协会总建筑师房箴表示，低碳环保将成为今后建筑装饰业的发展趋势。

　　数据显示，我国建筑装饰业已发展成为有企业18万家、从业人员1400多万、年产值1.85万亿元的大产业。房箴表示，近20年来，中国建筑装饰业发展迅速，年增长率将近20%，远远高于同时期GDP的增长速度。

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　　房箴还表示，低碳环保是建筑装饰行业发展的必然趋势。而对于2010年建材行业的重头戏??“建材下乡”，众多业内人士认为，方案的出台应该着力引导低碳环保建筑装饰材料的消费。

　　据了解，以中国建材集团为代表的建材龙头企业目前已开始着手准备“建材下乡”产品目录。

　　昨日（3月9日），记者从业内知情人士处了解到，“建材下乡”的方案还在讨论阶段，何时出台没有具体时间表。据了解，如何让方案更有操作性，以及产品目录、补贴形式的确定仍然是需要重点解决的问题。

　　但这些建材龙头企业已经着手为 “建材下乡”做准备，“建材下乡”中的“房屋下乡”主要就是由中国建材集团配合政府来推动。

　　中国建材集团旗下公司北新集团木业事业部经理刘亚兵昨日对记者透露，尽管“建材下乡”的最终目录没有确定，但中国建材集团已于去年就开始在企业内部设定相关产品目录，并专门组织了一套班子来操作此事。

　　刘亚兵表示，石膏板、水泥、玻璃等材料已经在目录之内。

　　由于建材产品涉及面广，“建材下乡”的操作性如何实现一直困扰业界。在去年底，建材行业讨论该问题时，以房屋集成材料的形式下乡，获得众多业内人士赞同。“建造房屋，在工厂完成，能集成了上百种材料，包括地板、涂料、卫生洁具等等。”昨日某行业专家如此表示。

　　据了解，中国建材集团旗下现在有三家企业涉及新型房屋产品，除了北新集团集成房屋外，还包括北新建材(000786,股吧)（000786，SZ）与中国建筑材料科学研究总院。

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装修业：竞争力高于建筑工程行业均值

　　装修装饰行业作为建筑工程行业一个后周期分支行业而受到市场的关注。一般来说，该行业企业按照业务类型可划分为三类：公装企业、家装企业、幕墙企业（风景园林行业并非对建筑的直接修饰，故传统上不划分在建筑装饰行业里）。

　　即使未来投资增速有所放缓，但优质企业面对的市场空间仍是大的。因此建议投资者将装修装饰行业的投资逻辑更多转到内生性素质决定的长期增长能力上来。在装修装饰行业市场容量绝对大、集中度相对较低的行业特征（即大行业，小公司）背景下，需要寻找的是最优秀的公司，最有可能长大变强的公司。

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　　行业市场容量大

　　建筑装饰行业具有行业大、企业小、离散度高的特点。该行业市场容量很大，2009年达到了1.85万亿。除了幕墙行业集中度稍高，公装和家装集中度都很低。最大的金螳螂(002081,股吧)2009年收入才41亿元，占比0.22%，占公装比例0.49%。而公装和家装行业有一定的相似度。可见行业容量不是问题，企业的发展关键在于发展思路和战略定位以及由此衍生出的控制和管理办法，企业面临着是追求效益还是追求规模、是做精做专还是广泛铺开等一系列选择。该行业具有以下发展趋势：

　　1.横向：专业化、精细化。在欧美发达国家和地区，装饰行业经过多年的发展后专业分工进一步细化，即使是装饰设计的分工细化程度也很高，不同的设计事务所一般擅长某一类工程的设计，在其专长范围内比国内的设计单位整体水平明显要高，并且提供的服务更加到位。金螳螂目前建立了酒店装饰设计院、医院装饰设计院、体育场馆设计院、展+览馆博物馆装饰设计院等专业细分机构，是该趋势的领导者之一。随着行业主要企业规模的扩大，领军企业之间的关系将由合作为主转为竞争为主。各企业会选择有竞争优势(310368,基金吧)的领域深入拓展。

