千亿房地产信托今年到期

snow

房地产企业将面临现金流危机

　　讯 农历春节过后，高危房企如何度过2012年的流动性危局成为开年第一话题。瑞银国际、标普、世联地产等机构纷纷预警，千亿房地产信托将在2012年到期，销售回款不利加上短期债务压力，将令房地产企业不可避免地在2012年面临现金流危机。

　　春节前，标普宣布，将绿城中国的长期企业信用评级由“B”下调至“B－”，展望负面。而下调评级的原因是预计绿城的流动性在未来12个月内受大量短期债务、大笔建设成本以及疲弱的房地产销售影响继续疲软。

　　研究机构认为，2012年绿城将有120亿至140亿元短期债务到期，其中包括信托融资。此外，绿城全年建设成本可能在160亿至170亿元，两大成本合计超过300亿元。而绿城去年全年销售合同金额仅为330亿元。“虽然绿城可能通过削减建设费用的方式收缩成本，但其整体流动性来源仍不足以覆盖用途。”标普称。

　　另一家被机构看空的高危房企是盛高置地。资料显示，截至去年年中，盛高置地已经违反了5亿港元海外贷款的部分契约条款。尽管盛高置地已经在2011年底前从其借款人处获得豁免，但机构认为，公司在未来6至12个月内对调整后契约条款的回旋余地依旧非常有限。如果盛高置地再次违反契约条款，其债务可能需要加速偿还，进而导致其流动性快速恶化。

　其实，这种高利息成本与极差的销售回款情况并存的局面，是2012年很多房地产企业面临的普遍压力。瑞银证券统计，仅房地产信托部分，其2011年四季度到期金额约170亿元，2012年一季度到期340亿元，到2012年第四季度有700亿至800亿元的信托到期。届时，房地产信托偿债高峰期到来，大量房地产企业会面临偿债压力、高库存消化压力并存的局面。　　

“目前有些高负债的项目公司，年化收益率已经低至6%至8%。如果销售形势继续恶化，比如滞销两年，哪怕两年后不降价，原价销售，其利息方面的持有成本就增加20%，几乎抵消收益。因此可以说，2008年至2009年拿地的高地价项目，无论是降价还是不降价，都有亏损风险。”上海一位大型国企负责人告诉记者。

　　这也是很多手中握有多块高价地的企业抛售项目套现的原因。北京中原统计数据显示，2011年全年，房地产行业规模股权变动超过124宗，交易金额471.76亿元，同比分别上涨47.6%、185.5%。

　　同时，仍然握在手中的存量将随着房价的下调，估值日益缩水。根据上海易居房地产研究院发布的数据，截至2011年12月底，我国10个典型城市新建商品住宅库存总量高达5998万平方米，同比增长近四成，创下近两年来的新高。世联地产董事长陈劲松表示，假如存货价值下降20%至40%，基本上所有上市房企都面临着亏损和倒闭的局面。

［此帖子已被 snow 在 2012-1-30 10:04:45 编辑过］