新城B，低风险，高回报的投资标的

小石

1、先从炒房的角度说说新城B的战略

新城集中在沪宁线做房地产开发，主要在：上海、苏州、常州、南京；

新城基本不做市中心的项目，主要在城乡结合部建“刚需房”，好处是随着城市化的进程，城乡结合部的配套很快得到完善，且房子总价低，相对易卖；

从炒房的角度看，个人比较赞同新城的开发思路，从过去几年看，城乡结合部慢慢的都成了城市的副中心，即使调控来了，刚需房也能卖掉。

2、新城B的竞争优势

新城B是房企上市公司中总资产周转率最高的企业之一，长期超过招保万金；

第一得益于公司的标准化流程，盖房速度快；第二公司就没有炒房的习惯，都是快建快销。

不炒地皮有好有坏，坏处是：长期营业利润率在10%-15%一线，房企里算很低的了；好处是：周转极快，前面说过了，超过招保万金。

不炒地皮的另一个好处是：遇到调控，房子不容易烂在手里，新城一般拿地10个月左右就进入预售（风险释放），再过18个月完成交付、结转。

3、投资风险：

以前政府限制房企融资，不给房企贷款、发债、增发股票，地产商没钱买地，房子盖得少供应不足，所以房价坚挺。

现在的政府很坏，给房企松绑，让房企发债融资，有了钱大家都去买地盖房，后面需求一旦顶不住，房价可能下跌的很快。

反正我们炒一波就算，也烦不了那么多。

4、估值和其他：

当前PE 4倍，年报出来后PE降到2.5倍。

8月份开始，新城B结转高峰到来，利润一浪高过一浪，今年整体利润增长率超过60%

今年ROE超过40%，ROE和增长率都极美。

结转的太快，年报预收款会低于去年，不过这个可能没人关心。今年预售可能230，利润率创新高，2015年前后的业绩有保证（这个太远，也没人关心）。

［此帖子已被 小石 在 2013-8-20 6:10:18 编辑过］

小石

来补充下问题，谁能告诉我，如果是你，这个票你会放多少仓位？

10%仓位？20%仓位？50%仓位？

真心求教，非喜勿语，谢谢！

投资

中报0.25 股价约4块，pe8倍？

小石

引用：

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原文由 投资 发表于 2013-8-20 10:18:38 :
中报0.25 股价约4块，pe8倍？

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楼上的兄弟看的很仔细，上半年结转少，下半年结转多，新城B一直这样；

使用去年下半年+今年上半年，PE是4，也就是常说的PE(TTM)；

使用今年上半年+今年下半年预测值，PE大概在2.5；

小石

想来说说新城B，个人觉得这个票有两个重要指标：

1、风险指标：“年报预收款/上期存货”，这个指标表示上期盖好的房子有多少在本期卖掉了，似乎可以替代“去化率”（仅新城B，不适合其他地产公司）。

2、业绩的先行指标：预收账款增长率。在不考虑利润率波动的前提下，本期的预收款就是未来的营业收入和利润。

新城B中报的两个指标都很烂，但下半年的销售要逆天，所以年报出来应该一下子都变得非常好。今天出了9月份的销售，也部分印证了这点（等19号的三季报）。

说来说去，地产股最重要的指标是预收款，这个的增长率高，什么都好。

问题是??还有没有比预收款还先行的指标？谁来说一说？

小石

新城B的简报出来了，13年销售面积同比增16%，销售额同比增30%。
这些销售在2014年--2015年会逐渐结转。
预收款上来了，各种比率都会很好看。

等着看年报，不知道今年的结转速度能不能让人满意，呵呵。