　　2.纵向：产业分工与产业链管理。产业链的纵向分工，有利于各个企业实现规模和成本优势。美国的装饰部品部件工厂化水平达到了95%以上，同样的高层住宅，其造价远远低于香港；英国大量采用部品部件工厂化生产，同类型项目比国内传统技术的造价节约近43%，工期缩短近1/3。不过，“工厂化”和“产业分工”并不意味着企业必须自己建工厂。装饰装修企业盈利的关键之处在于项目承揽以及接下来的项目管理、质量控制。或者可以说，目前这些企业盈利的优势就在于其“轻资产”的特点。在产业链纵向延伸带来的利润增厚和资金、管理效率降低的边际影响上，企业必须做出最经济的选择。一体化的企业做大之后，凭借着经验和品牌，主要做经营管理和协调，将各个环节分包给有比较优势的专业公司。

　　3.由工程承包商向综合服务提供商的转变。建筑装饰项目的完工，同时也是产品投入使用和质量检验的起点。随着竞争的加剧，装饰装修企业将由简单的工程承包商延伸到综合服务提供商。比如酒店项目，企业在施工过程中，更多的需要结合专业施工积累的经验，在打造酒店硬件的同时考虑到运行时管理需求，从细微处与酒店经营软件上接轨；同时密切注意国际酒店管理新动态，经常与国际著名酒店管理公司交流酒店装饰专业需求，真正做到全方位服务，忠诚于顾客。

　　核心竞争力制胜

　　行业内优质公司仍存在较大成长空间的关键要素如下：

　　1.研发和设计能力。设计包括两个环节：一是单独投标的设计业务；二是施工环节的深化设计。前者更偏向于理念、概念的图纸化，相关收入单独核算，一般来说是整个建筑装饰工程投入的2.5%-3%；后者是将理念与实际结合之后的具体化，是施工业务的组成部分。因此，设计能力不仅体现在是否能准确地、合理地将客户的理念在图纸上表现出来，也部分体现在施工质量上。亚厦股份(002375,股吧)的优势之一，就在于施工环节的深化设计，保证了较高的施工质量，吸引了回头客，节省了销售费用。

　　2.业务模式优化和产业链协调能力。在一个项目的运行过程中，需要有内外部多个环节的协调，任何一个环节沟通不畅或者出现问题，都会产生工期的延误，造成费用和其他损失。因此，业务模式优化和产业链协调能力是至关重要的。人工费用是建筑装饰企业成本的主要组成部分，占总成本比例在20%-25%，也是成本控制中最应该重视的部分。工期延误、造成损失的外部原因大多数情况下都是招标人的资金不到位，以及与其他施工单位进度的协调问题，这对公司的管理和协调能力提出了很高的要求。因此，采用ERP 系统对工程进度进行实时监控、对资源进行合理配置非常重要。目前一小部分建筑装饰企业逐步重视并付诸实施，其中的代表公司有金螳螂。而业务模式优化和产业链协调，最终将体现在公司经营效率的提高。通过对金螳螂2006年以来的财务数据进行分析，可以看出：人均收入年复合增长17%-18%，人均利润年复合增长26%-27%，公司的管理和协调能力在不断提高。

　　3.战略规划能力。根据前面的论述，建筑装饰具有大行业、小公司的特点，企业间的发展方式、竞争手段等并未定型，企业可以有不同的发展战略：有的企业选择收缩战线，走专业化道路；有的企业选择进一步铺展业务范围，如某公装企业准备涉足住宅精装修。纵向方面，有的企业看重设计优势，比如金螳螂；有的企业偏向于自己生产装饰材料，比如亚厦股份。各装饰企业对未来复杂情况的判断构成了各自的战略规划。

　　重点关注公司

　　根据前面介绍，建筑装饰行业容量大，单个企业规模小，行业龙头金螳螂占公装市场比例还不到0.5%；行业结构没有定型，有多种发展模式，各企业根据自己对行业的理解选择自身的发展道路。从目前的情况看，代表上市公司金螳螂、亚厦股份、洪涛股份(002325,股吧)对未来的发展规划各有不同，都是优秀的公司，看好该行业的前景以及上述公司的长期发展。