开发投资增速持续下滑 消化库存成楼市重中之重

Iris

开发投资增速持续下滑 消化库存成楼市重中之重
2014-12-15 11:48:04　来源: 和讯网(北京)

0
日前，国家统计局公布了前11月国内房地产市场开发和销售情况数据。2014年1-11月份，全国房地产开发投资86601亿元，同比名义增长11.9%，增速比1-10月份回落0.5个百分点。其中，住宅投资58676亿元，增长10.5%，增速回落0.6个百分点。住宅新开工面积114637万平方米，下降13.1%。房屋竣工面积75063万平方米，增长8.1%，增速提高0.5个百分点。其中，住宅竣工面积57236万平方米，增长5.5%。

1-11月份，房地产开发企业土地购置面积29736万平方米，同比下降14.5%，1-10月份为增长1.2%；土地成交价款8657亿元，下降0.1%，1-10月份为增长20.4%。

1-11月份，商品房销售面积101717万平方米，同比下降8.2%，降幅比1-10月份扩大0.4个百分点。其中，住宅销售面积下降10.0%，销售额下降9.7%。

库存方面，11月末，全国商品房待售面积59795万平方米，比10月末增加1556万平方米。其中，住宅待售面积增加1046万平方米，办公楼待售面积增加87万平方米，商业营业用房待售面积增加203万平方米。

对此，伟业我爱我家(博客,微博)集团副总裁胡景辉认为，从统计局公布的11月宏观市场数据情况看，基本可以概括为：投资增速进一步放缓，新开工面积显著下滑、住宅竣工面积小幅增加，土地购置明显减少，库存量依然呈现攀升趋势。各项指标所反应的房地产市场情况表明，截止11月份，全国房地产开发和销售情况依然呈现出谷底调整、整体下行趋势不改的特征。

胡景晖认为，宏观楼市本轮调整以来，已经持续了一年左右的时间；在这一下行过程中，从7月份限购在全国非一线城市逐步放开，到9月末央行出台“930房贷新政”，再到11月22日央行降息……尽管有着一系列的市场利好，政府以往对于楼市的行政调控手段在逐步退出，但到目前为止宏观楼市依然处于下行通道。尽管在930新政发布、11月22日降息等重大利好，部分城市出现了阶段性的成交量反弹，但反弹的势头从目前看依然较难持续。去库存将成为2015年大部分城市，尤其是竣工房屋较多的二三线城市所面临的严峻任务。

刚刚结束的中央经济工作会议，虽然只字未提楼市，但是也释放出诸多楼市利好，尤其是对提振交易量，消化库存，引导房价软着陆将起到积极作用。

胡景晖表示，一方面，积极的财政政策和松紧适度的货币政策，意味着2015年或将至少还有1~2次降息和降准，所以在银行利率市场化的大背景下，随着流动性的释放，特别是930政策和连续降息降准效用叠加在一起，将明显降低购房人的按揭贷款成本，特别是置业升级的改善型购房人群，在已还完过往的贷款后，既能享受首套房贷款，又能享受到降息，有利于改善型购房人群的需求入市，利好楼市交易量的回升。

另一方面，区域一体化和城镇化的推进，意味着区域发展的不均衡性将逐步弱化，对二三线城市将带来更大的发展机遇，产业聚合和人口聚合进程会加快，这使得二三线城市的购房需求会进一步增长，有利于消化目前二三线城市高企的库存。


此外，随着人口老龄化，以及农村人口进一步向城市转移，将来在许多城市都将会形成人口迁移的“双向互动”，即老龄化人口向远郊区县转移，拉动远郊区县养老、医疗产业的发展，与此同时，农村人口向城市迁移，带来更多的城市住房需求，这种人口的大置换，将带来更多的住房需求，利好楼市库存的消化。

市场环境宽松，交易量回升，房价平稳回落，交易环节税费和按揭成本减少，置业升级的改善型购房需求成为市场主导，将成为2015楼市的总体特征。